Коммерческая недвижимость первая подверглась "заморозкам" со стороны девелоперов, которые практически сразу же поддались панике из-за финансового кризиса. Причина проста – сокращение финансирования. Банки сегодня неохотно кредитуют застройщиков, а те, кто продолжают, - выдают займы под проценты, которые не под силу выплачивать многим компаниям. Но даже при наличии необходимого финансирования спрогнозировать экономический эффект от коммерческих объектов в настоящих условиях практически невозможно, говорят эксперты. Тем более, при реализации крупных объектов, для которых необходимы серьезные якорные арендаторы. При этом последние сейчас сами находятся в зависимости от финкризиса.
Основная проблема у девелоперов сегодня заключается именно в финансировании проектов. "Причина беспокойства кроется в результатах финансового кризиса 2007 года и в сегодняшней позиции финансовых институтов, работающих в условиях кризиса ликвидности. Проблема эта системная и не может быть решена в один момент. Главная сложность для большей части девелоперов сейчас – это высокая кредитная ставка, которую предлагают банки. Очевидно, что стоимость в 18% годовых могут позволить себе далеко не все компании. Отдельная проблема – доступность кредитных ресурсов", - рассказывает Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов.
Сегодня банки более тщательно подходят к отбору проектов, пригодных для кредитования. Для получения проектного финансирования у компании должна быть теперь более значительная доля своих средств, подрядчики должны быть первоклассными.
"Последствия нынешнего кризиса будут носить абсолютно рациональный характер, с точки зрения того естественного обора, которые пройдут компании. На рынке в итоге останутся самые профессиональные, самые качественные проекты компаний, которые ориентировались на потребности рынка, опирались на реальную его оценку, возможно, даже несколько пессимистичную. Реализация определенного количества мега-проектов будет либо отложена, либо приостановлена. И в этом есть здравое зерно: если суммировать все проекты в России, заявленные на лето 2008 года, получалось астрономическое количество квадратных метров, которых было бы нельзя ни купить, ни сдать в аренду", - заявил "Домострою" Олег Барков, генеральный директор Knight Frank (Санкт-Петербург).
Тем не менее, по словам Александра Ольховского, компаниям нужны средства для реализации проектов. Следствие этого – продажа уже готовых объектов девелоперами для пополнения оборотных средств, позволяющих финансировать начальные стадии новых проектов. "Позиция "на продажу" также влечет за собой определенные последствия: предложение объектов коммерческой недвижимости растет, а спрос остается на прежнем уровне. Ставки капитализации увеличиваются, и, как следствие, стоимость объектов падает. Впрочем, рынок коммерческой недвижимости достаточно консервативен, и серьезных изменений в ближайшее время ждать не стоит. Но любые события в будущем будут, в первую очередь, зависеть от событий на финансовых рынках", - сказал он "Домострою".
Уже сейчас на сложившуюся ситуацию российский рынок отреагировал неоднозначно. В Москве по итогам третьего квартала 2008 года количество офисных площадей, введенных в эксплуатацию, составило 150 тыс. кв. м, что на 50% ниже заявленного объема и на 60% уступает аналогичному показателю 2007 года. По данным компании "Praedium коммерческая недвижимость" (Москва), российские и иностранные девелоперы ощутили на себе влияние мирового финансового кризиса и были вынуждены заморозить ряд проектов. Даты ввода некоторых крупных объектов, намеченных к сдаче в эксплуатацию в третьем квартале этого года, таких как "White Square", "Brent City", а также часть площадей МФК "Метрополис", были перенесены на более поздние сроки. Всего же до конца года в Москве планируется ввести в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м. качественных офисных площадей.
Между тем, вуральской столице – Екатеринбурге – не намерены отступать от намеченных в этом году планов. По словам Виктора Контеева, вице-мэра города, запланированные на этот год объекты коммерческой недвижимости будут доведены до 100% готовности. Однакоон не отрицает того, что в следующем году эти планы могут быть скорректированы в пределах 20-30%. Известно, что уже сейчас под вопросом стоит ввод бизнес-центра "Демидов", второй очереди "Антея" и логистического терминала "Чкаловский" на 120 тыс. кв. м.
Проблемы с введением складской недвижимости испытывает и московский рынок. "На этом рынке наблюдалось снижение деловой активности со стороны девелоперских компаний. На фоне мирового финансового кризиса и снижения инвестиционной активности сокращение количества заявленных проектов и переносы сроков ввода складских комплексов в эксплуатацию участились. Многие девелоперы замораживают строительство своих объектов или предлагают их к продаже на стадии проектирования", - говорят специалисты "Praedium коммерческая недвижимость". При этом отмечается, что девелоперы сохраняют интерес к рынку складской недвижимости регионов России, в третьем квартале 2008 года было анонсировано более 2 млн. кв. м., но фактический запуск большинства проектов тормозится из-за сложностей сфинансированием.
