Мировой финансовый кризис, уверенно шагая по планете, добрался и до отечественного рынка недвижимости. Офисный сегмент не остался в стороне – одной из первых ясно обозначившихся тенденций стало смещение вектора спроса с бизнес-центров класса «А» на более бюджетные деловые пространства.
Определенный негатив
Рассуждая сегодня о перспективах рынка недвижимости в свете финансового кризиса и глобальной нестабильности можно прослыть неудавшимся оракулом. Неудивительно, что в таких условиях большинство экспертов осторожны в своих прогнозах. Однако некоторые тренды уде настолько очевидны, что отрицать их наличие сложно. «Сегодня мы наблюдаем явно два процесса: замораживание некоторых новых проектов в офисном сегменте и ожидание снижения спроса на дорогие офисы. Подчеркну – именно ожидание, так как говорить о сколько-нибудь серьезном «исходе» компаний из концептуальных БЦ пока не приходится, - утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG Максим Полетавкин. - Какая из тенденций «победит» - будет зависеть от длительности кризиса».
Однако, по словам директора департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марка Форварда, за последние 2 месяца резко сократилось количество сделок: арендаторы реструктурируют профильную деятельность и ждут фазы оживления рынка после экономического спада. Каких-то иных причин сложившейся ситуации кроме кризиса ликвидности – попросту нет. «Кризис затронул все компании, работающие с кредитными организациями – другой вопрос, что кого-то в большей, а кого-то в меньшей степени, - добавляет руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. - Конечно, было бы неправильным излишне драматизировать ситуацию и говорить, что большинство организаций повально разоряется. Однако практически все организации ищут способы снизить издержки, и переезд в более дешевые офисы – один из них». Похожее мнение высказывает и руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International Юрий Юдаков, который считает, что под влиянием кризиса практически все компании ощущают острый дефицит кредитных средств, и в этой связи вынуждены сокращать свои расходы, в первую очередь, на аренду офиса. Отсюда и падение спроса на дорогие офисы, и интерес к более бюджетным вариантам.
Не секрет, что кризис, затронув экономическую сферу, оказал влияние и на работающие в ней компании, которые начали испытывать определенные финансовые затруднения. «А их среди арендаторов офисных помещений высоких классов порядка 25%, но не все из них будут съезжать, - считает руководитель департамента анализа и консалтинга корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. - В общем, определенный негатив на рынке аренды, конечно, имеется, но его размеры я не стал бы преувеличивать». Большинство арендаторов сейчас заняли выжидательную позицию. С одной стороны, договоры аренды по большей части заключены долгосрочные, и, по мнению Дмитрия Рощина, в большинстве своем компании не настолько плохо себя чувствуют, чтобы разрывать их. С другой стороны, новых договоров пока тоже не заключают, так что попасть в офис европейского уровня (классов «А» и «В») сейчас действительно можно без всяких листов ожидания – а ведь всего год-полтора назад это было невозможно.
Большая удача
Возвращаясь к листам ожидания. Как отмечает Дмитрий Таганов, на сегодняшний день они ликвидированы практически во всех офисных центрах класса «А», а доля вакантных площадей в этом сегменте увеличилась с привычных 5-7% до небывалых 15%. «Говорить о дефиците арендаторов на дорогие офисы можно уже не в ближайшем будущем, а в настоящем. Если раньше управляющие компании выбирали, кому из потенциальных арендаторов отдать предпочтение, то в условиях кризиса заключить договор сновымарендатором считается большой удачей», - утверждает специалист.
Это действительно так: сегодня уже даже некоторые крупные компании федерального масштаба вынуждены сокращать издержки и воздерживаться от переезда в дорогие офисы. Известно, что один из крупнейших российских банков отказался переезжать в башню «Федерация», где была запланирована аренда порядка 60 000 кв. м. Другой пример: крупная компания, поставщик на российский рынок IT-услуг и технологий, расторгла предварительный договор аренды 36 800 кв. м в офисном центре Nordstar Tower («Северная звезда»). Факты, как известно, вещь упрямая. Наверное, говорить о массовом «исходе» арендаторов из дорогих БЦ пока преждевременно, но и отрицать, что «лёд тронулся» - уже сложно.
Конечно, замечает Максим Полетавкин, кризис должен привести к тому, что произойдет сокращение тех офисных площадей, которые компании арендовали в расчете на расширение. Кроме того, при оптимизации расходов вполне логичным будет аренда новых офисных площадей не в бизнес-центрах класса «А» или «А+», а в качественных офисах категории «В». «Основная часть спроса сейчас приходится на объекты более низкого класса: в основном это небольшие помещения от 200-300 до 500 кв. м, и вероятно эта тенденция будет укрепляться, - добавляет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. - В связи с этим я полагаю, что объектов класса «B» и ниже снижение уровня ставок коснется в существенно меньшей степени».
