Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 2012 года

Содержание отчета:

Основные выводы
Продажа
Аренда

Основные выводы

Невысокие темпы экономического роста как в мировой экономике, так и в России в 2012 году сказались и на рынке коммерческой недвижимости. Факторами, которые сдерживают активное развитие рынка по-прежнему остаются: нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, стоимость кредитов, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе.
Основной тенденцией рынка аренды коммерческой недвижимости в 2012 году стало сокращение объемов предложения – как по количеству, так и по общей площади объектов. Временная стабилизация экономической ситуации на внешних рынках и ослабление политической напряженности в России привели к всплеску активности арендаторов, в то время как темпы ввода новых объектов торговой и офисной недвижимости остаются низкими.
Между развитием рынка купли-продажи и аренды в анализируемый период наблюдались следующие отличия:
- объем предложения на рынке продажи по торговым помещениям вырос, в то время, как объем предложения на рынке аренды по торговым помещениям снизился.
- средние ставки на рынке аренды росли по всем видам недвижимости, в то время, как на рынке продажи цены на объекты торговой и офисной недвижимости снизились, в связи с чем можно заключить о том, что рынок продажи в 2012 году чувствовал себя менее уверенно.
На рынке купли-продажи наибольший интерес для покупателей по-прежнему представляют качественные офисные и торговые объекты в центре города
На рынке аренды платежеспособный спрос начал активно смещаться за пределы Садового кольца, где в течение последних нескольких лет стабильно увеличивался объем качественных офисных площадей.

Главный вывод

Рынок находится в стадии стабильности, граничащей со стагнацией. Рост цен сопоставим с уровнем инфляции и ценовые показатели продолжают оставаться на 20-30% ниже докризисного уровня. От глобальных явных тенденций рынок уходит в сторону дифференциации в зависимости от набора локальных факторов.

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс.$, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс.$, или же помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

Продажа коммерческой недвижимости

Рынок в целом

Объем предложения

По сравнению с 2011 годом в 2012 году основной рост общей площади сместился с первого на третий квартал года.

В развитии рынка на протяжении 2012 года можно выделить 2 основных этапа:

С января по июль явно выраженные тенденции на рынке отсутствовали, рынок сильно колебался, что, отчасти, могло объясняться некоторой политической и экономической нестабильностью.
С июля по октябрь в процессе постепенной активизации деловой активности объем предложения по общей площади вырос на 44%.

Всего с декабря 2011 по декабрь 2012 года по количеству объем предложения вырос на 6%, а по общей площади – снизился на 5% и составил 1 220 объектов общей площадью 2 313 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

В 2012 году вместе со снижением объема предложения цены как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 4% в долларах и на 2% в рублях, составив 4344 $/кв. м, или 133,3 тыс. руб./кв. м.

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости снизился на 1% и составил 10,05 млрд. $.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2012 год изменение объема предложения по общей площади составило -25% до 501 тыс. кв. м. - по производственно-складским помещениям, -6% до 1 210 тыс.кв. м. - по офисным, +14% - по торговым до 367 тыс. кв. м и +46% до 235 тыс. кв. м - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2012 года составил 325 торговых объектов общей площадью 367 тыс. кв. м, 649 офисных объектов общей площадью 1 210 тыс. кв. м, 72 производственно-складских помещения общей площадью 501 тыс. кв. м и 174 помещения свободного назначения общей площадью 235 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2012 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 52%, второе место с долей 22% заняли производственно-складские помещения, доля торговых помещений составила 16%, а доля помещений свободного назначения – 10%. Доля офисных помещений за год практически не изменилась (-0,5%), доля помещений свободного назначения выросла на 3,5%, а торговых – на 2,6%. Доля же производственно-складских помещений, наоборот, на 5,7% снизились.

Следствием большей востребованности небольших торговых помещений и помещений свободного назначения стало то, что их доля снизилась, и средняя площадь выросла соответственно на 25% и 52%.

Наибольшим спросом среди офисных и производственно-складских помещений пользовались крупные помещения, они уходили с рынка, поэтому доля небольших по площади помещений выросла, а средняя площадь за год уменьшилась. Уменьшение по офисным объектам составило, соответственно, 22% до 1865 кв.м., а производственно-складских помещений - на 18% до 6958 кв. м.

Ценовые показатели

После значительного, на 19% роста цен на торговые помещения в 2011 году, цены на торговые помещения в 2012 году на 10% скорректировались вниз. В это же время по помещениям свободного назначения рост цен продолжился, в результате чего общий прирост их цен за 2 года составил около 50%, что свидетельствует, скорее всего, о большом спросе на использование качественных предложений данного сегмента под торговлю.

Снижение цен на офисные помещения, как и в 2011 году, оказалось незначительным и составило 2%.

Рост цен в условиях уменьшения объема предложения по производственно-складским помещениям может свидетельствовать о росте спроса, в то время, как снижение цен в условиях роста объема предложения по торговым помещениям, наоборот, говорит, скорее всего, о временном снижении спроса. Незначительное снижение цен на офисные помещения в условиях снижения объема их предложения говорит о стагнации этого сегмента и, наоборот, рост объема предложения в условиях роста цен на помещения свободного назначения говорит о существенном увеличении спроса на объекты этого сегмента.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 3%, по офисным помещениям снизился на 7%, по производственно-складским помещениям уменьшился на 18%, а по помещениям свободного назначения за счет значительного роста общей площади вырос на 65%.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2012 года общая площадь предложений торговой недвижимости в центре за счет снижения как средней площади объектов, так и их количества по сравнению с декабрем 2011 года снизилась на 42%. За пределами центра объем предложения по площади за счет роста средней площади объектов вырос на 23%.

