Финансовый кризис, как большая воронка, затягивает не только деньги, но и мысли наших сограждан. Все только и говорят о возможном дефолте, о тяжелых временах, о грядущем падении рынка недвижимости. Редактора нашего издания соседи даже поджидают в неурочный час (поздно вечером, по возвращении с дачи), чтобы задать почти сакраментальный вопрос: «Когда планируется обрушение цен»?
Прямо солнечное затмение какое-то. Она так и отвечает: «Завтра пополудни, и темное стеклышко не забудьте прихватить»… «Зелененькое или от пивной бутылки подойдет»? — это с восьмого этажа, предприниматель с чувством юмора. Недавно открыл торговую точку по реализации пенного напитка на розлив — несколько десятков сортов. Магазин небольшой (раньше здесь был цветочный павильон), зато рядом автобусная остановка. Так что трафик себе обеспечил стабильный. Ему-то кризис точно не грозит. Купил квадратные метры на свои кровные. Спасибо законодателям, не успели до кризиса принять закон об ипотеке коммерческой недвижимости. Так что миллион долларов с копейками брал взаймы не у банкиров. Открыл дело, конечно, не в центре Москвы, а, так сказать, на расстоянии прямой видимости от МКАД. Зато каждую пятницу (порой и чаще) у мужского населения микрорайона праздник — День дегустации.
Впрочем, если рассуждать трезво, то на рынке есть такой сегмент коммерческой недвижимости, как помещения свободного назначения, в обиходе — ПСН. Точнее и не сегмент вовсе, а нечто неформатное, трудно поддающееся мониторингу. Длянекоторых экспертов он как пятое колесо в телеге. Одновременно может быть отнесен и к офисной, и к торговой, и к складской недвижимости. Ачто делают в этом случае некоторые исследователи рынка? Правильно, списывают всяческие недоразумения на счет статистической погрешности. Азря. Вовсяком случае, для предпринимателя с восьмого этажа это вовсе не шутка юмора. Это его бизнес. Ипока этот бизнес существует, он едвали продаст свое помещение по бросовой цене, какиебы мировые катаклизмы не будоражили умы наших соотечественников. Снебольшими офисными помещениями примерно такойже расклад. Вконце концов это ПСН, а, значит, у его хозяина всегда есть свобода выбора — во что и как трансформировать свой собственный актив, будь то отдельно стоящий овощной ларек, салон красоты на первом этаже многоквартирного дома или уютный подвальчик для складирования книжной продукции.
Неслучайно спрос на ПСН весьма высок. Аэто, как известно, стимул для наращивания предложения. Сегодня список новых объектов в основном пополняют нежилые помещения в многоквартирных домах. Какотмечают в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, они предусмотрены практически во всех зданиях, построенных после 2000года. Плюс некоторые предприниматели переводят в коммерческую категорию свои или купленные (заметим, дешевле, чем готовый офис или магазин) квартиры на первых этажах. Словом, этот сегмент или, если хотите, формат прибавляет впечатляющими темпами. Поданным компании Russian Research Group (RRG), в 2007году на рынок поступило 329 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов свободного назначения составило 625, их суммарная стоимость достигла 1,81млрд долл. Средневзвешенная цена ПСНбыла зафиксирована на уровне 5098тыс.долл./кв.м.
Авот данные RRG с августа прошлого по август нынешний включительно. Объем рынка помещений свободного назначения в физическом выражении уменьшился, однако увеличился в финансовом — 2,1млрддолл. (годовой рост составил 36%). Если говорить о средневзвешенной цене, то в августе 2008г. она достигла уровня 6,19тыс.долл./кв.м. Ставки аренды сопоставимы с теми, которые существуют сегодня в сегментах недвижимости, где планируют использовать ПСН, и могут доходить до 3тыс.долл./кв.м/год, считают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Кстати, в предыдущем номере журнала «Недвижимость и цены» было опубликовано предложение аренды объекта в районе ст.м.«Белорусская» по цене 332тыс.руб., или 12,7тыс.долл./кв.м/год.
Теперь несколько слов об одной тенденции, которая влияет на развитие малометражных участников рынка. Какпрокомментировали в компании Panorama Estate, все идет к тому, что скоро в новостройках ПСН вовсе не останется. Дело в том, что теперь девелоперы стараются заранее определить назначение свободных помещений, тогда как раньше они могли выставить на рынок, грубо говоря, четыре стены. Сегодня никто не хочет, чтобы площади зря простаивали, поэтому застройщик, как правило, сразу ориентируется на конечную группу потребителей и уже под их цели формирует профиль объекта.
Вполне логично, если учитывать, что девелопер предполагает не продавать, а сдавать нежилое помещение в аренду. Впрочем, не менее закономерно и то, что в случае смены собственника последний с легкостью может изменить его профиль. Далее гадание на кофейной гуще… Нечто подобное сейчас происходит и с попытками окончательно определить, чем аукнется для строительной отрасли ипотечный дефолт США. Возможно, точный диагноз мы узнаем уже в конце нынешнего года.
Еслиже взглянуть на рынок ПСН шире, то может показаться, что он развивается по каким-то своим особым законам. Нетолько экономическим, но и философским. «Иногда свободу общества определяет количество помещений свободного назначения, которым оно располагает», — заявил на днях уже известный нам пивной предприниматель. Шутка, конечно, но в чем-то он прав.
Виталий Простаков,
"Недвижимость и цены" от 20.10.2008 г.
