Кризис назрел
Быть или не быть кризису на рынке российской недвижимости? Эта тема оказалась одной из самых "горячих" в сентябре 2008 года. Причем если еще недавно эксперты спорили лишь о ценовых перспективах рынка, то сегодня всерьез заговорили о том, что докатившийся до России кризис ликвидности способен резко сократить инвестиционную активность в сфере девелопмента жилой и коммерческой недвижимости. Простых смертных в этой ситуации волнует один вопрос: неужели последний островок финансовой стабильности будет смятен финансовой бурей? И не пора ли избавляться от "излишков" недвижимости, и вкладывать деньги в более доходные инструменты?
Свежо предание, да верится с трудом…
Впрочем, есть ли причины для паники? Нетрудно заметить, что за последние несколько лет разговоры о "неминуемом" кризисе возникали периодически, и общественность уже перестала их воспринимать всерьез. Достаточно вспомнить историю про пресловутый мыльный пузырь на рынке жилой недвижимости, который, якобы, должен был лопнуть к концу 2005 года. Вместо этого последовал не обвал, а самый небывалый рост цен, когда всего за один год недвижимость в Москве и многих других городах подорожала в два раза. Правда, два кризиса за последнее десятилетие все же были. Причем оба они были спровоцированы проблемами в сфере финансов. Первый из них случился в результате дефолта 1998 года, когда недвижимость по разным оценкам подешевела на 30-50 процентов. Второй случай произошел после банковского мини-кризиса 2004 года, когда за полгода было ликвидировано 27 банков. Одним из последствий стало сокращение кредитования строительных проектов и лавина скандалов с обманутыми дольщиками.
Тем не менее, ни после 1998, ни после 2004 года масштабного кризиса на рынке недвижимости не произошло: объемы строительства и цены через короткое время продолжали расти как ни в чем не бывало. Это породило у многих уверенность в непотопляемости российского рынка недвижимости. А застройщики активно убеждали общественность, что в недвижимость можно вкладываться, независимо от рыночной конъюнктуры, поскольку в долгосрочной перспективе жилье дешеветь уж точно не будет.
Однако многие эксперты полагают, что сегодняшняя ситуация выглядит значительно серьезнее. Западные аналитики советуют инвесторам экстренно избавляться от недвижимых активов в России. Рейтинговое агентство Fitch Ratings уверяет, что именно российские застройщики в наибольшей степени попадут под удар в итоге кредитного кризиса. Влиятельная The Wall Street Journal считает, что кризис уже поразил российский рынок недвижимости, и в ближайшие месяцы можно ожидать банкротств, поглощений девелоперских структур и падения цен. 26 сентября рейтинговое агентство Moody's Investors Service изменило прогноз по кредитным рейтингам российской банковской системы на "негативный".
Начался передел рынка
В финансовой сфере поглощения уже начались. Внешэкономбанк приобрел Связь-банк (оба контролируются государством), в зоне риска еще не менее 15 банков. В сентябре на грани банкротства были такие монстры банковского сектора, как государственные Сбербанк и ВТБ, и без государственных вливаний они бы вполне могли пойти ко дну вместе с миллионами своих вкладчиков. Частные банки на такую благотворительность государства рассчитывать не могут. Одна из последних новостей на тему поглощений - покупка группой ОНЭКСИМ миллиардера Михаила Прохорова половины инвестбанка "Ренессанс Капитал" за символические 500 миллионов долларов.
К слову сказать, именно Михаил Прохоров летом этого года озадачил участников рынка заявлением о том, что он готовится скупить в условиях надвигающегося кризиса ведущих российских девелоперов и держит для этого часть активов в "кэше". На заявление Прохорова эмоционально отреагировал глава Mirax Group Сергей Полонский, который обещал заплатить олигарху 10 миллионов долларов, если он сумеет реализовать хотя бы один успешный девелоперский проект. Правда, это заявление вызвало некоторую иронию у других участников рынка, поскольку критерием успешности тот назвал получение Прохоровым за его проект премии Building Awards, которую спонсирует сам Полонский, в результате чего сам же ее периодически и получает. На самом деле, возможность покупки Прохоровым девелоперских компаний никому не кажется маловероятной. Крупные игроки федерального уровня уже не первый год ищут подходящие возможности для экспансии на этот рынок. Достаточно вспомнить покупку в 2005 году холдингом "Базовый элемент" Олега Дерипаски компании "Главмосстрой", которая, в основном, работает по городскому заказу правительства Москвы. Эксперты полагают, что именно у Прохорова сейчас наибольшая свобода для маневра, поскольку он успел вовремя избавиться от блокпакета "Норникеля", капитализация которого с мая по сентябрь упала более чем в два раза (21 мая 2008 года на РТС акции компании торговались по 312 долларов, 11 сентября - по 120 долларов).
