Многофункциональные комплексы стали одним из самых популярных форматов коммерческой недвижимости. Хотя успешно реализовать проект МФК очень непросто, инвесторы и девелоперы охотно берутся за решение этой задачи, и в первую очередь потому, что рассчитывают таким образом диверсифицировать свои риски. Кроме того, используя сочетания различных форматов, они могут успешнее реагировать на меняющиеся запросы рынка.
Прошлое и настоящее
Между тем современная история формата МФК едва ли насчитывает больше пяти лет. «Смоленский пассаж», «Берлин Хаус», «Дукат», «Новинский пассаж», «Ситидел», «Fusion Park» – все это уже признанные, но вместе с тем недавние проекты. Добросовестный исследователь не назовет ни одного многофункционального комплекса, который мог бы отметить десятилетний юбилей. Другой вопрос, что МФК вовсе не изобретение нашего времени. Любой российский постоялый двор, предлагавший путнику ночлег, еду, да еще и гужевой транспорт, был типичным сочетанием функций. Ни один купец не мог себе позволить, чтобы его магазин был в одном месте, а контора располагалась бы в другом, а это и есть типичное соединение торговли и офиса.
Традиции, которым уже не одна сотня лет, продолжаются, притом что о них мало кто вспоминает. В самом деле, МФК строят не потому, что так завещали нам деды, а потому что этот формат представляется девелоперам наиболее рациональным. Как уверяет руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков, сегодня в Москве более 70% заявленных объектов – это многофункциональные комплексы. Ретейл, офис, склад, гостиница, апартаменты – эти форматы используются во всех возможных сочетаниях в расчете на синергетический эффект, чего, справедливости ради заметим, чаще всего удается достичь.
Заметим, что на Западе многофункциональным комплексом называют проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос. Наши правила пока не так строги, у нас и двух функций достаточно, чтобы можно было с полным основанием говорить об МФК.
Почему mixed
Специалисты полагают, что активное использование МФК в российской практике связано не столько с особыми достоинствами таких проектов, сколько с возможностью таким образом снизить девелоперские риски. Заместитель директора по развитию компании «ТриГранит» Марианна Романовская утверждает, что самая существенная мотивация девелопмента объектов смешанного пользования – необходимость наиболее эффективного использования земельного участка, особенно в условиях дороговизны и количественного сокращения земельного ресурса в Москве. Этот тезис эксперт иллюстрирует рядом примеров: компания «Уникор» предложила проект застройки территории бывшего завода «Каучук», «Система Галс» собирается застроить территорию НИИДАР, у «Интеко» есть проект по Ходынке, у Федерации автомобильного спорта – проект строительства спортивного комплекса на территории Тушинского аэродрома.
Юрий Юдаков обращает внимание на то, что при существующей конкуренции между объектами смешанные комплексы позволяют девелоперу расширить спектр предоставляемых услуг. Также, по его мнению, это выгодно с точки зрения доходности, поскольку «сочетание различных функций в одном комплексе позволяет получать доход на разных стадиях, так как сроки окупаемости у всех функциональных составляющих разные. В первую очередь, начинают окупаться офисы, затем торговые площади, и лишь после этого основной доход начинает приносить гостиница.
Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci/King Sturge, полагает, что обращение к МФК вызвано тем, что в рамках разрешенного объема строительства сложно освоить площадку под одну функцию. Ни один вменяемый застройщик не будет возводить 15-этажный торговый центр – какими суперподъемниками ни оборудуй такое сооружение, а покупатель наверх не полезет. «Объекты, которые согласно проекту должны иметь площади свыше 100тыс.кв.м, – добавляет эксперт, – заранее планируются многофункциональными, поскольку прогнозируемая ограниченность спроса на ту или иную функцию напрямую отражается на привлекательности проектов». Следовательно, МФК позволяет диверсифицировать риски.
Знать не значит уметь
Хорошо известно, что МФК – формат непростой, и реализация таких проектов редко обходится без проблем. По мнению вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Павловской, особенно важно «угадать» с архитектором, ведь специалистов, способных успешно сочетать в проекте две-три функции, немного даже на Западе, и еще меньше тех, кто имеет опыт работы в климатических условиях, хотя бы схожих с российскими.
Чрезвычайно ответственная часть работы – разделение потоков посетителей, что закладывается еще на стадии проектирования. Например, в торговле важно создать условия для максимальной проходимости покупателей, а офисные площади должны учитывать требования к потоку людей в часы пик (то есть утром и вечером) и регулировать доступ в здание. Заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Павел Епихин напоминает, что наличие офисных площадей в МФК может создать неудобства посетителям из-за пересечения потоков офисных сотрудников с жителями гостиничных блоков и посетителями торговых залов.
