Конец рынка продавца

На рынке коммерческой недвижимости началось падение цен. Арендаторы в массовом порядке инициируют пересмотр условий аренды. Владельцы стараются удержать ставки

Столичный рынок коммерческой недвижимости почти пять лет пребывал вэйфории. Рост был стремительным: только запоследние полгода средневзвешенная цена коммерческой недвижимости вМоскве увеличилась на30% (по данным компании RRGнаначало октября). Шло строительство многофункциональных небоскребов иторговых моллов. Поставкам аренды, доходности инвестиций иуровню вакантных площадей московская коммерческая недвижимость была самой привлекательной вЕвропе. Это радовало девелоперов, брокеров ичиновников. Исильно огорчало арендаторов.

Нодеревья нерастут выше неба. Финансовый кризис развернул ситуацию на180%. Новые строительные проекты теперь замораживают. Девелоперы истроители, консультанты иархитекторы сокращают персонал. Цены начали падать, аброкеры молятся отом, чтобы нарынке неначалась паника иставки необвалились быболее чем на15–20%.

Ощущение перегретости столичного сегмента коммерческой недвижимости возникло давно. Еще дообвала фондового рынка вначале сентября напитерском форуме PROEstate аудитории был задан вопрос: «Что сейчас делать —продавать или покупать недвижимость?» Иуже тогда подавляющее большинство профессионалов проголосовало завариант «продавать». Всентябре-октябре стало понятно, что кризис ликвидности перерастает вглобальный экономический кризис, испециалистов, пессимистично оценивающих будущее российской коммерческой недвижимости, стало еще больше.

После обвала нафондовом рынке банки практически прекратили кредитование строек исделок снедвижимостью. Это стало ключевой причиной смены тенденций всегменте коммерческой недвижимости. Деньги стали очень дороги, ипри этом возникла ситуация неопределенности ивэкономике, инарынке недвижимости. Рынок замер. «Можно честно признаться: сегодня сделок нарынке нет. Ивближайшие несколько месяцев небудет. Довесны 2009года вообще вряд лиможно будет говорить очем-то определенно», —сказал Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank.

«Даже тесделки, что были подписаны, срываются. Раньше после внесения задатка посделке мыоткрывали шампанское. Теперь это можно делать только после того, как платеж поступил нанаш счет. Компании-покупатели теряют внесенные авансы, норазрывают уже заключенные сделки», —делится один изброкеров.

Про проблемные сделки брокеры предпочитают неговорить, ноодна изних все-таки получила широкую огласку. Стало известно, что может быть разорвана крупнейшая завсю историю московского рынка сделка поаренде 36,8 тыс. кв. мофисных помещений встроящемся бизнес-центре Nordstar Tower. Холдинг IBSвпрошлом году подписал предварительный договор аренды с«ДС Девелопмент» (входит вгруппу ГК«Дон-Строй») нааренду этого помещения поцене 1000долларов заметр. Сегодня IT-холдинг отказывается снимать площади подокризисным расценкам. Аналитики говорят, что если застройщик незахочет потерять такого крупного арендатора, тоему придется смириться сдисконтом неменее 10%.

Поданным CBRichard Ellis, если наконец третьего квартала средняя ставка аренды напомещения класса Асоставляла 1700долларов заметр, тосейчас —1350долларов. Попрогнозам компании, средняя ставка аренды напомещения класса Ав2009году может упасть до1000долларов, что соответствует уровню 2006года.

Тенденция снижения арендных ставок будет актуальна идля помещений класса В: посравнению сдокризисным уровнем (850долларов заквадратный метр) они упадут до600–450 долларов взависимости отместоположения икачества площади.

Сегодня нарынке уже стали появляться объекты поновым ценам. «За последние две недели октября средневзвешенные цены намосковскую коммерческую недвижимость упали на3–4 процента. Появились иобъекты сбольшими дисконтами —в20–30 процентов», —рассказывает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group.

Другое следствие кризиса —замораживание новых строительных проектов. Банки практически перестали кредитовать застройщиков. Девелоперы впоисках заемных средств штурмуют Сбербанк иВТБ, однако тедаже при желании невсостоянии профинансировать большое количество проектов. Для девелоперов приоритетом сегодня является завершение начатых строек. Новые жепроекты, покоторым финансирование небыло открыто, откладываются нанеопределенный срок. Замораживание строек уже повлекло сокращения персонала. Есть девелоперские компании, где уволено до80% сотрудников. Начались сокращения уархитекторов. Увольняют сотрудников консультанты иброкеры. Так, компания Blackwood уже заявила обувольнении 20% персонала, аJones LangLaSalle наднях сообщила осокращении 50сотрудников вофисах поРоссии иСНГ.

—Заплати-ка, кроме арендной платы, еще два миллиона рублей как «входной билет»!

—Яувас снимаю помещение уже три года. Какой «входной билет»?

—Нам нужны деньги. Либо плати, либо съезжай.