А вот дела компаний, девелоперский бизнес для которых является основным, идут не лучшим образом. В сентябре тот же Mirax Group вынужден был признать, что испытывает сложности с финансированием новых проектов. В частности компании пришлось отказаться от планов финансирования проектов по выводу ЛЭП в Москве. Всего Mirax заморозил проектов на четыре миллиарда долларов. По словам вице-президента компании Дмитрия Луценко, ситуация сомнительна, поэтому сейчас лучше не спешить. Он уверяет, что затраты на кредиты для девелоперов выросли втрое - с 8,5 до 25 процентов. Компания также отложила свои планы по листингу на бирже. А вот те девелоперские структуры, которые уже вышли на биржу, сейчас пожинают плоды мирового финансового кризиса. Еще пару лет назад IPO рассматривалось ими как более дешевый, чем кредиты, способ привлечения капитала. Однако с начала этого года капитализация ряда девелоперских компаний упала в нескольких раз. Пожалуй, самый яркий пример - акции "Система-Галс" (индекс HALS), которые в начале года стоили 10 долларов, а на момент написания статьи торгуются в диапазоне 1,25 - 1,5 долларов за акцию. То есть капитализация одного из ведущих российских застройщиков упала за девять месяцев в восемь раз! О сворачивании своих инвестиционных программ в строительстве предупредили "Строймонтаж" и "Базовый элемент". Многие другие компании не делают громких заявлений, а просто тихо избавляются от неподъемных проектов, или, по крайней мере, продают их доли.
Ну и что теперь делать?
Какие выводы из всего этого должны сделать простые граждане, у которых имеются "лишние" деньги или квартиры? По мнению Олега Репченко, руководителя Аналитического центра IRN.ru , из-за нежелания снижать цены, застройщики могут стоять до конца, хотя стоимость представленных на рынке квартир совершенно не соответствует возможностям той "аудитории", на которую они рассчитаны. Это в равной степени относится и к обветшавшей московской панели по 5-8 тысяч долларов за квадратный метр и к квартирам бизнес-класса стоимостью один-два миллиона долларов. Причем, несмотря на все сложностями с кредитами, деньги застройщики вполне могут найти: не перевелись еще на Руси олигархи и богатые структуры, которые будут рады прибрать к рукам отдельные проекты или целые девелоперские компании.
Но вот стоит ли сейчас покупать жилье в расчете на прирост капитала - это большой вопрос. Мало кто верит, что рынок достиг дна (напротив, он вырос за год процентов на тридцать), тем более что цены находятся на низком старте. "Ожидать, что на рынке найдется большое количество людей с такими деньгами, которые будут покупать все эти квартиры, нереалистично, - говорит Олег Репченко. - Основная проблема московских застройщиков - что они ушли в такую ценовую нишу, где даже с помощью ипотеки реальный потребитель ничего купить не может. Столь же нереалистично надеяться, что государство ради спасения своего жилищного нацпроекта просто начнет раздавать деньги застройщикам, чтобы они платили безумные зарплаты своим сотрудникам, которых они набрали на волне роста в огромном количестве".
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), считает, в Москве сегодня строится не так уж и много. Даже если за год будет построено пять миллионов квадратных метров, в пересчете на душу населения это гораздо меньше, чем во многих других городах и вдвое меньше, чем в Московской области. Кроме того, объемы строительства в этом году серьезно "просели": как заявил на пресс-конференции, прошедшей в информационном центре правительства Москвы 18 сентября 2008 года, первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк, за девять месяцев 2008 года было введено всего два миллиона квадратных метров. В прошлом году за тот же период эта цифра составляла 3,6 миллиона квадратных метров. В дополнение к сокращению общего объема строительства почти на 45 процентов, доля коммерческого жилья упала с 50 до 35 процентов. То есть на первичный рынок поступает на 60 процентов меньше новых квартир, чем в прошлом году. Причем практически все они относятся к дорогому бизнес-классу, а эконом-класс остался только на вторичном рынке.
Недвижимость не терпит суеты
Если суммировать оценки опрошенных экспертов, то они сводятся к тому, что 30-процентный рост цен на жилье, которые мы видели в этом году, в условиях начавшегося финансового кризиса россиянам больше не грозит. Поэтому инвестиционные покупки московского жилья в настоящее время - занятие в лучшем случае бессмысленное, тем более что некоторые банки заявили о привлечении денег частных лиц через депозиты под 15-18 процентов годовых. А это говорит как о наличии более предсказуемых и потенциально более доходных инструментов для частных лиц, чем покупка жилья в спекулятивных целях, так и о долгосрочном подорожании кредитов для застройщиков. Но и спешно избавляться от своей "квадратной валюты" тоже не обязательно: объем предложения настолько сократился, что серьезного обвала не предвидится. Как напомнил Олег Репченко, даже после коллапса экономики в 1998 году, недвижимость подешевела всего на 30 процентов, и вскоре после этого начался длительный период роста.
Петр Чернов,
Лента-Недвижимость от 30.09.2008 года