Отдельный вопрос – проблема управления таким сложным объектом, каким является МФК. Заместитель генерального директора компании Macromir Игорь Рогулин отмечает, что специалисты управляющей компании не могут себе позволить знать какую-то функцию лучше, а какую-то хуже, а меж тем отели, торговые центры, офисы имеют свои особенности. Следовательно, за управление МФК могут браться только специалисты-универсалы.
От хорошего к лучшему
Несмотря на все сложности реализации проектов МФК, «девелоперы по-прежнему берутся за реализацию крупномасштабных проектов, – отмечает Юрий Юдаков, – и к концу 2010 года общее предложение составит около 4млнкв.м, притом что сейчас предложение составляет 500тыс.кв.м». Однако эксперты не дают однозначного ответа на вопрос, какой именно вид МФК можно назвать самым перспективным.
«Успех в выборе функций зависит от местоположения и состояния рынка, – замечает Марианна Романовская, – но, конечно, очень важно наиболее эффективное использование объекта». Пожалуй, самым «вечным» форматом можно назвать торгово-офисный. Он же и самый популярный, как считает Юрий Юдаков. Такой объект может быть разбит по горизонтали, как комплекс «Метрополис», или по вертикали, как большинство объектов высотного строительства в «Москва-Сити». И основная функция может быть как торговой, так и офисной.
В случае торгово-офисного комплекса торговая часть доминирует, а офисная ее дополняет. Юрий Юдаков напоминает, что оптимальная этажность торгового комплекса – 4 этажа, однако, по словам эксперта, девелоперы предпочитают строить высокие здания, чтобы максимально использовать участок. При этом верхние этажи, как правило, отводятся под офисы. В последнее время МФК данного типа дополняются развлекательными функциями – кинотеатр, боулинг, фитнес-центр. И офисно-торговые центры, по сути, являются бизнес-центрами, на первых этажах которых располагаются магазины и рестораны.
По мнению Павла Епихина, наиболее перспективными являются комплексы, сочетающие в себе торговую и развлекательную части, поскольку в данном случае происходит функциональное дополнение друг друга и не происходит смешения интересов посетителей. Илья Шуравин подчеркивает, что многофункциональные проекты с сильной торговой составляющей возводятся преимущественно в рамках основных торговых коридоров города, как правило, в историческом центре.
Заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка «Российский кредит» Аркадий Воловник считает, что наиболее эффективное объединение – это офис + гостиница + торговля. Чаще всего речь идет о нескольких связанных между собой зданиях, и обычно из одного в другое можно перейти через подземный или наземный переход. Именно так построены знаменитые комплексы Pacific Place в Гонконге и Festival City в Дубае. Сочетание офис + торговля эксперт считает менее эффективным, поскольку, как уже отмечалось, возникает задача разделять потоки людей, а кроме того, для успеха нужны большие торговые площади.
Осталось упомянуть еще об одном сочетании, которое, кстати сказать, хорошо зарекомендовало себя на Западе: гостиница + торговля. Как правило, самой распространенной формой тут является несколько находящихся рядом отелей, соединенных удобными переходами с большим торгово-развлекательным центром. Подобный формат имеет безусловные перспективы и в России, особенно в курортных зонах. Стоит заметить, что возведение таких объектов может прийтись ко двору на территориях, где будет разрешен игорный бизнес.
Деньги к деньгам
Многофункциональные комплексы могут быть более доходны, чем другие форматы в течение длительного времени. Правда, здесь нельзя достичь всего и сразу. Как замечает ведущий аналитик компании RRG Антон Коротаев, при прочих равных условиях себестоимость и срок окупаемости проекта МФК выше, поскольку даже сам процесс строительства комплекса более сложен и длителен. Впрочем, долгосрочность проекта профессиональных девелоперов и инвесторов уже не пугает. Они понимают, что наличие креативной идеи, продуманной концепции создает перспективу формата и, в конечном счете, определяет эффективность всего проекта. «Простой арифметики тут нет, – говорит Марианна Романовская. – Порой сложность проекта, в частности его инженерной части, которая требует взаимозависимости и одновременной автономности всех компонентов застройки, определяет большие затраты на квадратный метр, чем в случае монофункциональности». Однако в любом случае овчинка стоит выделки.
Роман Михайлов,
Портал «Собственник» от 02.09.2008г.
