В классическом понимании ритейл-парки (или пауэр-центры)— это торговые комплексы, размещающиеся на окраинах городов или за городом и состоящие из нескольких «коробок», каждая из которых занята определенным оператором крупной розничной торговли. В России существующих примеров ритейл-парков, полностью соответствующих определению, пока нет. Большая часть проектов, заявленных в этом формате, скорее напоминают торговые центры с элементами ритейл-парка.
Тем временем развитие этого формата выгодно всем: и девелоперам, и операторам розничной торговли, и потребителям. Первые получают возможность застроить не самые привлекательные участки, не подходящие для строительства ТРЦ, да еще и сэкономить на себестоимости строительства, которая у ритейл-парка куда ниже, чем у классического торгового центра. Вторые могут арендовать огромные «коробки» по невысокой ставке и тем самым нарастить свои обороты и присутствие на рынке. Ну а третьи— приобретать товары по более низким ценам, которые смогут выставить продавцы. Вот только есть ли у этого формата будущее на российском рынке, где торговый центр воспринимается не как место для шопинга, а как пространство для проведения досуга?
Первые ласточки
Когда компания «Гарант Инвест» начала строить на Варшавском шоссе свой «Ритейл-парк», аналитики всерьез начали обсуждать перспективы этого сегмента рынка торговой недвижимости, а представители компании-девелопера уверяли, что именно их проект станет первым настоящим пауэр-центром в России. Впрочем, когда комплекс был построен, стало ясно, что ритейл-парком этот проект является лишь отчасти.
В целях повышения рентабельности и сокращения сроков окупаемости помимо стандартных «биг-боксов» в объекте открылась еще торговая галерея. «Среди факторов, не позволяющих причислить данный объект к ритейл-паркам, можно выделить наличие торговой галереи и большого количества объектов общественного питания»,— разводит руками руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова.
Впрочем, даже такое начало— это уже неплохо. Сейчас по России заявлено около десятка проектов ритейл-парков. А будет еще больше! Как рассказал недавно «Ведомостям» президент «Гарант Инвест» (девелопер проекта «Ритейл-парк» на Варшавке) Алексей Панфилов, его компания планирует продолжать строительство ритейл-парков, в том числе и в регионах, так как видит перспективу развития формата на российском рынке.
Если опыт первопроходцев окажется успешным хотя бы наполовину, то желающих поучаствовать в развитии этого формата, пришедшего в Россию из Северной Америки, будет предостаточно. В настоящий момент в России уже реализуются проекты ритейл-парка на Бердском шоссе в Новосибирске (60000GLA), ритейл-парка в Санкт-Петербурге в составе проекта «Уткина Заводь» (60000-100000GLA), проект «Уфимский тракт» в Челябинске (80000GLA), рассказывает директор по развитию компании «Магазин магазинов» Игорь Чаплинский. А президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб вспомнил еще о трех проектах, соответствие которых заявленному формату, впрочем, предстоит доказать: «Северный молл» в Санкт-Петербурге, Big-Box на Новорижском шоссе и «Самолет» на Киевском под Москвой. В свою очередь, Ольга Широкова приводит в пример заявленный объект ритейл-парка в Воронеже на трассе «Дон».
Пытается позиционировать свой объект как ритейл-парк и группа компаний «Ташир», которая строит на Дмитровском шоссе огромный торговый центр «Рио» (более 200000кв. м) в составе столичного «Сити-Парка» (комплексные проекты развития больших участков земли). По словам вице-президента «Ташира» Виталия Ефимкина, строящийся объект на Дмитровском шоссе заявлен его компанией именно как ритейл-парк. «Он по всем параметрам подходит под это определение. Там будет и офисный центр, и гостиничный комплекс, и автосалон с автомойкой, и логистический центр»,— не устает нахваливать концепцию проекта своей компании Ефимкин. Вот только, похоже, в рекламной суете он подзабыл: офисы, гостиницы и автомойки— не просто необязательные, а скорее даже нежелательные элементы классического ритейл-парка или пауэр-центра.
Похоже, что не только Ефимкин и Панфилов слишком вольно трактуют определение ритейл-парка. Скорее всего на выходе из многих региональных проектов, позиционируемых сегодня в этом формате, минимум половина будет представлять то же, что и первые проекты «Ташира» и «Гарант Инвест».
Просто коробки
«Впервые ритейл-парки появились в 60-х гг. ХХ в. в США, а затем эта мода перекинулась на Европу,— вспоминает директор по России и СНГ, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф.— В 1970-х гг. такие проекты появились во Франции, в 1970-1980-х гг.— в Англии. Основной же бум в сегменте ритейл-парков наблюдается в последние 10лет». Среди самых известных проектов— 280Metro Center (США) и Crossroads Centre (Канада), много подобных проектов и в Европе. Что же они собой представляют?
«Ритейл-парк— это несколько крупноформатных отдельно стоящих розничных боксов,— рассказывает старший консультант департамента торговой недвижимости DTZ Сергей Котов.— Как правило, они располагаются в пригородной зоне с хорошей автомобильной доступностью и обширной зоной парковки». А по словам Максима Карбасникофф, классический ритейл-парк— это девелоперский проект, в котором практически нет зоны общего пользования, кроме открытой стоянки. «Ритейл-парк в других странах представляет собой совокупность крупных операторов, расположенных в отдельно стоящих зданиях на одной большой территории (1000000-200000кв. м), обычно удаленной от города или расположенной на окраинах»,— резюмирует аналитик Russian Research Group Евгения Смирнова.
