Итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

1. Во 2 квартале 2018 г. на рынке продажи при снижении объема предложения наблюдался незначительный рост цены, а на рынке аренды ни объем предложения, ни цены существенно не изменились.
2. Судя по некоторому росту цен, на рынке продажи несколько вырос спрос на торговые помещения,  в то время, как на рынке аренды роста спроса ни по одному из сегментов не наблюдалось.
3. Среди основных отличий  развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:

• Хотя ни в центре, ни за его пределами цены почти не изменились, в целом по торговым помещениям наблюдался рост цен, что произошло из-за роста доли более дорогих помещений в центре. Арендные ставки снизились как в пределах Садового кольца, так и за его пределами, причем в первом случае – более существенно.
• Арендные ставки по офисным объектам почти не изменились, в то время как цены по объектам в центре и за его пределами несколько выросли, причем в центре этот рост был выше. Общее снижение цен по офисам происходило за счет роста доли более дешевых объектов за пределами центра.
• Цены продаж по производственно-складским помещениям за квартал немного снизились, а ставки почти не изменились.

Главный вывод:

Судя по незначительности изменения ставок и цен, рынок продолжает стагнировать, при этом заметное снижение объема предложения на рынке продажи привело лишь к незначительному росту цен. Есть положительные небольшие сдвиги, что не может не радовать.

Как уже неоднократно указывалось ранее, быстрого  выхода из стагнации в условиях системности существующих проблем ожидать не приходится.  

Объем предложения

Во 2 кв. 2018 года объем предложения снизился на 18% по количеству и на 22% по общей площади. За год, по сравнению cо 2 кв. 2017 года, объем предложения уменьшился на 5% по количеству и 8% по общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 073 объекта общей площадью 2 826 тыс.кв.м.

Ценовые показатели 

Средневзвешенная цена во 2 кв. 2018 года выросла на 2% и составила 166 734 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 11%, а за год - на 2% и составила  2693 $/кв.м.  Общая стоимость объектов предлагаемых на продажу коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 20%, а за год - на 14%,  составив 471 млрд. руб.

Незначительность роста цен при существенном снижении объема предложения может говорить о том, что эластичность спроса в условиях достигнутого насыщения рынка в настоящее время находится на низком уровне.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с  первым по торговой недвижимости сократился на 40%, по офисной – на 14%, по производственно-складским помещениям – на 36%, а по помещениям свободного назначения –  не изменился. 

Объем предложения по общей площади за год по сравнению со 2 кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 41%, по офисной – снизился на 9%, по производственно-складским  - на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 14%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (19%), производственно-складские (11%) и торговые помещения (11%).

Ценовые показатели

За 2 квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 4% до 217 414 руб./кв.м, по офисной сократилась на 2% и составила 183 979 руб./кв.м, по производственно-складской – снизилась на 2% и составила 70 919  руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 1% до 187 030 руб./кв.м.

По сравнению со 2 кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 11% по торговой, на 12% - по офисной, выросла на 16% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 7% по помещениям свободного назначения.

Несущественное снижение цен за квартал по всем сегментам (кроме торговых помещений) указывает в целом на низкий уровень деловой активности.

Объем предложения

Во 2 квартале 2018 г. экспонировалось 382 торговых объекта общей площадью 306 тыс.кв.м, из них 41 объект  – внутри Садового Кольца и 341 объект – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 15%, по общей площади – 12%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству сократился на 30% и на 41% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2018 г. снизилась на 1% и составила 660 544 руб./кв.м.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра не изменилась и составила 191 745 руб./кв.м.  

Цена в целом по торговым объектам в условиях отсутствия роста цен отдельно по торговым объектам в центре и за его пределами выросла за счет роста доли более дорогих объектов в центре, так как уровень снижения общей площади таких объектов снизился менее значительно. Исходя из незначительности изменения цен как за квартал рынок торговых объектов в центре и за его пределами стагнирует.

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов во 2 квартале снизился на 13% по количеству и на 14% по общей площади и составил 1 227 объектов общей площадью 1 676 тыс.кв.м, из них 221 объект экспонировался в центре и  1 006 объектов  –  за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений в пределах Садового Кольца по количеству снизился на 18%, а по общей площади - на 34%, а за пределами – уменьшился на 12% и  на 10%, соответственно.

По сравнению со 2 кварталом 2017 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 16%, а за пределами Садового Кольца уменьшилась на 7%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 кв. 2018 года выросла на 7% и составила   350 393 руб./кв.м. Рост цены был вызван уходом в 1 квартале крупного дешевого офисного объекта на ул.Арбат (27 827 кв.м, 154 345 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 159 530 руб./кв.м.

Цена по офисным помещениям в целом снизилась за счет снижения доли более дорогих объектов в центре, так как уровень снижения общей площади таких объектов оказался более значительным,  хотя цены отдельно по объектам в центре и за его пределами Садового Кольца выросли.

Судя по тому, что изменение цен за квартал является несущественным, рынок офисных помещений находится в состоянии стагнации.

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 кв. 2018 года снизился на 3% по количеству и на 1% по общей площади. В целом за  4 квартала объем предложения по количеству сократился на 3%, а по общей площади - на 13%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 4 626 объектов общей площадью 2 183 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняяставка за квартал снизилась на 1% и составила 18 650 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за квартал  и год вырос на 9%, цена в долларовом выражении за квартал выросла на 8%, а за год – на 10%  и составила 301 $/кв.м/год.  Годовая арендная плата за квартал снизилась на 4% и составила 32,6 млрд. руб.

Незначительность изменения как объема предложения, так и ставок, свидетельствует о стагнации на рынке.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2018 года по отношению к первому снизился на 1% по торговой, на 5% по офисной и вырос на 3% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости вырос на 9%, по офисной уменьшился на 18%, а производственно-складской недвижимости – на 13%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 46%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (16%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости снизилась на 2%  и составила 30 318 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости – на 1% до 17 488 руб./кв.м/год, а по производственно-складской не изменилась и составила 6 640 руб./кв.м/год. 

Несущественное снижение ставок как за квартал, так и за год характеризует состояние рынка как стагнирующее.

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству вырос на 1%, а по общей площади – снизился на 1%. Объем предложения за год вырос на 12% по количеству, а по общей площадки - на 9%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1 153 объекта площадью 342 тыс.кв.м, из них 69 объектов - в центре и 1 084 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 10% в центре и не изменился за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 кв. 2018 года снизилась на 5% и составила 67 789 руб./кв.м/год.  Доля объектов, сдаваемых по ставкам выше 60 000 руб./кв.м/год, снизилась с 42% и 37%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 1% и составила  28 124 руб./кв.м/год.

Судя по более существенному снижению ставок по объектам в центре, спрос на них снижается сильнее, что может говорить о переоценке рынка собственниками соответствующих помещений..

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за 2 квартал 2018 года по количеству снизился на 5%, а по общей площади – также на 5%. Объем предложения составил 2 605 объектов общей площадью 1 008 тыс. кв. м., из них 236 объектов  – в центре и 2 369 объектов – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади вырос на 3%, а за его пределами – снизился на 5%. По сравнению  со  2 кварталом 2017 года объем предложения уменьшился на 22% по помещениям внутри Садового кольца и на 17% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца не изменилась и составила  26 896 руб./кв.м/год.

За пределами центра ставка также снизилась на 1% и составила  16 551 руб./кв.м/год.

Судя по незначительности изменения ставок как за квартал, так и за год, рынок офисных помещений стагнирует.