Эксперты говорят, что для Санкт-Петербурга очень актуальна тема реконцепции торговых объектов, так как значительная их часть построена более семи лет назад. В этом случае минимальным набором мер будет обновление внутреннего и внешнего дизайна, оптимизация планировочных решений, обновление пула арендаторов, изменение зонирования в объекте, увеличение общественных зон. «Одним из важных трендов станет увеличение социальной функции торговых объектов — места для встреч, лекций, работы, образования, развития, общения. При этом арендный поток незначительно снизится, зато ТЦ станет более привлекательным для покупателей, а торговые операторы получат возможность увеличить обороты»,— поясняет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.
При этом эксперты уверяют, что так как цикл развития торговых объектов составляет несколько лет, оперативно отреагировать на запросы пандемийного времени большинство торговых объектов были неспособны. Однако такие примеры все же были.
Алдынай Юмбуу, партнер по развитию бизнеса и управлению недвижимостью компании RRG, вспоминает: «В период пандемии нужны больницы, значит, ТЦ должны были приспособиться. Позже было объявлено, что АТЦ "Москва" на Каширском шоссе будет переоборудован во временный госпиталь. АТЦ "Москва" является специализированным торговым центром с нестандартным для торговых объектов многоуровневым зданием, и стеклянные фасады с большим количеством естественного света подходили для этих задач. С этой точки зрения, ТЦ "Мой молл", где открыли самый большой в Подмосковье временный госпиталь, интереснее. Это характерная для современных ТЦ "коробка" с поэтажными планами для нарезки магазинов, с небольшой площадью стеклянного фасада. Этот пример говорит о том, что при необходимости большинство ТЦ пригодно к переформатированию под госпитали. Безусловно, были примеры открытия временного госпиталя и в ледовом дворце, и в павильоне на ВДНХ. Как правило, торговые центры — это "коробки", которые в меру своих возможностей стараются отвечать потребностям населения. Если сейчас фокус на здоровье и долголетии, значит, и торговые центры будут подстраиваться. Сейчас пока это выражается в открытии пунктов для вакцинации, но в перспективе новых форматов для ТЦ в этом направлении достаточно много».
Юлия Тряскина, партнер группы компаний UNK, говорит: «Кризис, безусловно, сказался на доходности торговых центров, поскольку за время карантина онлайн-формат понравился многим из тех, кто раньше ходил за покупками в ТЦ. Соответственно, сейчас достаточно остро стоит задача возврата посетителей в ТЦ, в том числе — за счет новых групп потенциальных покупателей. В первую очередь это делается за счет появления арендаторов, которые смогут генерить поток новых, нехарактерных для классического ритейла, посетителей. Например, возможно размещение в здании МФЦ, проведение городских или районных мероприятий. Нельзя сказать, что это новая тенденция: банки, МФЦ и другие непрофильные арендаторы в ТЦ были и раньше. Но сейчас они становятся, по сути, якорными арендаторами, основой концепции».
Непростое решение
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, отмечает, что потребительское поведение существенно изменилось в течение пандемии. В торговые центры вернулось от 70 до 80% покупателей в сравнении с показателями предыдущих лет. Теперь перед собственниками стоит задача вернуть часть целевой аудитории посредством смены концепции объекта, уверен он.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге, считает, что необходимость менять и актуализировать концепции объектов появилась еще до пандемии. По ее словам, показатели операционной деятельности многих торговых центров ухудшились задолго до карантина. «В Москве и области около 2,2 млн кв. м морально устаревших проектов из 7 млн кв. м существующего предложения, в той или иной степени им необходимы пересмотр концепции и усиление пула арендаторов. В Санкт-Петербурге не менее 30% торговых центров нуждается в реконцепции»,— приводит она данные.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что из-за особенностей объемно-планировочного решения торговым центрам довольно непросто дается смена формата. При этом даже реконцепция действующего торгово-развлекательного центра является непростым решением для многих собственников, поскольку сопровождается как временным уменьшением доходного потока, так и зачастую необходимостью инвестиций. Тем не менее господин Пашков уверен, что целесообразность смены формата или реконцепции будет в ближайшие годы все более актуальной для все большего количества торговых центров. «Это связано как с изменениями рынка, которые накапливались уже несколько лет, но более ярко проявились в 2020-м, так и с устареванием концепций многих объектов, которые были построены во времена бума торговых центров в 2000-х»,— поясняет эксперт.
Из наиболее явных примеров смены формата торговых центров в Санкт-Петербурге господин Пашков отмечает ТЦ «Аура», который был преобразован в офисный центр, а также мебельный центр у станции метро «Академическая», который путем реконцепции поменял формат на классический торговый центр. «При этом на рынке есть разные подходы к смене формата или концепции центра — есть подход, при котором объект стремятся развивать в духе современных тенденций. Так, компания Fort Group расширила фуд-корт и модернизировала его, добавив актуальный фуд-холл, а ТРЦ "Галерея" заменил детский развлекательный центр, который в целом неидеально работал на общую концепцию объекта, в пространство фуд-молла. Хотя в целом объекты досуга и развлечений — это одно из направлений, которое остается в тренде и для некоторых объектов может стать вариантом развития. Другой подход показала компания "Адамант", которая заменила значительную часть традиционных операторов торговой галереи "Континент на Бухарестской" на операторов, торгующих товарам из Китая, переориентировав торговую часть объекта в более доступный сегмент рынка»,— приводит примеры господин Пашков.
