Трудный путь M&A

«Финансовый кризис оказал влияние, прежде всего, на мелких игроков, — рассказывает Ирина Соколова, Управляющий объектами коммерческой недвижимости Becar Realty Group Moscow. — На сегодняшний день можно выделить тенденцию укрупнения ритейлеров, крупные сетевики будут скупать мелких. В тоже время федеральные сети с целью консолидации активов отказываются от долгосрочных и дорогостоящих проектов, как, например, это сделала компания X5 Retail Group, владеющая сетями «Пятерочка», «Карусель», «Перекресток», или корректируют инвестиционную стратегию компании, как сеть «Мосмарт».
Так, руководство розничной компании ЗАО «Мосмарт» приняло решение о закрытии всех 54-х «магазинов у дома» «Мосмартик», расположенных в Москве и Московской области. «На освободившиеся средства компания планирует скупать компании, наиболее пострадавшие от кризиса», — рассказывает эксперт Отдела исследований и аналитики компании Praedium ONCOR International.

Другие сети снижают темпы развития, например, «Магнит» (в которой из 17 магазинов, запланированных к открытию, откроется 10)», — отмечает Ирина Соколова. «Многие компании первой десятки сейчас аккумулируют средства, отказываясь от развития, предпочитая расширяться путем M&A», — добавляет Александр Болотников, консультант по недвижимости консалтинговой компании RRG. По его словам, в наиболее выигрышных условиях на данный момент находятся транснациональные компании, такие как Metro, Auchan, Carrefour, благодаря более «дешевым» деньгам, более отработанной логистике и широким рынкам сбыта.

«Сейчас можно говорить не столько о вытеснении региональных игроков, сколько о том, что федеральные компании будут завоевывать на местных рынках сопоставимые с региональными игроками доли рынка. В частности, за счет слияний и поглощений. Именно такой сценарий развития выбрала для себя сеть X5 Retail Group, которая начала покупать небольших внутренних игроков для того, чтобы представить там свою марку. В условиях кризиса небольшие региональные сети больше подвержены колебаниям со стороны покупательской способности. И тем, кто не сможет это пережить, будет выгоднее продаться», — говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

По данным эксперта Отдела исследований и аналитики компании Praedium ONCOR International, поглощения на рынке уже начались, и будут продолжаться. «В этой ситуации мелким ритейлерам выжить на рынке будет очень сложно. Многие крупные ритейлеры приостановили политику расширения и закрывают некоторые свои магазины, приносящие наименьший доход, с целью использовать освободившиеся средства на покупку компаний, наиболее пострадавших от кризиса. Однако активный процесс слияния начнется, по нашему мнению, не раньше чем через 6 – 9 месяцев», — отмечают эксперты Praedium ONCOR International.

Проблематика

По словам Александра Болотникова, фуд-ритейлерам сейчас приходится решать (или предстоит в недалеком будущем) 2 основные проблемы: взаимоотношения с кредитными организациями и взаимоотношения с поставщиками.

«Трудности у ритейлеров могут возникнуть в связи с открытием магазинов в строящихся торговых центрах — некоторые девелоперы уже заявили о приостановке финансирования своих проектов и объектов», — говорит Ирина Соколова.
«По итогам закончившейся выставки MREF и переговоров, проведенных со многими сетями, можно сказать, что более чем 2/3 операторов приостановили развитие, а оставшиеся стали гораздо более тщательно подходить к рассмотрению предлагаемых площадок», — отметил Александр Болотников.

Планы развития крупных ритейлеров на 2009 год:

Конфликты с поставщиками

Вторая проблема, помимо заморозки проектов, наблюдается в отношениях с поставщиками: «Сейчас «продуктовикам» необходим быстрый оборот средств, поэтому многие сети стараются торговаться с поставщиками, чтобы получать от них хороший дисконт (до 50%), тем самым, снижая отпускные цены для конечных покупателей и быстрее реализуя продукцию», — отмечает Болотников.

На данный момент торговые сети работают по старым контрактам и имеют какой-то запас. А вот потом свои условия начнут диктовать поставщики. «Конфликты уже начались, т.к. ритейлеры допускают задержки при расчетах с поставщиками», — рассказывает Александр Болотников. Так, возможно, с Нового года многие производители откажутся от продления договоров с крупными ритейлерами – «такое развитие ситуации достаточно вероятно, если сети не смогут приспособиться к нынешней ситуации и начнут увеличивать сроки по оплате за поставленные товары. С другой стороны, производителям нужны каналы сбыта, а крупные отгрузки товара возможны только в большие сетевые компании», — резюмирует консультант по недвижимости компании RRG.

