В связи с кризисом на рынке бэк-офисы крупных компаний, молодые компании или компании из сегментов неклиентоориентированного бизнеса столкнутся с трудностью поиска недорогих офисов в аренду. Где же расположены столь бюджетные офисы, чем грозит арендатору невысокая цена и краткосрочный договор аренды, рассказывают специалисты компаний-консультантов по коммерческой недвижимости.
Цена-качество
Наталья Новикова, специалист департамента коммерческой недвижимости CENTURY 21 Запад отмечает: «Самые недорогие офисы в Москве размещаются на территориях бывших предприятий, большая часть которых либо ликвидирована, либо их производство выведено за МКАД, в зданиях бывших ведомств, упраздненных министерств и НИИ. Также небольшой процент бюджетных помещений располагается в бывших или ныне действующих гостиницах, детских садах и первых этажах жилых домов.
Ставки в данных офисных «центрах» колеблются от 300 до 600 долларов за квадратный метр в год. Как добавляет Наталья Новикова, территориально офисы класса С или В- встречаются во всех районах Москвы, включая центр города, но при этом в мегаполисе существует несколько анклавов, закрепивших за собой имидж районов недорогих офисов. В их числе районы, прилегающие к станциям метро «Войковская», «Алтуфьево», «Дмитровская», «Савеловская», «Семеновская», «Электрозаводская», «Бауманская», «Авиамоторная», «Шоссе Энтузиастов», «Перово», «Каширская» и «Калужская».
Цена в зависимости от местоположения
Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG, наблюдает: «Глобально можно отметить, что наиболее низкими являются ставки аренды на объекты офисной недвижимости, расположенные на востоке, северо-востоке Москвы. Также очевидно, что относительно низкими являются ставки аренды на офисные объекты, расположенные вблизи/за МКАД. Однако можно отметить, что на рынке существуют «проблемные» объекты с некоторыми принципиальными недостатками, за счет чего собственник вынужден выставлять заниженную цену».
Относительно низкие ставки аренды на Востоке города можно связать с рядом исторически сложившихся факторов: расположения на Востоке большого количества промышленных предприятий, невысокого социального статуса населения района, плохой транспортной доступности, плохой экологии и т.д.
Низкие ставки при прочих равных условиях могут быть также связаны с огромным количеством факторов. Например, с удаленностью от станций метро и остановок общественного транспорта (и отсутствием shuttle-bus при этом), неблагоприятным окружением объекта, недостаточной инсоляцией помещений, неудачной планировкой, отсутствием лифтов, недостаточным количество машиномест и т.д.
Цена в зависимости от класса
По словам Юрия Юдакова, Руководителя отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International , в основе классификации офисных зданий в Москве заложено несколько основных параметров. Прежде всего, это местоположение здания на карте города, транспортная доступность, а также изначальное предназначение помещений. Каждому офису в зависимости от соответствия набору требований может быть присвоена категория «А», «B» или «С».
«В категорию класс «С» попадают устаревшие офисные центры, здания бывших НИИ. Как правило, такие здания удалены от основных транспортных артерий города. Требований к архитектуре не предъявляется, однако подобные здания имеют достаточно удачные для офиса поэтажные планы. В них предусмотрена только система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования помещений. В офисах класса «С» нет развитой инфраструктуры и не всегда имеется паркинг», — рассказывает Юрий Юдаков.
Арендаторы
По словам Юрия Юдакова, учитывая общую децентрализацию бизнеса и открытие крупными компаниями бэк-офисов, помещения невысокого класса могут быть им интересны, а компании «попроще», строго рассчитывающие свой бюджет, будут просто вынуждены выезжать за пределы города и арендовать офис в подобных бизнес-центрах.
Так, существует несколько возможных причин аренды офиса по столь низким ценам:
• Арендатору необходимо иметь офис в центре, следовательно, он может пойти на понижение качества снимаемого офисного помещения (вплоть до понижения класса здания) ради возможности сохранить престижное расположение офиса;
• В более отдаленные бизнес-центры могут переехать компании, для которых не столь важно центральное расположение офиса, а размер арендной ставки имеет ключевое значение.
Как добавляет Антон Коротаев, часто арендаторами офисов низкоценового сегмента являются компании из сегментов неклиентоориентированного бизнеса, молодые компании.
Как снизить цену аренды?
По словам Дмитрия Золина, управляющего партнера компании London Consulting & Management Company|LCMC, если у компании существуют краткосрочные проблемы с финансами, и она хочет понизить на определенный срок плату за аренду помещения, то в индивидуальном порядке подобные вопросы с собственником можно обговорить.
Также, если услуги компании, которая обеспечивает телекоммуникацию в бизнес-центре, арендатора не устраивают — или это очень дорого, или не профессионально — он также может обговорить этот вопрос с собственником или УК.
По словам Натальи Новиковой, в условиях постоянного снижения доли офисов класса С и повышения спроса на эту категорию, арендодатели жестко диктуют свои условия. Но можно порекомендовать несколько вариантов как обезопасить себя от повышения арендных ставок, а в некоторых случаях даже просить о снижении арендной ставки:
1. Грамотно составить долгосрочный договор аренды, регламентирующий арендную ставку и процент возможного годового увеличения арендной ставки. Также в этом договоре необходимо прописать размер эксплуатационных платежей и факторов, которые могут повлиять на их увеличение. Обязательно необходимо указать, за чей счет будет производиться текущий ремонт здания. Лучше доверить реализацию этого пункта опытному юристу и не скупиться на гонорар.
