Витрины известного в Москве Торгового дома (ТД) «ЦУМ» украшены плакатами в модном сейчас стиле детского рисунка: на белом фоне красные сердечки и надписи: «Я люблю ЦУМ» и с «С днем рождения». Зданию ЦУМа в этом году исполняется 100лет.
Как все начиналось
История ЦУМа началась в XIX в., когда два шотландских коммерсанта Арчибальд Мерилиз и Эндрю Мюр основали в Санкт-Петербурге торговую компанию «Мюр и Мерилиз». Товарный знак «Мюръ и Мерилизъ» был зарегистрирован в 1857г. В 1880-х гг. из Петербурга компания переехала в Москву, где через пять лет открыла оптовый магазин дамских шляп и галантереи на углу Кузнецкого Моста и Петровки. Вскоре торговый дом купил здание на Театральной площади, на месте сегодняшнего ЦУМа, под крупный универсальный магазин.
Компания «Мюр и Мерилиз» бесплатно рассылала каталоги своих товаров, и любой житель империи от Варшавы до Владивостока мог выписать приглянувшуюся вещь по почте. Продавцы магазина были безукоризненно вежливы: если покупатель был недоволен качеством, товар немедленно заменяли новым. Управляющие ввели ряд новшеств, которые затем переняли и другие магазины. Нанимая заведующих отделами, владельцы не полагались на их умение торговаться, и вводили твердые цены. Кроме того, были введены периодические распродажи, обязательство брать назад либо менять товар, ежедневная доставка товаров во все части города, а также снижение цен за счет увеличения количества продаж. К концу века количество отделов в магазине Мюра и Мерилиза достигло 44,а количество служащих приблизилось к 1000. Это был первый в России большой универмаг.
В ноябре 1900г. здание торгового дома полностью сгорело. Но владельцы компании уже через четыре дня после пожара сняли три этажа дома поблизости. На этих трех этажах происходила торговля до открытия нового здания универмага в 1908г. Его было решено построить на месте сгоревшего. Проект 7-этажного дома разработал известный архитектор Роман Клейн.
При его строительстве впервые в России был использован железобетон. Технологию заимствовали у американцев, где с ее применением уже возводились многоэтажные здания. Для архитекторов важно было обеспечить доступ свету, поэтому значительно увеличили оконные проемы. Витрины, тянувшиеся сплошь вдоль 1-го и 2-го этажей, стали еще одним новшеством. Строительство начали в октябре 1907г., а к октябрю следующего года здание было возведено под крышу. Работы обошлись владельцам фирмы почти в 1,5млн руб.
В отстроенном здании было множество нововведений. Ресторан «Мюра и Мерилиза» пользовался широкой известностью; в магазине были справочная, комната ожидания, служба информации по Москве и два скоростных электрических лифта для покупателей— большая редкость по тем временам. Планировка нового здания предусматривала удобства не только для покупателей, но и для служащих: расположенные на 6-м этаже мастерские дамских шляп, платья, часов были просторными и освещались электричеством, в то время как торговые залы освещались газом.
После Октябрьской революции власти намеревались национализировать все предприятия, в том числе и торговый дом, но не сразу смогли сделать это— некем было заменить опытных управляющих и служащих. Официальное сообщение о национализации магазина появилось в газете «Известия» в декабре 1918г.
Еще больше места
Существующее здание ЦУМа состоит из двух частей: исторической, которая принадлежит компании Mercury на правах аренды, и новой, пристроенной в 1976г. Последняя является собственностью компании Mercury с декабря 1995г.
В 1995г. был проведен капитальный ремонт торговых залов, отремонтирован фасад. Планировка изменилась благодаря ликвидации бутиков как отдельных помещений и преобразованию торговых залов в открытые зоны. В результате реконструкции общая площадь увеличилась до 32900кв. м. В настоящее время общая площадь ЦУМа составляет 60000кв. м, из них около 27000кв. м пристроили в период с 2004по 2007г. Архитектурный проект пристройки разрабатывался в «Моспроекте», мастерская №22,архитектор— Евгений Серов.
При планировке акцент был сделан на открытое пространство (open space), поэтому отдельных помещений в ЦУМе немного.