Иначе говоря, на одной территории строится несколько «коробок», каждую из которых занимает конкретный оператор, довольно крупный. Как правило, это гипермаркеты DIY, бытовой техники и электроники и др. Средняя площадь, отводимая на одного оператора, составляет минимум 5000, а чаще— 10000-20000кв. м. В таких объектах отсутствуют торговая галерея, зона фудкорта и какие-либо развлечения. Также не должно быть в классическом ритейл-парке и офисов, гостиниц и уж тем более автосалона с мойкой.
Дороговато будет
Почему ни одного классического ритейл-парка до сих пор нет в России? Причин, если разобраться, несколько. По словам консультанта по торговой недвижимости CBRichard Ellis Полины Япрынцевой, «для российских покупателей посещение торгового центра— это не просто поход за покупками, а способ проведения досуга. Поэтому у нас так хорошо идут в торговые центры выходного дня, где клиенты могут не только приобрести желаемые товары, но и развлечься, пообедать— т. е. провести много времени. В ритейл-парки же люди ездят только за покупками, что пока не устраивает россиян».
Другую причину видит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев: «Сегодня основной фактор против строительства ритейл-парков— неоправданно высокая стоимость земельных участков. Девелоперы, которые хотят получить высокие доходы, вынуждены разбавлять крупных арендаторов торговыми галереями, что полностью меняет идеологию проектов и их концепцию». «До тех пор пока другие форматы и типы недвижимости (классические ТРЦ, склады) способны обеспечить более высокую доходность, ожидать широкого распространения ритейл-парков не приходится»,— категоричен Майкл Голомб.
Действительно, на сегодняшнем рынке девелоперам нет особого смысла вкладывать средства в строительство ритейл-парков, которые окупятся не ранее чем через 7-10лет, когда затраты на строительство обычных торговых центров можно вернуть за 4-5лет. По словам Ильи Шершнева, ритейл-парк— простая, но не слишком выгодная стратегия для девелоперов: «Она привлекательна только тогда, когда у инвестора есть земельный участок, рядом с которым уже есть хорошие точки притяжения, будь то другие крупноформатные ритейлеры или мощный региональный торговый центр».
Осторожный оптимизм
Впрочем, у ритейл-парков будущее все-таки есть, хотя и не такое безоблачное, как на Западе. «Рынок и покупатели должны созреть до этого формата»,— полагает Полина Япрынцева. А Илья Шершнев говорит, что далеко не всегда ритейл-парк— единый объект девелопмента: «Как раз наоборот: часто ритейл-парки возникают стихийно, когда один за другим земельные участки начинают приобретать крупноформатные ритейлеры. Они не боятся друг друга, даже если вступают в прямую конкуренцию».
Для чего нужны такие проекты? «Ритейл-парки— альтернатива загруженным торговым комплексам, расположенным в центре города,— утверждает Сергей Котов.— Их основные преимущества— расположение на основных автомагистралях, наличие большого количества парковочных мест и магазины крупных форматов, которые невозможно разместить в черте города».
А Игорь Чаплинский напоминает, что ритейл-парки формируются из арендаторов категории «убийцы» (т. е. магазинов, предлагающих максимальный ассортимент в профиле или в категории товаров), поэтому покупки в них являются целевыми в отличие от обычных ТРЦ, где до 80%покупок— стихийные. А раз так, полагает Чаплинский, то для ритейл-парков нет высоких требований к месту расположения, а основное требование— это хорошие подъездные пути. «Расположение “на выселках” по определению предполагает более низкую стоимость земли, что важно при реализации объекта, поскольку позволяет удешевить и строительство, и общие инвестиционные затраты»,— говорит он.
Кроме того, Полина Япрынцева напоминает, что себестоимость строительства ритейл-парков намного ниже благодаря простоте конструкции и использованию простых недорогих стройматериалов. Все это позволит девелоперам сэкономить и добиться более приемлемых сроков окупаемости. Полина Япрынцева также связывает будущее ритейл-парков с развитием магазинов формата аутлет (продажа коллекций предыдущих сезонов от известных брендов по сниженным ценам). Генеральный директор «Миэль— Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин связывает перспективы ритейл-парков с высоким дефицитом земельных участков под застройку в черте города и на МКАД: «Со временем новый формат торговой недвижимости будет развиваться в России более активно, а количество таких объектов будет ежегодно расти».
«В России формат ритейл-парка может прижиться, однако не факт, что он будет полностью соответствовать мировому понятию формата,— резюмирует Евгения Смирнова.— Данный формат подходит для крупных операторов, которыми могут стать западные компании. Важен прежде всего выбор местоположения для будущего объекта. Это могут быть шоссе с высокой транспортной доступностью (Новорижское или Киевское)». По ее мнению, формат ритейл-парка скорее всего будет несколько изменен, чтобы удовлетворять существующие потребности рынка.
С оговорками перспективы ритейл-парков признает и Майкл Голомб: «В ритейл-парк готовы прийти иностранные операторы, но их еще недостаточно. Для полноты и целостности концепции нужны отечественные торговые операторы— дискаунтеры одежды, продавцы товаров для дома. Кроме того, ритейл-парки пользуются популярностью у супермаркетов, магазинов DIY, крупных магазинов электроники, мебели, спортивных и бытовых товаров». А таких операторов у нас хоть отбавляй!
