«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги II кв. 2017 года

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 2 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам 2 кв. 2017 года отклонение только по 5-ти фактическим показателям из 17-ти превысило 10%. Самый точный прогноз  был дан по показателю цена барреля нефти. Точность прогноза в данном случае составила 0,1%. По средней ставке аренды в целом по рынку различие прогноза и факта оказалось равно 1,3%.  

Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по уровню вакантных площадей класса А – 24,9%. Прогноз по средневзвешенной цене торговой недвижимости превысил факт на 19,0%, а по цене коммерческой недвижимости в целом – 19,2%.

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило  0,1% (47,7 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 5,1% (1 959 – прогноз и 1 863 – факт). Прогноз курса доллара (67,5 рублей) оказался на 16,6% выше фактического (57,9), а прогнозный курс евро (75,9 рублей) больше фактического (65,1) на 21,1%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 19,0% (286 166 рублей за кв.м – прогноз, 240 502 рублей за кв. метр – факт). Разница между  фактической (1 042 581 руб./кв.м) и прогнозной (979 356 руб./кв. м) ценой 1 кв.м стрит-ритейла в пределах Садового кольца составила 6,5%.

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 3,7% меньше фактической (30 239 и 31 402 руб./кв.м/год). Расхождение арендных ставок в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (63 365 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (69 439 руб./кв.м/год) составило 8,7%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 7,8% превзошли факт (225 941 и 210 190 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался ниже факта на 2,3% (411 687 и 421 440 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,6% выше факта (31 621 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 650 рублей – факт), а в классе В на 4,3% (14 838 и 15 500 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 24,9%, а в классе В - 6,8%

Жилая недвижимость

В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило лишь 7,5% (196 589 руб/кв.м – прогноз, 182 855 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам 2 квартала 2017 года наиболее точный прогноз оказался у Горшенина А. (отклонение – 8,3%), на втором месте – Суздалев А. (отклонение – 9,6%) и на третьем - Рашевец С. (отклонение –  10,0%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Горшенин А., с тремя – Шибаев А. и Каминский В., с двумя – Галеев А., Михайлов А.