Стагнация на рынке недвижимости – излюбленная тема последнего времени. Девелоперы заявляют о том, что замораживают проекты, участники рынка, да и просто люди неравнодушные сплетничают в кулуарах: «Кто следующий?». В свете этих событий «Собственник» решил выяснить, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости. Конкретно – в «отстающем» сегменте складских помещений.
События последних нескольких месяцев создают впечатление тревожное и для простых обывателей, и для инвесторов: куда нести деньги, чтобы их не потерять? Доллар вроде растет, но, с другой стороны, за несколько лет все равно подешевел на треть. Фондовые рынки лихорадит, аналитики каждый день говорят– «это дно», что, однако, не мешает очередному падению. Аналитики от агентств недвижимости, как ни странно, прямым текстом советуют от квартир избавляться и, напротив, прикупить углеводородных акций. Одним словом, неспокойно.
Что в итоге ожидает рынок коммерческой недвижимости и имеет ли смысл инвестировать в него? «Поток инвестиций действительно снижается из-за мирового финансового кризиса, поэтому сроки сдачи объектов недвижимости могут отодвигаться. Это спровоцирует некоторый рост арендных ставок, т. к. заявленные площади не будут вовремя введены в эксплуатацию, – высказывает свое мнение Андрей Лунтовский, генеральный директор компании «Рубин девелопмент» (занимается строительством торгово-развлекательного центра «Филион»). – Возможно, рост рынка замедлится, но о стагнации речь не идет даже при самых неблагоприятных для девелоперов условиях. Спрос на качественные арендные площади пока превышает предложение, и заметного уменьшения спроса ждать не приходится».
Склады: рост или стагнация?
Как отметил вчера на пресс-конференции генеральный директор компании RRG Денис Колокольников, прямой корреляции между фондовым рынком и рынком недвижимости нет. Есть только факторы, примерно с одинаковой силой влияющие и на тот, и на другой. При этом, уверен Колокольников, коммерческая недвижимость чувствует себя прекрасно, и доходность ее растет даже быстрее, чем стоимость. А средневзвешенная цена (сумма стоимостей всех экспонирующихся объектов в отношении к их суммарной площади) по всем объектам коммерческого рынка выросла с августа прошлого года на 40%.
Складской сегмент, как обычно, рос скромнее торговли и офисов, однако повышение объемов рынка все же зафиксировано: вышло 128 новых предложений, экспонировалось на 15% больше, чем в 2007 году (точнее, с августа 2006 до августа 2007). А суммарная стоимость объектов выросла на целых 85% – до $3,53млрд к настоящему моменту. Средняя цена метра сейчас – $3083 (плюс 44% к прошлому году), средневзвешенная – $2565 (плюс 54%). В то же время в прошлом году рост был куда больше – 66% и 70% соответственно.
«Ситуация в сегменте складской недвижимости, как и на всем рынке, в настоящий момент характеризуется некоторой неопределенностью своего будущего, – соглашается Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. – С одной стороны, активный отток иностранных капиталов с российского рынка приводит к усложнению для девелоперов процесса получения финансирования и, как следствие, удорожанию проектов. С другой стороны, спрос на складские помещения в любом случае не исчезнет, а значит, строить их просто необходимо».
События на рынке, к слову сказать, можно найти подходящие как к сценарию стагнационному, так и к варианту дальнейшего здорового роста. Из негативных новостей можно отметить, продолжает Королев, что недавно началась распродажа логистических объектов и участков под склады, находившихся во владении ирландского холдинга Quinn Group. Общая площадь имущества составляет порядка 1млнкв.м. «Инвестор, похоже, решил сконцентрироваться на других сегментах коммерческой недвижимости (он активно участвует в строительстве бизнес-центров и гостиниц), – рассказывает эксперт. – В противовес можно отметить анонсы некоторых крупных проектов. Например, логоцентр «Свияжский», который расположится на участке площадью около 1200 га неподалеку от Казани, в Зеленодольском районе республики Татарстан. Из 12млрдруб. необходимых инвестиций только 5млрд предполагается получить от частных инвесторов, 5млрдруб. выделит федеральный бюджет, остальное – республиканский».
Чего ждать?
То есть получается, что делать выводы о стагнации и даже заметном замедлении всего рынка коммерческой недвижимости и складского сегмента в частности пока рано. Так с какого же момента можно начинать бить тревогу? «Некоторые эксперты считают, что стабилизация, а затем и возможная стагнация в Москве начнется тогда, когда несданные площади офисов класса А и В превысят планку в 10% от всех коммерческих площадей. Эту планку, по их оценкам, рынок недвижимости перешагнет года через три-четыре», – рассказывает Лунтовский. Но процесс может ускориться из-за нескольких факторов, продолжает эксперт:
1. Сейчас в Москве очень много иностранных арендаторов и компаний с иностранным капиталом. По их благосостоянию бьет мировой финансовый кризис, который затухать не собирается. Поэтому некоторые компании уже сейчас ищут более экономичные варианты аренды.
2. Так же, но уже опосредованно, начинают испытывать трудности и российские игроки рынка недвижимости. Поток «дешевых» иностранных кредитов, позволявший развиваться быстрыми темпами, постепенно иссякает. «Поэтому арендодателям нужно быть осторожными при индексации арендных ставок. Если рост цен будет продолжаться, десятипроцентный барьер может быть взят и раньше чем через три года», – предостерегает Лунтовский.
«В целом, развитие ситуации зависит от того, будет ли достаточно денег у российских инвесторов и какое число иностранных инвестиций останется на рынке, – соглашается Королев, говоря о складской ситуации. – Я считаю, что в России также есть интересные направления для развития логистики, которые будут зависеть от активности федеральных властей. Например, развитие восточной части России, налаживание логистических цепочек для доставки грузов из стран Азии не только через северный морской путь (причем через иностранные порты), но и по суше. В таком случае логистические центры РФ будут загружены не только за счет потребностей российских компаний, но и различными транзитными грузами и т.п. Однако такой вариант развития можно считать крайне далекой и пока неясной перспективой».
Альбина Лебедева,
Портал «Собственник» от 18.09.2008г.