Всего в декабре 2012 года на продажу было выставлено 44 объекта в пределах Садового Кольца и 281 объект за его пределами суммарной площадью 27 и 340 тыс. кв. м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 325 объектов общей площадью 367 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1130 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2011 по декабрь 2012 года выросла на 15% до 14 165$/кв.м, а за пределами Садового Кольца уменьшилась на 6% до 54 41784$/кв. м. Поскольку за 2011 год цены на объекты в центре снизились, 2012 год для таких объектов фактически явился годом “отыгрывания” утраченных позиций. Для торговых объектов на периферии ситуация сложилась диаметрально противоположной - после существенного роста 2011 года цены на них в 2012 году скорректировались.

Средневзвешенная цена по всем торговым помещениям за счет ухода с рынка за 2012 год качественных дорогих объектов и выхода более дешевых снизилась на 10% до 5 835$/кв. м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет существенного снижения объема предложения по площади в центре снизился на 33%, а на периферии за счет роста общей площади, наоборот, вырос на 16%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2012 год по общей площади снизился на 34% и составил 38 тыс.кв.м. В центре снижение составило 49% до 5 тыс.кв.м., а за пределами - 30% до 33 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена в целом по городу выросла на 5% и составила 9 511 $/кв. м. В центре цены выросли на 17% до 16 537 $/кв. м, а за его пределами - на 6% до 8 482 $/кв. м, что лучше, чем по торговой недвижимости в целом как в центре, так и, особенно, за его пределами и в очередной раз доказывает высокую инвестиционную привлекательность данного формата.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее высокая средневзвешенная цена – 12 108 $/кв. м была зафиксирована на торговые помещения в центральном мегакластере, менее дорогие торговые объекты: от 6 535 до 8 260 $/кв. м, располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мегакластере стоят дешевле - от 3 427 до 5 572 $/кв. м.

Существенные изменения средневзвешенных цен по кварталам по отдельным мегакластерам объяснялись тем, что в условиях небольшого количества предложений на цену по каждому мегакластеру мог повлиять уход или выход даже одного крупного объекта.

Значительные изменения средневзвешенных цен по кварталам по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

В Кутузовском мегакластере в 4 кв. 2012 года экспонировался дорогой объект на Осеннем б-ре (2 000 кв. м, 12 500 $/кв. м).
В Волоколамском мегакластере в 3 кв. 2012 года экспонировался дешевый объект на Пятницком ш. (30 000 кв. м, 2 900 $/кв. м).
В Дмитровском мегакластере в 3 кв. 2012 года экспонировался дешевый объект на Дмитровском ш. (8 000 кв. м, 1 464 $/кв. м).
В Волгоградском мегакластере во 2 кв. 2012 года экспонировался дорогой объект на Волгоградском пр-те (2 250 кв. м, 11 333 $/кв.м), который в 3 квартале с рынка ушел, а в 4 кв. 2012 года на рынок вышел дешевый объект на Новочеркасском б-ре (10 500 кв. м, 1 982 $/кв. м).
В Каширском мегакластере в 4 кв. 2012 года на рынок вышел дорогой объект на ул. Нагатинской (30 000 кв. м, 6 233 $/кв. м).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 33% по общей площади и на 14% по количеству. Объем же предложения офисных помещений за пределами центра, наоборот, вырос – на 1% по общей площади и на 40% по количеству.

Всего в декабре 2012 года был выставлен 161 объект общей площадью 178 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 488 объектов за его пределами суммарной площадью 1 033 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 649 объектов общей площадью 1 210 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 865 кв. м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2011 по декабрь 2012 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре практически не изменилась (ее рост составил всего 1% до 9 406 $/кв. м), а за пределами Садового Кольца увеличилась на 7% до 4 057 $/кв. м.

Цена по всем офисным помещениям за 2012 год снизилась на 2% и составила 4 842 $/кв. м.

Объем предложения в стоимостном выражении снизился за год на 33% до 1 670 млн.$ в пределах Садового Кольца. За пределами центра объем предложения вырос на 9% до 4 189 млн.$, а в целом общая заявленная стоимость офисных объектов в 2012 году снизилась на 7% до 5 859 млн.$.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 7 300 $/кв. м, предлагаются в центральном мегакластере, на втором месте – (от 4 481 до 5 183 $/кв. м) – объекта на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2 886 до 3 762 $/кв. м.

В частности, существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

В Ярославском мегакластере в 3 кв. 2012 года экспонировалось 2 дорогих объекта: на пр-те Мира (4 161 кв.м, 5 276 $/кв. м) и на Ракетном б-ре (42 400 кв. м, 4 300 $/кв.м).
В Ленинском мегакластере в 4 кв. 2012 года экспонировался дорогой объект на ул. Мосфильмовская (16 383 кв. м, 6 966 $/кв. м).