2. Можно договориться о снижении арендной ставки, если планируется проведение ремонта в арендуемом помещении. В качестве альтернативы арендным каникулам, аренда помещения может быть снижена на определенный временной период, чтобы компенсировать затраты на ремонт.
3. Можно стать своего рода «якорным» арендатором. Из-за большого объема арендуемых площадей арендодателю будет невыгодно повышать ставку вашей компании, и если повышения не избежать, вы получите новые счета в последнюю очередь.
4. Не забывайте, что с хозяином помещения надо «дружить». Хорошие отношения с арендодателем могут принести свои положительные плоды. Для внимательного арендатора, который помнит о днях рождения арендодателей и поздравляет со всеми другими праздниками, собственник может пойти на определенные уступки.
Марина Скубицкая, генеральный директор компании «PR-стиль» – агентства, специализирующегося на рынке недвижимости, так рассказывает о снижении арендной ставки: «Мы снимаем офисное помещение в бывшем административном здании в центре Москвы. По общепринятой классификации, его можно отнести к классу С и ниже – кабинетная планировка, отсутствие современных коммуникаций и т.д. Нам удавалось успешно проводить переговоры о стоимости аренды. В принципе, они ничем не отличались от обычных переговоров о цене товара или услуги в любой сфере. Как и в любом другом случае, их успешность зависит от ликвидности самого «предмета торга», готовности «продавца» идти на уступки, умения «покупателя» приводить нудные аргументы.
Прежде всего, некоторый торг происходил в момент принятия решения об аренде помещения. Арендодатель согласился снизить стоимость аренды квадратного метра примерно на 15% на основании невысокой ликвидности помещения вследствие его малой площади, конфигурации, а также состояния. Кроме того, общая стоимость аренды была уменьшена после определения фактической площади помещения, которая оказалась еще процентов на 15% меньше заявленной изначально.
В начале 2008 года арендодатель проинформировал нас о повышении арендных ставок. В этот момент мы также вели переговоры, вследствие которых стоимость аренды практически осталась на прежнем уровне. В качестве аргументов мы предоставили арендодателю аналитические данные о росте цен на офисные площади в Москве вообще, о росте цен на офисные площади класса С и ниже, данные о средних ценах в офисном сегменте данного класса и т.д. Получалось, что предполагаемое повышение существенно превышало темп роста цен на рынке. Кроме того, мы описали арендодателю примерный круг потенциальных арендаторов, которые могли бы заинтересоваться данным помещением, учитывая его достоинства и недостатки. Целевая аудитория оказалась крайне узкой. Соответственно, велика вероятность того, что сдать данный офис в случае нашего отказа от продления контракта удастся не сразу».
Если офис становится дороже
Однако, кроме положительных примеров сотрудничества с арендодателем, существуют и отрицательные: так, по словам Дмитрия Золина, определенное количество компаний может покинуть бизнес-центр после повышения ставок аренды.
Марина Скубицкая поделилась примером: «На нашем этаже располагалось около десяти небольших компаний-арендаторов. За полтора года осталась только наша компания. Другое дело, что далеко не все выехали из-за повышения цены. Кто-то арендовал офис, больший по площади, кто-то просто оказался неплатежеспособен. Но были и те, кто ушел именно из-за повышения ставок, решив, что соотношение «цена аренды – качество помещения» стало неприемлемым».
Наталья Новикова придерживается другого мнения относительно переезда: по ее словам, экономическая целесообразность переезда в другое помещение минимальна или отсутствует. Ведь повышение арендных ставок затрагивает весь сегмент дешевых помещений. При этом существенными станут издержки на переезд, дополнительную оплату риелторских и юридических услуг, необходимо будет оплатить обеспечительный платеж новому арендодателю, равный 1-2 месяцам арендной платы. В итоге, если пересчитать будущие издержки, иногда выгоднее согласиться с повышением ставки и… остаться на старом месте.
Без предупреждения…
Однако, в любом случае, независимо от решения о переезде, арендаторы должны быть предупреждены о повышении ставок. Так, по словам Юрия Юдакова, в стандартном договоре аренды должна быть прописана индексация арендной ставки. Это фиксированная величина, на которую раз в год собственник имеет право увеличить арендную плату, которая варьируется от 5 до 15% в зависимости от договора. При этом за 2-3 месяца собственнику необходимо уведомить арендатора о том, что плата за арендуемое помещение будет повышена на величину, указанную в договоре. В том случае, если плата за аренду помещения увеличивается не в соответствии с договором, арендатор вправе расторгнуть договор аренды.
«Как правило, в договоре аренды прописываются условия и сроки повышения ставок аренды, — говорит Наталья Новикова. — На практике, арендодатель оставляет за собой право уведомления об изменении арендных платежей не ранее одного месяца до окончания срока аренды. Происходили случаи, когда в условиях растущего рынка в договорах прописывались условия повышения аренды по мере изменения «конъюнктуры рынка». К сожалению, сложившаяся практика отношений между арендодателем и арендатором позволяет говорить о незащищенности последнего».
