Брокеры единогласно заявляют о том, что рынок офисов далек от насыщения, а качественных помещений не хватает. По данным CBRichard Ellis, к концу первого полугодия 2008г. на рынке оставались свободными всего 6,5% помещений класса А и 8%— класса В.Компания Colliers International получила еще более оптимистические для тех, кто офисы строит, результаты: средний уровень вакантных помещений в БЦ класса А составил 6,3%, 3,2% приходится на класс В+ и 3%— на В-. Хотя в столице есть здания, куда арендаторы не торопятся.
В БЦ «Башня на Набережной» (класс А) сдано в аренду около половины площадей, в офисном комплексе класса В Espace («Косинская Плаза») показатель вакантных помещений близок к 80%. Сложности при сдаче площадей характерны и для офисных комплексов «Авилон Плаза», Nagatino i-Land, «Соколиная гора» и др.
Оказались не в том месте
Эксперты не считают, что большие объемы свободных площадей в отдельно взятых бизнес-центрах— это индикатор насыщения рынка. Пока спрос заметно превышает предложение, поэтому говорить о неликвидных площадях при острой нехватке таковых не приходится, говорит Кира Смирнова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting. Но если несколько лет назад арендаторы выстраивались в очередь, чтобы попасть в любой современный бизнес-центр, то сейчас им есть из чего выбирать.
Елена Денисова, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, считает, что идеальных проектов не бывает. А выбор часто делается по субъективным основаниям. Исходя из своих индивидуальных требований арендаторам приходится ставить на одну чашу весов то, что они получат, арендовав данное помещение, а на вторую— его недостатки, а потом смотреть, какая чаша перевешивает.
По словам Марины Моргуновой, старшего консультанта по недвижимости отдела офисных помещений CBRichard Ellis, самыми успешными являются проекты, имеющие хорошее местоположение и транспортную доступность— вблизи от станции метро, на одной из основных артерий города. Точечная офисная застройка в глубине района, на небольших улицах, в спальных районах с массовой жилой застройкой советского периода либо в промышленной зоне создает объекты, которые можно причислить к офисному неликвиду. «Наиболее стабильно эта тенденция проявляется в секторе северо-восток— юго-восток города за пределами ТТК»,— уточняет она. Например, торгово-офисный комплекс класса А «Авилон Плаза» (инвестор проекта— Европейская риэлторская компания) по стандартам полностью соответствует классу А, но построен в Текстильщиках (Волгоградский проспект, 45), где спрос на помещения соответствующего класса небольшой. Похожая ситуация в БЦ Espace (класс В), ранее— «Косинская Плаза» (УК Placon Property Management). Слабое звено проекта— офисный комплекс построен на МКАД, в районе, не предназначенном для офисной застройки, поэтому арендовать помещения желающих мало.
Бизнес-парк Nagatino i-Land (инвестор— «Московский бизнес-инкубатор») находится недалеко от центра деловой жизни столицы (всего в 8км к югу от Кремля, в 1,8км от ТТК), но территория промзоны (комплекс создается на месте нерентабельного производства ЗиЛа) сыграла свою роль— арендаторы не торопятся занимать офисные площади. Дополнительный минус— строительство комплекса разделено на пять очередей. Как следствие, арендаторам первой очереди (она включает в себя шесть офисных зданий класса В, которые должны быть сданы в конце текущего года) придется работать под шум строительной техники. Весь проект планируется завершить в лучшем случае только через три года. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, ситуация характерна для многих столичных проектов, реализуемых в несколько очередей, включая ММДЦ «Москва-Сити».
По данным CBRichard Ellis, доля свободных площадей увеличивается по мере удаления от центра и в зоне между ТТК и МКАД составляет 10%, за пределами МКАД— 12%, а в центре города— всего около 3%; исключение— ММДЦ «Москва-Сити», где не нашли арендаторов 13%площадей.