После такого жесткого разговора свладельцами торгового центра полгода назад моему знакомому ритейлеру пришлось съехать иззанимаемого помещения: тогда был «рынок продавца». Высокая заполняемость центров позволяла владельцам регулярно поднимать арендную плату иоблагать ритейлеров дополнительной данью. Носегодня ситуация кардинально меняется: ритейлеры заваливают девелоперов ивладельцев торговых центров письмами оснижении аренды.

Трудности скредитованием поставили ритейлеров ввесьма сложное положение. Уних нехватает оборотных средств, есть проблемы сзакупкой товара. Добавим, что многие сети впрошлые годы придерживались стратегии агрессивной экспансии. Имея убыточные точки, они делали ставку набыстрый рост числа магазинов вМоскве ирегионах, назанятие большой доли рынка ипродажу всего бизнеса. Если добавить, что арендная плата вхороших торговых центрах постоянно росла иуже превысила, кпримеру, для магазинов бижутерии или часов 6000долларов заквадратный метр, тостановится понятным, что для ритейлеров наступают тяжелые времена.

«Но настоящие проблемы ритейлеров впереди, они начнутся весной. Сейчас будет Новый год, потом 23февраля и8марта —это лучшее время для торговли. Апосле праздников пойдет снижение потребительского спроса: скажутся сокращения зарплат иувольнения людей, волна которых началась вбанках икомпаниях. Улюдей будет наруках намного меньше денег, продажи станут падать, иритейлеры сразу это почувствуют», —говорит один изконсультантов.

Сокращение потребительского спроса неможет неотразиться наарендных ставках, издесь возможно несколько сценариев. Первый —жесткий: владельцы непойдут науступки ритейлерам. Ихаргумент: арендаторы всегда ивезде жалуются. Ряд ритейлеров несмогут платить ибудут вынуждены закрыть свои точки. Начнется ротация арендаторов, появятся пустые помещения, это будет сказываться наработе других магазинов, центр будет слабеть. Впринципе вряде городов (Казань, Самара, Калининград), где настроили слишком много торговых площадей, уже есть полупустые центры-аутсайдеры.

Второй сценарий предполагает, что ради совместного выживания вкризисе владельцы торговых центров иритейлеры будут вырабатывать согласованную политику. Вчастности, владельцы могут установить льготные ставки аренды наострую фазу кризиса или перейти сфиксированной арендной платы надолю соборота. Пока эти инициативы ритейлеров ненаходили отклика уихконтрагентов: утех пока все хорошо —высокая аренда инизкий процент вакантных площадей. Ноуже весной мыувидим, пройдут лиони проверку нажадность.

Вусловиях сильной неопределенности траектории кризиса трудно делать прогнозы, тем неменее некоторые тенденции можно проследить. Во-первых, произойдет резкое сокращение строительства. На2009год был заявлен выход проектов суммарной площадью 2,7 млн кв. мофисных площадей. Однако уже сегодня эксперты говорят, что будет построено 0,5–1 млн кв. м—остальное заморозят долучших времен.

Во-вторых, будет меняться сам характер строительных проектов. Сложности скредитованием вернут рынок напять-десять лет назад. Новые мегапроекты вряд либудут иметь много шансов науспех, напротив, станут реализовываться небольшие проекты, разбитые нанесколько очередей. Такие стройки непотребуют кредитования, абудут реализовываться взначительной степени засчет собственных средств застройщика или засчет создания альянсов нескольких инвесторов.

В-третьих, значительно упадет стоимость строительства: она вМоскве была очень перегрета. Цемент иарматура уже подешевели на30–40%. Вусловиях отсутствия заказов снизятся изарплаты строителей, ирасценки строительных компаний. Большинство экспертов считает, что строительство может подешеветь на30–40%. Вице-президент «ЛУКойла» ивладелец футбольного клуба «Спартак» Леонид Федун еще более решителен: «Стоимость строительства упадет посравнению сценами середины лета вдва раза». Федун собирается проводить новый тендер среди подрядчиков настроительство нового стадиона «Спартак» вТушине: раньше затраты оценивали в500млн долларов.

В-четвертых, на15–40% упадут цены накоммерческую недвижимость иееаренду засчет снижения спроса. Падать есть куда: сегодня Москва лидирует вЕвропе поценам наофисную, складскую иторговую недвижимость. Впрочем, динамика падения цен может сдерживаться резко сократившимися объемами строительства. Интересный эффект: несмотря наточто вМоскве самые высокие вЕвропе нормы доходности коммерческой недвижимости исамая низкая вакантность, запредыдущие годы так инебыло развернуто достаточное строительство, небыл преодолен дефицит. Это следствие плохого инвестиционного климата вгороде, коррупции иналичия монополий.

Ряд экспертов говорят, что сильнее всего (до 50%) подешевеют офисы вцентре столицы. Они впоследние годы дорожали быстрее всего, исегодня этот сегмент выглядит наиболее перегретым —стоимость аренды 1кв. муже зашкаливала за2000долларов. Впользу возможного снижения цен натакие офисы говорит исокращение издержек иперсонала вфинансовых компаниях ибанках, которые ибыли одними изглавных арендаторов таких помещений.