«Ритейлеры вынуждены договариваться об увеличении отсрочек платежа за поставленный товар со своими поставщиками. Поставщики, в свою очередь, из-за отсутствия поступлений на расчетный счет вынуждены повышать цены на отпускаемый товар и задерживать поставки. Соответственно, можно ожидать роста цен в сетевых супермаркетах», — отмечают в Praedium ONCOR International.
Однако, скорее всего, производители будет вынуждены идти на более гибкие условия сотрудничества с крупными ритейлерами с целью сокращения сроков реализации своей продукции, отмечают эксперты.

Кто предоставит руку помощи?

В результате финансового кризиса с проблемой нехватки ликвидности столкнулись практически все, даже крупные торговые сети и их поставщики. Даже те сети, которые не имеют долгов перед банками, сегодня все чаще задерживают расчеты с поставщиками товаров. В этих условиях Правительство РФ приняло решение выдать крупнейшим ритейлерам кредиты. Однако, пока не сообщается, на каких условиях, и какие именно компании получат поддержку государства. Очевидно, это будут такие крупные сети, как «Мосмарт», X5 Retail Group, Группа «Дикси», ГК «Виктория» и др.

По словам экспертов Praedium ONCOR International, банком ВТБ был одобрен кредит на 2,5 миллиарда рублей для ОАО «Седьмой континент», и первый транш в размере 500 миллионов рублей ритейлеру уже был переведен. Тот же банк в рамках программы господдержки одобрил выделение кредитной линии на 2.5 млрд руб. торговой сети «Магнит». Однако, по словам Ирины Соколовой, наиболее актуальными источниками финансирования для сетевых операторов на данный момент являются собственные средства. В связи со сложившимся мировым кризисом, кредитование на сегодняшний день практически не осуществляется.

Арендные ставки

Как рассказывает Омар Гаджиев, на данный момент спрос на аренду торговых площадей продолжает существенно превышать предложение. Строительство новых торговых объектов очень ограничено. В существующих торговых центрах на данный момент образовались очереди из арендаторов, которые жаждут заполучить место в раскрученных объектах. Причем, иногда дело доходит до абсурда: некоторые арендаторы стоят по несколько лет в очередях и даже дают взятки за то, чтобы получить то или иное место. Такие факты тоже встречаются. Поэтому, учитывая существующую конкуренцию за торговые места, представить себе пустующие торговые центры невозможно.

«Вместе с тем, у некоторых операторов сейчас появились трудности, — отмечает Гаджиев. — Это обусловлено отчасти из-за психологического напряжения в связи с наметившимся снижением покупательского спроса. На рынке труда обозначились серьезные проблемы: многие компании сокращают персонал, зарплаты, а некоторые и вовсе закрываются, и распускают штат. Поэтому люди сейчас решают свои насущные проблемы, в результате чего покупательский спрос на какое-то время отложился. Но это временное явление. Работодатели, так или иначе, продолжают нанимать людей на работу. И даже те, кто попал под сокращение, все равно найдут новое место работы, поскольку на рынке труда существовал огромный кризис – дефицит кадров. Просто произошло небольшое перераспределение. Я думаю, что в конечном итоге нам не грозит высокий уровень безработицы, а покупательская способность в ближайшее время восстановится. Те торговые операторы, которые не могут пережить эти «смутные времена», будут вынуждены съехать. Но на их место тут же придут новые. В успешный торговый центр всегда найдутся арендаторы, готовые его арендовать».

Что касается возможности снижения арендных ставок, то для этого есть предпосылки, но только лишь со стороны крупных продуктовых сетевых операторов, таких как ТД «Копейка», «Пятерочка», «Перекресток» (то есть операторы сегмента эконом и бизнес-класса), которые испытывают сейчас некоторое снижение товарооборота своих розничных сетей. Они выказали желание незначительно снизить арендную ставку. И в настоящий момент сети обсуждают такую возможность. «Я думаю, что на такие условия арендодатели могут пойти, особенно если в этом торговом центре данный оператор действительно является сильным фактором привлечения покупательского потока и его с этим торговым объектом связывают достаточно продолжительные и стабильные арендные отношения. На такие временные уступки они могут пойти. Торговому центру выгоднее временно снизить на несколько процентов ставку для крупного оператора, чем искать нового арендатора», — говорит Омар Гаджиев.

Прогнозы

Как прогнозируют аналитики, ценовая ситуация не должна претерпеть серьезных изменений вплоть до весны-лета 2009 года, далее ожидается снижение арендных ставок на торговые помещения. Начиная с середины второго квартала 2008 года, на рынке торговой недвижимости наблюдается снижение предложения, девелоперы переносят сроки ввода объектов в связи с проблемами финансирования и по различным другим причинам.