Ошибки и просчеты
Важным фактором, провоцирующим отсутствие интереса арендаторов к офисным площадям, являются конструктивные недостатки здания. По словам Марины Моргуновой, к таковым относятся низкая высота потолков (менее 2,7м в состоянии с выполненной отделкой), нехватка естественного освещения. «Стремление архитекторов придать красоту фасадам приводит к тому, что люди, работающие в таких зданиях, страдают от недостатка освещения на рабочих местах»,— говорит Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. По словам Юрия Юдакова, руководителя отдела офисной недвижимости Praedium Oncor International, причиной могут стать отсутствие отдельного входа в офисную часть (если это многофункциональный комплекс), неэффективная планировка этажа. Скосы в фасаде здания приводят к потерям полезной площади, а необходимость оплачивать неиспользуемую площадь отпугивает арендаторов, рассуждает Ольга Ясько.
Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG, считает, что менее ликвидны цокольные и подвальные этажи, мансарды, помещения, до которых не доходит лифт, а также офисы, расположенные слишком далеко от входа на этаж, куда от лифтовой группы можно добраться только через длинный коридор.
По мнению Ольги Косенковой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество», чем выше класс бизнес-центра, тем выше требования. В новых бизнес-центрах классов А и B+проблемных площадей быть не должно, а если они образовались, то это свидетельствует о некачественной проработке проекта, отмечает Андрей Бушин, гендиректор компании «Миэль— Коммерческая недвижимость». «Гораздо выше вероятность того, что неудачные помещения предлагаются в реконструированных, перестроенных бывших производственных зданиях, относящихся к классам B-и С. В силу тех или иных конструктивных особенностей в таких зданиях не всегда возможно добиться эффективных планировочных решений»,— говорит Ольга Косенкова.
Повлиять на сроки сдачи площадей могут плохие видовые характеристики, соседство с объектами, привлекающими большие потоки людей, например с рынками, железнодорожными вокзалами и др. Особенно это актуально для объектов класса А.Например, низкие темпы реализации площадей в БЦ класса А «Северное сияние» (ул. Правды) Максим Жуликов связывает с близостью железной дороги и неудачным окружением для БЦ данного класса.
По мнению Андрея Бушина, невостребованные площади в торгово-офисных комплексах могут являться следствием неправильного разделения потоков— покупателей торгового центра и арендаторов офисных помещений. «Дело в неправильном зонировании площадей»,— уточняет он.
В числе причин продолжительной экспозиции офисных объектов на рынке Ольга Ясько назвала низкую обеспеченность парковочными местами и отсутствие возможности парковки для сотрудников на близлежащих территориях; неэффективную маркетинговую политику— позиционирование БЦ в ценовом и классовом сегментах, не соответствующих реальному качеству здания; неправильно определенную целевую аудиторию потенциальных арендаторов, на которую направлена заведомо неуспешная рекламная кампания; несоответствие заявляемых и анонсируемых характеристик объекта текущему положению и др.
Появление временного неликвида может спровоцировать политика застройщика, определяющая размеры минимальных и максимальных блоков. По мнению Киры Смирновой, сегодня наиболее востребованы офисы площадью до 100кв. м. «Такое предложение практически отсутствует на рынке. Девелоперы офисных центров осознанно уменьшают количество арендаторов, тем самым минимизируя транзакционные издержки и упрощая себе процесс управления объектом»,— подчеркивает она. Наоборот, помещений от 2000кв. м и больше, а также зданий, сдающихся целыми этажами, на рынке много, и спрос отстает от предложения. «Хотя за последние годы заявок на большие площади в офисных центрах стало больше»,— признает Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company.
Как рассказала Елена Денисова, есть объекты, например «Романов двор— 2», собственники которых придерживаются особой стратегии в подборе арендаторов. Как следствие, срок экспозиции таких объектов на рынке более продолжительный.
Максим Жуликов считает, что на длительный срок ожидания арендаторов обречены офисные объекты, где площади предлагаются по максимальным на рынке арендным ставкам (сейчас— около $2500за 1кв. м в год). Например, БЦ «Баркли Плаза» (Пречистенская набережная), «Северная башня» (Тестовская улица), МФК на месте «Военторга» (ул. Воздвиженка) и др. По словам Сергея Богданчикова, усложняется реализация помещений, если арендатору предлагается нетрадиционная форма договорных отношений, например договор использования имущества, а не аренды.