Что касается торговых и офисных площадей, то, по словам Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании RRG (Москва), дефицит предложения в той или иной степени ощущалсяповсеместно, как в Москве, так и в регионах. "Хотя, конечно, при том росте экономики, который наблюдался в последние годы, мы ожидали довольно скорого насыщения рынка. Сначалав торговом, а потом и в офисном сегменте. Хотя, в части некоторых городов эти сегменты уже достигли насыщения. С этой точки зрения замораживание ряда проектов, естественно, снизит объем нового предложения и отодвинет срок насыщения", - рассказал он "Домострою". При этом эксперт отмечает, что в связи с кризисной ситуацией ожидается и некоторое снижение спроса. "Это снижение, скорее всего, в большей степени будет ощущаться в торговом и офисном сегменте. Поэтому дефицита как такового, когда спросом будут пользоваться любые площади, я не предполагаю. Скорее всего, тенденция недавнего времени, когда эффективными были только качественные объекты, сохранится. Что касается объектов с неудачной концепцией, неудачным местоположением, тоони уже до кризиса испытывали определенные проблемы с привлечением арендаторов или с ликвидностью. Кризис лишь усилит эти проблемы", - подчеркнул он.
Закономерно, что в таких условиях встал вопрос, что же будет с арендными ставками? Весь прошлый месяц аналитики наводили паникусреди арендодателей, заявляя, что ставки понизятся вплоть до 40%. Сегодня же многие стали сомневаться в реалистичности таких прогнозов.
"Я не склонен драматизировать сложившуюся ситуацию, и уверен, что ни в стоимости продажи, ни в ставках аренды демпинга не произойдет. У нас не было существенного превышения предложения над спросом. Многие проекты начинались как инвестиционные, финансовые модели рассчитывались из определения арендных ставок. Возможны различные уступки арендаторам, арендные каникулы, создание комфортных условий для отделки офиса. Но я не думаю, что девелоперы в ближайшее время пойдут на существенное снижение арендных ставок. По крайней мере, в текущей ситуации пока преждевременно говорить о драматичном снижении ставок аренды как о тенденции. Хотя самое неприятное, что может произойти, – это спад реальной деловой активности в других секторах экономики, как следствие,перерастание финансового кризиса в рецессию – экономический спад. Надеюсь, что Россию это обойдет стороной, и мы отделаемся снижением темпов роста. Но в любом случае наша экономика, как часть глобальной мировой экономической системы, будет представлять собой уже другую реальность. Какую, скорее всего, мы увидим уже весной 2009 года", - говорит гендиректор Knight Frank.
При этом отрицать вообще возможное "движение" арендных ставок специалисты рынка тоже не берутся. К примеру, екатеринбургские аналитики, хоть и не доверяют прогнозам в 40%-ное падение, все же допускают мысль о том, что в долгосрочной перспективе ставки могут уменьшиться на 10-20%. По словам Ивана Кобяшева, специалиста по бизнес-недвижимости КБ "Ярмарка" (Екатеринбург), цены на коммерческую недвижимость примерно к середине мая могут снизиться на 15-20%. И это только при тех же условиях мирового кризиса, которые естьсейчас. "Арендные ставки в Екатеринбурге на данный момент не изменились. Это связано с тем, что среди всех сделок с коммерческой недвижимостью, 40% клиентов - покупали площади за наличные деньги, их количество не изменилось. Оставшиеся 60% сделок проходило с использованием ипотеки. Покупателям выгоднее взять кредит и иметь недвижимость в собственности, чем выплачивать арендные ставки. Однако в условиях кризиса ликвидности примерно 10 % покупателей-ипотечников решили все же арендовать, а не приобретать недвижимость в собственность", - рассказал Кобяшев "Домострою".
Кроме того, некоторые эксперты отметили, что на российском рынке коммерческой недвижимости прослеживается тенденция, когда при проведении окончательных переговоров о сделке собственники готовы идти на более гибкие условия, предпочитая ускорить заключение контракта, чем ждать более выгодного арендатора. К тому же, наметившаяся конкуренция между арендодателями может усилиться в результате появления на рынке предложений по субаренде готовых помещений с выполненной чистовой отделкой, вследствие чего и возникает основание прогнозировать некоторое снижение ставок и цен до конца года.
