Аналитики подготовили консенсус-прогноз развития рынка недвижимости до середины 2018 года

Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года.

Если рассматривать прогнозы на год (ко 2 кварталу 2017 года), то основная масса показателей находится в небольшой отрицательной зоне. Однако, в перспективе двух лет (2 квартал 2018 года) эксперты ожидают небольшой, но рост. В этот раз, мы прогнозируем исключительно в рублях.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. Подобная форма прогнозирования давно стала общепринятой практикой в сфере финансов и фондовых рынков, в то время как в секторе недвижимости Москвы консенсус-методика до 2012 года, когда RRG впервые выступила с данной инициативой, не использовалась. С тех пор консенсус-прогноз проводился дважды и зарекомендовал себя как достаточно эффективный и надежный инструмент. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

В качестве базы, относительно которой эксперты давали прогнозы, были взяты данные компаний RRG и Cushman&Wakefield за второй квартал 2016 года. При подготовке консенсус-прогноза эксперты высказали свое мнение о динамики ряда ключевых показателей, в числе которых макроэкономические индикаторы, средневзвешенная цена в сегментах недвижимости, средневзвешенные ставки аренды, уровень вакантных площадей и др.

Примечательная тенденция зафиксирована в прогнозах по важнейшим макроэкономическим показателям. Так, аналитики ожидают дальнейшего ослабления национальной валюты при позитивной динамике стоимости бареля нефти марки Brent. Ожидаемая цена бареля к середине 2017 года составит 48 долларов (+1% относительно базы – 2 квартала 2016 года), к середине 2018 – 51 доллар (+8%), при этом прогнозируемый курс доллара США в отчетные периоды составит 68 рублей (+2%) и 71 рубль (+7%), евро – 76 (+2%) и 79 рублей (+6%), соответственно. Вероятно, аналитики ожидают некоторого ослабления влияния стоимости нефти на курс рубля.

Что касается динамики ценника купли-продажи и аренды в различных сегментах рынка недвижимости, то достаточно позитивный прогноз получен по основному обобщенному индикатору – Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве. Относительно первого периода прогнозирования эксперты сохраняют пессимизм – 213 410 рублей за кв. метр (-2% по отношению к базовым данным), но в перспективе двух лет аналитики верят или хотят верить в рост – 227 150 рублей за «квадрат» (+5%). Оптимистичен прогноз и по Средней ставке аренды коммерческой недвижимости (все сегменты) – 0% и 5% в отчетные периоды.

Больше всего надежд возлагается на сегмент столичного стрит-ритейла в пределах Садового кольца. Это касается и стоимости купли-продажи, и стоимости аренды. Так, ожидаемая Средневзвешенная цена помещений street-retail к середине 2017 года составит 1 042 581 рублей за кв. метр (+2%) и 1 089 258 рублей к середине 2018 года (+6%); а Средневзвешенная ставка аренды  - 63 365 рублей (+1%) и 66 510 рублей (+6%). Подобные ожидания участники проекта аргументируют, в частности, реконструкцией пешеходных улиц, которая в перспективе положительно скажется, например, на оборотах рестораторов. При этом обратим внимание, индустрия торговой недвижимости в целом по Москве не вызывает у экспертов никаких радужных ожиданий. Средневзвешенная стоимость метра, как полагают аналитики, понизится на 3% и на 1% по отношению ко 2 кварталу 2016 года, а ставка аренды в первом отчетом периоде упадет на 2%, а во втором квартале 2018 года вернется к уровню 2 квартала 2016 года. Рынок торговой недвижимости максимально подвержен падению розничного товарооборота и остается в представлениях экспертов самым стагнирующим.

Что касается офисов, то аналитики ожидают небольшого снижения цены купли-продажи и позитивной коррекции арендных ставок. Прогнозируемая средневзвешенная цена офисной недвижимости в отчетные периоды составляет - 225 941(-3%) и 230 708 (-1%) рублей за кв. м. Средние ставки аренды в классах А и В продолжат снижаться в годовой перспективе (-1%), однако через два года, согласно коллективным надеждам, вырастут в классе А – на 2%, в классе В – на 4%. Уровень вакантных площадей, согласно прогнозам, будет снижаться, причем в классе А вдвое быстрее, чем в В (минус 12 и 5% по отношению ко второму кварталу 2016 года). Специалисты полагают, что при ограничении объемов ввода вырастет поглощение площадей, а спрос на класс А будет находится на высоком уровне.

В жилом секторе эконом-класса ожидается позитивная корректировка цен – до 196 589 рублей за кв. м в 2017 году (+1%) и 204 397 в 2018 году (+5%)

В целом, можно констатировать, что эксперты не верят в дальнейшее падение рынка либо не хотят в него верить. Аналитики полагают, что нисходящий цикл в экономике завершен, но и скорого восстановления не ожидают. Важно подчеркнуть, что даже при самых оптимистичных официальных прогнозах уровня инфляции (6-7% в год), в реальных цифрах рассмотренные показатели будут находиться в отрицательной зоне.

В связи с нестабильной и порой мало предсказуемой ситуацией в экономике, некоторые участники консенсус-прогноза по ряду параметров значительно разошлись во мнениях консенсус-прогнозом. Максимальное отклонение в меньшую сторону на конец прогноза - по средневзвешенной цене на торговую недвижимость – на 44%, максимальное отклонение - по средней ставке street-retail в центре и составило +80%.

В рамках проекта Консенсус-прогноз участники рынка не только заполняют анкеты с важнейшими индикаторами, но и составляют описательные прогнозы.

Илья Гришин, генеральный директор «Ритейл Консалтинг Групп»:

«В ближайшее время (от пары месяцев до 3х лет), для расчета по межбанковскому обслуживанию, может быть введена единица (коин, биткоин, лямда или назовите ее так, как хотите), которая будет обеспечена множественными параметрами:

• Стоимость драгметаллов или их кросс-курсы (золото/никель/палладий);
• Кросс-курс по драгметаллам и Индексами промышленного производства;
• Возможно появление некоторых иных Индексов (квартальных, годовых и так далее), отображающих реальную картину экономической активности государства или банковского сектора;

К «искажающим картину» факторам сегодня уже официально относят вторичные обязательства, фиксирующих перепродажу первичных обязательств (деривативы и прочая ересь). Именно они сегодня мешают оценке реальных рисков. В силу инертности процессов в финансовой сфере, от них может быть постепенный отказ. Они уже и так теряют свою привлекательность, но процесс этот не быстрый;

В результате этих двух факторов, а может быть и бОльшего их количества, произойдет переоценка стоимостей национальных валют. В этом случае произойдет глобальная и непредсказуемая (для нас с вами) переоценка стоимостей всего и в первую очередь:

• Кросс-курсов национальных валют;
• Стоимость недвижимости;
• Стоимость товаров люксового сегмента и элементов роскоши;
• Все остальные товары».