Как сдать то, что не берут
Самый простой способ сдать офисные помещения с недостатками— снизить арендную ставку. Хотя Ольга Косенкова признает, что не все собственники сразу соглашаются на скидки, придерживаясь политики: реализовать площади по более высоким ставкам, а скидки— крайняя мера. Ирина Дзюба, коммерческий директор MRGroup, говорит тем не менее, что есть прецеденты, когда площади с каким-то недостатком уходили с дисконтом $200-300за 1кв. м. «Но скорее всего они имели место в БЦ на первых этажах и когда стороны не могли найти альтернативного решения»,— уточняет она.
По мнению Елены Денисовой, дисконт зависит от стадии реализации площадей. «В среднем он составляет 5-15%»,— уточняет Антон Коротаев. Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости АН «МИАН», считает, что разница в размере арендных ставок между удачными и неудачными площадями может доходить до 50%. «Например, помещение без окон или с “плохими” видами в БЦ класса В будет сдаваться по ставке $400-500за 1кв. м в год, а ставки на стандартные офисные помещения в том же здании будут $700-800за 1кв. м в год»,— говорит он.
Большое значение имеет профессионализм брокеров, занятых на объекте. По мнению Денисовой, опытные брокеры заранее выявляют изъяны объектов и пытаются обыграть их, убедив арендаторов, что ситуация не так плоха, как кажется. Например, в настоящее время арендаторов технопарка Nagatino i-Land останавливает не только то, что объект строится в промзоне, но и сложный подъезд к территории, отсутствие удобного сообщения наземным или подземным пассажирским транспортом. Поэтому находкой брокеров на объекте стала бы концентрация внимания на том, что концепция проекта предусматривает строительство новых транспортных развязок, нескольких мостов и открытие новой ст. м. «Технопарк» между ст. м. «Автозаводская» и «Коломенская», а также строительство по соседству с комплексом новой пассажирской железнодорожной платформы.
Впрочем, небольшие объемы вакантных площадей пока позволяют собственникам зависнувших офисов не бояться неликвида. Более того, возможность арендовать помещение на более выгодных финансовых условиях сформировала свой класс потребителей. Например, темные помещения арендуют компании в дополнение к основным офисам и используют под хранилища, архивы, склады образцов продукции и т. д. Также площади с изъянами подходят для фирм, собственники которых не смогли себе позволить более удобное помещение в этом же БЦ из-за слишком высокой ставки аренды, объясняет Ольга Косенкова. По словам Юрия Юдакова, в неудачно расположенный бизнес-центр могут поехать арендаторы, для которых место расположения не настолько важно, но размер арендной ставки имеет ключевое значение.
Однако, по словам Ольги Косенковой, наличие неудачных площадей напрямую влияет на период возврата вложенных в проект инвестиций. «Поэтому основной задачей команды из инвестора, консультанта и архитектора становится тщательный анализ планировочных решений и нивелирование всех вышеизложенных факторов, способных повлиять на востребованность площадей»,— отмечает она.
По мнению Ирины Дзюбы, стоит избегать неправильных форм здания и не забывать об оптимальном освещении офисного пространства, расположении окон, глубине и длине этажа. «Одним из компромиссов является панорамное остекление по тому фронту, который выходит на южную сторону. Так можно сбалансировать недостаток освещенности»,— уточняет она. Андрей Бушин считает, что необходимо предусмотреть возможность изменения нарезки сдаваемых площадей в готовом объекте, а также советует разрабатывать план проекта этажей с учетом общих и сдаваемых площадей в нескольких вариантах. «Чем профессиональнее подход девелопера, включая подбор архитекторов и консультантов, тем ниже риски»,— соглашается Елена Денисова.
Людмила Чичерова,
Ведомости. Стены Бизнеса от 29.09.2008 года