Основная идея планировки ЦУМа— четкое деление на зоны в зависимости от назначения товаров. На 1-м этаже— территория аксессуаров, парфюмерии, косметики, ювелирных украшений, сувениров. На 2-м этаже представлены мужская одежда и обувь, а также ресторан. Частью ресторана является сигарная и курительная комната— небольшой сигарный бутик. На 3-м— женская одежда, на 4-м— молодежная, детская и спортивная одежда. На 4-м этаже разместилось «Кафе ЦУМ» и коньячный бар— совместный проект с брендом Hennessy. Кроме него есть еще устричный бар шампанского Moet & Chandon и блинный бар. 5-й этаж занимают отделы компьютерной и электронной техники и товаров для дома.
В ходе реконструкции был установлен дополнительный эскалатор с 4-го на 5-й этаж, проведена замена 14эскалаторов и пяти лифтов на новое оборудование фирмы Otis. В новой части здания расположены четыре пассажирских лифта, в старой— два, а также три дополнительных лифта с подземного паркинга на 1-й этаж.
В пресс-офисе ЦУМа рассказали, что для оформления фасада применялись искусственный декоративный камень и стекло. Также во внешней отделке использованы различные виды гранита для цоколя и декоративный камень для оформления нового здания. Для внутренней отделки использовались гранит, ценные породы дерева и стекло. Пол покрыт мрамором.
В новой части ЦУМа работает круглосуточная подземная парковка, оборудованная по последнему слову техники, утверждают в пресс-офисе. Въезд на нее регулируется автоматическими терминалами. Из паркинга в торговые залы можно подняться на специальном скоростном лифте.
В новом масштабе
Исторически преимуществом ЦУМа был его размер. Для XIX и XXвв. такой магазин был громадным, говорит директор по развитию компании «Бенефит Инжиниринг» Ярослав Козлов. Это действительно удобно— не разъезжать по городу в поисках одежды в карете, на конке, автомобиле или метро, а все увидеть и примерить в одном месте. Но в эпоху гипермаркетов и торгово-развлекательных центров ЦУМ уже не смотрится гордым исполином и не может конкурировать с новыми ТЦ по набору опций, считает топ-менеджер.
Для сравнения: ТЦ «Европейский» имеет почти 200000кв. м площади против 60000кв. м ЦУМа (это с учетом пристройки, старое здание— всего 32000кв. м), ТЦ «Щука»— 100000кв. м, «Атриум»— примерно столько же. А ведь еще существуют и «Меги». По мнению Козлова, площадь ЦУМа сравнима с ТЦ в спальных районах, например, таких как «Золотой Вавилон» в Отрадном. «Запросы рынка изменилась: потребитель потребовал больших площадей и большего выбора товаров»,— утверждает он.
По его словам, переход магазина в сегмент luxury является единственно верным. Формат оpen space позволяет получить лишние торговые метры. «Но сейчас там довольно много бутиков. Все же товары люкс требуют приватности»,— считает Козлов.
Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate, считает, что у open space есть как минусы, так и плюсы. Плюс в том, что можно сразу подобрать для себя весь гардероб, все померить и оплатить на центральной кассе. Все марки присутствуют в едином пространстве. Минус, по его мнению, в том, что в таком большом открытом пространстве покупатель часто дезориентируется. Пропадает атмосфера камерности и приватности, что немаловажно для элитной публики. Такой формат подходит скорее к дисконт-центрам, которые как раз нацелены на потребителей среднего уровня доходов, резюмирует специалист.
«Здание строилось в начале века, и размещение магазинов учитывает старые планировки. Сейчас можно было бы более эффективно использовать площади»,— уверен директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.
Существенным недостатком ЦУМа гендиректор компании NAI Russia Алексей Аверьянов считает проблему парковки: «Подземная парковка есть, но, чтобы ее найти, нужно покрутиться вокруг здания. А это неудобно». К тому же парковка дорогая, и многие посетители предпочитают оставлять машины на улице, из-за чего все прилегающие дороги забиты автомобилями.
К минусам с точки зрения планировки Аверьянов причисляет расположение эскалаторов: поднимаясь или спускаясь, на каждом этаже необходимо их обходить. Свободную планировку он считает достоинством ЦУМа: она позволяет при желании и необходимости за неделю поменять внутри абсолютно все.
В компании Mercury стоимость работ по реконструкции здания и строительству пристройки не раскрывают. Ярослав Козлов подсчитал, что инвестиции в строительство новой части здания в 2004-2007гг. могли составить около $50млн из расчета цен 2004г.— примерно $1000за 1кв. м.