Станислав Ступников, партнер, руководитель направления торговой недвижимости «Бестъ. Коммерческая недвижимость», говорит, что в действительности новые тенденции в сегменте торговых центров были заданы еще до кризиса. «Это, во-первых, появление lifestyle-центров — компактных, с хорошей пешеходной доступностью, парковой территорией, спортивной, культурной, образовательной и, возможно, медицинской составляющей, торговлей — в том числе в формате online-to-offline, иногда с комьюнити-центрами. Во-вторых, это развитие гастрономических пространств в уже действующих проектах»,— перечисляет эксперт.
С одной стороны, кризис несколько задержал реализацию этих трендов на практике, с другой — подтвердил необходимость изменений. «Сейчас мы видим два типа запросов. Один — на реконцепцию торговых центров в "старых" спальных районах, где им приходится выдерживать конкуренцию со стрит-ритейлом, устаревших ТЦ, которые были построены на стыке 1990-х — начала 2000-х (тогда их называли торгово-бытовыми комплексами). Их просят переделать в соответствии с духом времени. Второй тип запросов поступает от застройщиков жилья. Для них работа с коммерческой недвижимостью всегда была вторична. В итоге коммерческих помещений в жилых комплексах стало настолько много, что некоторые из них годами остаются неликвидными. В новых проектах застройщики задумываются о том, как решить проблему концептуально, еще на этапе планирования застройки: как заложить торговую улицу и микрорайонный торговый центр, чтобы они не вступали в конкуренцию и не "уничтожали" друг друга»,— говорит господин Ступников.
Он полагает, что новый lifestyle-формат торговых центров получит распространение именно в новой квартальной застройке — в шаговой доступности от жилья, с товарами и услугами повседневного спроса, с променадом, зеленой зоной, местом для ярмарок и небольших выставок, возможностью не только закупиться, но и развлечься, отдохнуть, погулять, не выезжая из микрорайона. «Успешны будут проекты, которые будут сочетать разные решения и разные возможности, рассчитанные и на консервативную, и на более продвинутую аудиторию, включая детей и подростков. Уверен, что такие торговые центры будут востребованы у ритейлеров, которые основную торговлю ведут в онлайне, но заинтересованы в том, чтобы открыть компактный шоурум или пункт выдачи поближе к покупателям»,— рассуждает господин Ступников.
Все на цифру
Татьяна Дивина полагает, что если говорить о более долгосрочных тенденциях, то одним из важных направлений развития торговых центров станет расширение цифровых каналов взаимодействия с покупателем. «Помимо изменения концепций, будет меняться формат коммуникации торгового объекта с покупателем. Несмотря на все опасения, пандемия подтвердила жизнестойкость офлайн-ритейла и лояльность потребителей к торговым центрам в том числе. Теперь главная задача — удержать внимание покупателей и мотивировать их совершать покупки. В современных условиях омниканальность и таргетированная коммуникация с покупателем важны не только для торговых операторов, но и для торговых центров. Возможно, будет происходить объединение функций ТЦ и ритейлеров: например, создание общих зон самовывоза заказанных онлайн товаров всех арендаторов ТЦ, постаматы и пункты выдачи онлайн-магазинов, dark store с самовывозом»,— полагает госпожа Дивина.
Екатерина Трушлякова, директор департамента коммерческой недвижимости PPF Real Estate Russia, подтверждает слова коллег о том, что торговые центры развиваются в ногу со временем, поэтому процесс их трансформации идет постоянно. «В краткосрочной перспективе пандемия не могла привести к резким изменениям привычного формата торговли, но в то же время ускорила определенные процессы. В частности, отдельные крупные операторы одежды и обуви задумались о более компактных и эффективных форматах своих магазинов, а также обозначился заметный рост запросов на размещение различных пунктов выдачи товаров»,— говорит она.
«Развитие e-commerce задало тренд на цифровизацию. Так ритейлеры переходят в маркетплейсы и социальные сети, а также развивают сервисы доставки, на что охотно реагирует спрос. Согласно данным сервиса "Платформа ОФД", в ноябре 2020 года в России объем розничных интернет-покупок вырос на 118% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года. В этом отношении примечателен путь Китая, где идет кардинальная реконцепция: торговый центр превращается в место, где люди забирают товары и продукты в дарксторах, приобретая их заранее в онлайн-магазинах»,— отмечает господин Трушин.
«Пока рано говорить о массовой смене форматов, есть единичные примеры, но с 2021 года мы ожидаем начало массовой перезагрузки торговых центров с целью трансформации под нужды изменившейся реальности. Рынок подошел к той стадии, когда большая часть торговых центров нуждается в переосмыслении»,— заключает госпожа Киреева.