Временная тенденция
Что касается арендных ставок, то, по словам Дмитрия Таганова, в сегменте дорогих БЦ они уже пошли вниз. «В рекламных сообщениях цены остаются на прежнем уровне, но на практике договор
Определенный негатив
Рассуждая сегодня о перспективах рынка недвижимости в свете финансового кризиса и глобальной нестабильности можно прослыть неудавшимся оракулом. Неудивительно, что в таких условиях большинство экспертов осторожны в своих прогнозах. Однако некоторые тренды уде настолько очевидны, что отрицать их наличие сложно. «Сегодня мы наблюдаем явно два процесса: замораживание некоторых новых проектов в офисном сегменте и ожидание снижения спроса на дорогие офисы. Подчеркну – именно ожидание, так как говорить о сколько-нибудь серьезном «исходе» компаний из концептуальных БЦ пока не приходится, - утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG Максим Полетавкин. - Какая из тенденций «победит» - будет зависеть от длительности кризиса».
Однако, по словам директора департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марка Форварда, за последние 2 месяца резко сократилось количество сделок: арендаторы реструктурируют профильную деятельность и ждут фазы оживления рынка после экономического спада. Каких-то иных причин сложившейся ситуации кроме кризиса ликвидности – попросту нет. «Кризис затронул все компании, работающие с кредитными организациями – другой вопрос, что кого-то в большей, а кого-то в меньшей степени, - добавляет руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. - Конечно, было бы неправильным излишне драматизировать ситуацию и говорить, что большинство организаций повально разоряется. Однако практически все организации ищут способы снизить издержки, и переезд в более дешевые офисы – один из них». Похожее мнение высказывает и руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International Юрий Юдаков, который считает, что под влиянием кризиса практически все компании ощущают острый дефицит кредитных средств, и в этой связи вынуждены сокращать свои расходы, в первую очередь, на аренду офиса. Отсюда и падение спроса на дорогие офисы, и интерес к более бюджетным вариантам.
Не секрет, что кризис, затронув экономическую сферу, оказал влияние и на работающие в ней компании, которые начали испытывать определенные финансовые затруднения. «А их среди арендаторов офисных помещений высоких классов порядка 25%, но не все из них будут съезжать, - считает руководитель департамента анализа и консалтинга корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. - В общем, определенный негатив на рынке аренды, конечно, имеется, но его размеры я не стал бы преувеличивать». Большинство арендаторов сейчас заняли выжидательную позицию. С одной стороны, договоры аренды по большей части заключены долгосрочные, и, по мнению Дмитрия Рощина, в большинстве своем компании не настолько плохо себя чувствуют, чтобы разрывать их. С другой стороны, новых договоров пока тоже не заключают, так что попасть в офис европейского уровня (классов «А» и «В») сейчас действительно можно без всяких листов ожидания – а ведь всего год-полтора назад это было невозможно.
Большая удача
Возвращаясь к листам ожидания. Как отмечает Дмитрий Таганов, на сегодняшний день они ликвидированы практически во всех офисных центрах класса «А», а доля вакантных площадей в этом сегменте увеличилась с привычных 5-7% до небывалых 15%. «Говорить о дефиците арендаторов на дорогие офисы можно уже не в ближайшем будущем, а в настоящем. Если раньше управляющие компании выбирали, кому из потенциальных арендаторов отдать предпочтение, то в условиях кризиса заключить договор сновымарендатором считается большой удачей», - утверждает специалист.
Это действительно так: сегодня уже даже некоторые крупные компании федерального масштаба вынуждены сокращать издержки и воздерживаться от переезда в дорогие офисы. Известно, что один из крупнейших российских банков отказался переезжать в башню «Федерация», где была запланирована аренда порядка 60 000 кв. м. Другой пример: крупная компания, поставщик на российский рынок IT-услуг и технологий, расторгла предварительный договор аренды 36 800 кв. м в офисном центре Nordstar Tower («Северная звезда»). Факты, как известно, вещь упрямая. Наверное, говорить о массовом «исходе» арендаторов из дорогих БЦ пока преждевременно, но и отрицать, что «лёд тронулся» - уже сложно.
Конечно, замечает Максим Полетавкин, кризис должен привести к тому, что произойдет сокращение тех офисных площадей, которые компании арендовали в расчете на расширение. Кроме того, при оптимизации расходов вполне логичным будет аренда новых офисных площадей не в бизнес-центрах класса «А» или «А+», а в качественных офисах категории «В». «Основная часть спроса сейчас приходится на объекты более низкого класса: в основном это небольшие помещения от 200-300 до 500 кв. м, и вероятно эта тенденция будет укрепляться, - добавляет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. - В связи с этим я полагаю, что объектов класса «B» и ниже снижение уровня ставок коснется в существенно меньшей степени».
Временная тенденция
Что касается арендных ставок, то, по словам Дмитрия Таганова, в сегменте дорогих БЦ они уже пошли вниз. «В рекламных сообщениях цены остаются на прежнем уровне, но на практике договор