Реконструкция наверняка обошлась дорого хотя бы из-за освоения подземного пространства, полагает Гаджиев. Сэкономить можно было только на возведении коробки, но в общей сумме работ это не так много. В целом реконструкция обошлась, по его подсчетам, около $1500-1700за 1кв. м по ценам 2004г. Удорожание работ к 2007г. составило 30%($2500за 1кв. м). Подобные затраты, по его мнению, вполне оправданны, потому что та реставрация, которая была сделана в ЦУМе в 1996г., касалась только фасада и внутренних помещений, но не затрагивала инженерной начинки и не решала проблемы парковки. А инженерия и подземный паркинг— это уже совсем другой уровень здания.
Инженерия и безопасность
Инженерные системы в период реконструкции претерпели значительные изменения, говорят в пресс-офисе ЦУМа. Одно из основных— применение автоматизированной системы управления и диспетчеризации.
Климатическое оборудование, управляемое с центральной диспетчерской, позволяет поддерживать заданную температуру и влажность в торговых залах. Комфортную температуру летом обеспечивают мощные холодильные машины. Состояние воздуха в подземном паркинге контролируется датчиками загазованности. Водоснабжение обеспечивают новые электрические бойлеры. Видеонаблюдение охватывает все торговые площади здания. Отслеживаются параметры потребления электроэнергии, управление освещением торгового зала.
Противопожарные системы полностью автоматизированы, датчики расположены на всей территории ЦУМа. В случае ЧП система оповещения передает речевые сообщения об эвакуации людей из опасных зон здания, рассказывают в пресс-офисе.
По мнению Козлова, создается впечатление, что собственник, особо не вникая, заказал не оптимальное, а самое лучшее. Лифты, эскалаторы, кондиционирование, пожарная безопасность— все, по его словам, «на пять с плюсом».
С точки зрения покупателя ЦУМ— удобный магазин: много света, хорошо работает вентиляционная система. Далеко не каждый современный ТЦ может похвастаться подобными условиями, уверяет гендиректор управляющей компании IQProperty Management Евгений Гриханов. Если учесть, что исторические здания либо вообще не поддаются технической реставрации, либо их конструкция накладывает существенные ограничения, инженерную реконструкцию ЦУМа можно назвать уникальной, уверен он. Осуществление подобной задачи, считает Гриханов, обошлось инвестору недешево— в таких случаях помимо собственно переделки требуется подготовка персонала.
Все свое
Контрольным пакетом акций ТД ЦУМ владеет компания Mercury, выкупившая акции в 2002г., делится директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова. Mercury на протяжении нескольких лет остается официальным дистрибутором брендов в сегменте товаров премиум-класса в Москве.
«ЦУМ— особый формат ТЦ. Марки не арендуют площади, так как они представлены на рынке через компанию Mercury, которая купила здание»,— говорит Аверьянов. В компании Astera подтверждают: об аренде помещений речь не идет. Все товары реализуются либо самим ТД «ЦУМ», либо аффилированными структурами. Исключение составляют, пожалуй, лишь гастроном «Глобус Гурмэ» (разместился на нижнем этаже весной этого года) и некоторые бары и рестораны.
По результатам III квартала 2008г. ОАО «Торговый дом «ЦУМ» увеличило чистую прибыль в 2раза до 17,76млн руб., приводит данные «Интерфакс» со ссылкой на материалы торгового дома. Несмотря на прибыль III квартала, суммарный чистый убыток ЦУМа за девять месяцев текущего года достиг 85,6млн руб. против прибыли в 24,5млн руб. за тот же период прошлого года. «Убытки Iи IIкварталов в материалах торгового дома ранее объяснялись высокими инвестициями в реконструкцию здания ЦУМа»,— сообщает «Интерфакс».
Местоположение
ЦУМ находится в самом центре Москвы, недалеко от Красной площади. Рядом Большой и Малый театр, Московская оперетта, Исторический музей, Консерватория и проч. Также поблизости расположена масса государственных учреждений и выставочных залов: Центральный банк РФ, Федеральное государственное предприятие «Госконцерт», Новый Манеж и т. д. Ну и, конечно, отели мирового уровня: «Метрополь», Ararat Part Hyatt, The Ritz Carlton. Добраться до магазина можно как наземным транспортом, так и на метро. Рядом ст. м. «Театральная», «Охотный Ряд», «Кузнецкий Мост», «Лубянка». Уникальное месторасположение магазина в историческом центре Москвы на пересечении туристических и транспортных потоков создает компании дополнительные конкурентные преимущества, считает директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG Андрей Панфилов. Оборотная сторона медали такова: из-за пробок, а также потому, что въезд в центр грузовых автомобилей ограничен, расположенные здесь торговые предприятия сталкиваются с трудностями при доставке товаров, говорит замдиректора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Павел Епихин.
