Было рубль, стало два!
Как рассказывает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, стагнация на рынке коммерческой недвижимости наступила насколько месяцев назад и сейчас усиливается, хотя в целом рынок достаточно стабилен. Рост стоимости продаж с начала года превысил 40%, объем предложения в денежном эквиваленте тоже увеличивается. «При этом наблюдается рост физического объема предложения (в квадратных метрах) и уменьшение количества сделок, — продолжает Д. Колокольников. — Одновременно фиксируется увеличение средних сроков экспонирования. В период крайнего дефицита заемных средств многие непрофильные владельцы пытаются избавиться от своей собственности. С одной стороны, это обусловлено необходимостью получения денег для финансирования бизнеса, с другой — опасением снижения цен и ликвидности недвижимости». В этой ситуации продавцы идут на некоторые уступки, но в целом никакого удешевления не наблюдается. Более того, в сентябре средневзвешенная цена предложения выросла на 5%, в торговом сегменте – на 3%, в офисном – на 9%.
Что касается рынка готовых объектов, кризис сильнее всего отразился на стоимости реализации: в условиях дефицита ликвидности девелоперы начали активнее выставлять площади на продажу. «Сегмент аренды более устойчив. На новых объектах девелоперы готовы предоставлять скидки. С уже действующими точками ситуация пока наиболее стабильная», — говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Весьма непростой называет ситуацию на рынке торговой недвижимости генеральный директор компании Smart property Константин Королев: «В Москве становится все сложнее создать объект, способный чем-то выделиться на фоне остальных. Так, девелоперы активно заявляют о неоправданности включения в состав новых торговых комплексов такой ставшей уже практически обязательной составляющей, как киноцентр или боулинг, поскольку подобных развлекательных элементов стало слишком много, а их влияние на покупательские потоки в последние годы значительно уменьшилось. Стоимость аренды пока не снижается, но сочетание роста насыщения рынка и нервной ситуации в финансовой сфере могут привести как минимум к замедлению темпов роста ставок».
Вынужденные коррективы…
Оценить влияние кризиса на состояние рынка коммерческой недвижимости Москвы в настоящий момент довольно сложно, полагает К. Королев. «Причина этого — значительное увеличение насыщенности различных сегментов, — поясняет эксперт. — Например, некоторые управляющие компании и девелоперы отмечают двух-трехкратный рост количества вакантных площадей в бизнес-центрах, в то время как ввод новых площадей в нынешнем году значительно опережает аналогичные показатели прошлого года».
Под влиянием сложностей с финансированием и дефицита кредитных средств снижается деловая активность на рассматриваемом рынке, отмечает Юрий Юдаков, руководитель отдела Офисной недвижимости компании Praedium ONCOR International. «Повышенная настороженность со стороны банков и отток средств западных инвесторов привели к тому, что получить финансирование под новые проекты стало чрезвычайно сложно. Особенно сильно ощутили на себе последствия кризиса ликвидности небольшие девелоперские фирмы, у которых доступ к кредитным ресурсам ограничен, — говорит эксперт. — Банки повысили требования к надежности заемщиков и увеличили проценты по кредитам. В сложившейся ситуации девелоперские компании вынуждены пересматривать портфели. Многие заявляют, что в ближайший год не будут возводить новые объекты и приобретать новые площадки. В последнее время мелькают сообщения о том, что крупные российские девелоперы замораживают строительство».
Разумеется, странно было бы ожидать, что мировой кризис не внесет корректив в инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. «Ранее приобретение объекта с доходностью 13% было выгодным, поскольку рефинансирование проводилось под 11%. В данный момент приобретения под 13% никому не интересны, ведь рефинансировать можно в лучшем случае под 16-18%, — рассказывает Д. Колокольников. — Соответственно уже несколько месяцев повышается ставка капитализации (отношение дохода к стоимости), последние события ускорили ее рост. В этом плане можно говорить о некотором снижении привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента».
С другой стороны, счастливчикам, обладающим свободными собственными средствами, сегодня предоставляется возможность сделать выгодное приобретение – поскольку увеличение арендных ставок качественных площадей по-прежнему опережает рост стоимости этой недвижимости, а доходность все еще растет. «Кроме того, не будем забывать, что инвестиционная привлекательность в любые времена зависит от нескольких общеизвестных факторов, в первую очередь — от места расположения. И действительно качественные объекты (как по локации, так и по уровню) даже в сегодняшней ситуации вряд ли сильно потеряют в цене, если потеряют вообще», — прогнозирует Д. Колокольников.
…И ближайшая перспектива
«В настоящий момент происходит своего рода отсев, после которого на рынке останутся лишь наиболее сильные игроки, обладающие максимальными профессиональными и финансовыми возможностями, — находит положительные стороны в сложившейся ситуации Ю. Юдаков. — По мере насыщения рынка произойдет дальнейшее снижение доходности инвестиций в коммерческую недвижимость. Несмотря на это, в ближайшие несколько лет спрос на качественные офисные помещения, многофункциональные комплексы, торговые центры класса luxury по-прежнему останется достаточно высоким. Однако рост затрат на строительство не позволит значительно прирасти инвестиционной доходности данных объектов».
«На московском рынке купли-продажи до конца 2008 года возможно некоторое снижение цен. Не думаю, впрочем, что оно превысит 10% (за исключением отдельных объектов), — делится своим видением рынка Д. Колокольников. — Что же касается арендных ставок – Москва остается центром деловой активности, средоточием капитала и возможностей. А это означает, что в долгосрочной перспективе начнется рост стоимости аренды. В краткосрочной перспективе ставки будут, скорее всего, стабильными. Дело в том, что сегодня при замораживании новых девелоперских проектов автоматически снижается количество предложений офисов. Соответственно, удешевления аренды не предвидится. Коррекция цен может ожидать лишь неконкурентоспособные или заведомо переоцененные объекты».
По мнению О. Широковой, развитие рынка возможно по двум сценариям. Согласно первому, кризис, который пока остается финансовым, будет в ближайшие месяцы локализован и не приведет к значительному уменьшению спроса: «В этом случае можно говорить о росте инвестиционной привлекательности уже действующих объектов: цены продажи упадут вследствие дефицита ликвидности, арендные ставки не изменятся или снизятся не так значительно». Противоположный сценарий предполагает полномасштабное распространение кризиса на реальный сектор экономики с соответствующим снижением конечного спроса. «В этом случае арендные ставки тоже снизятся довольно сильно. По какому сценарию будет развиваться ситуация – пока говорить рано, неопределенность на рынке сохранится как минимум месяц-два», — резюмирует О. Широкова.
