Арендаторы, владельцы и потенциальные покупатели замерли в ожидании, когда рынок достигнет дна. Одни хотят выгодно купить подешевевшие активы, другие— снизить платежи, третьи надеются пересидеть тяжелые времена. Отчеты консалтинговых компаний свидетельствуют: все показатели идут вниз.
Финансовый кризис сделал то, что не мог сделать никто уже 10лет: рынок продавца превратился в рынок покупателя и рынок арендатора.
Непубличное падение
Во всех сегментах коммерческой недвижимости владельцы предлагают скидки. Их размер зависит от категории объекта, качества и готовности проекта и того, насколько собственнику нужны наличные. Скидки на арендные ставки на рынке складской недвижимости— пока в среднем 7-10%, хотя встречаются предложения и с большим дисконтом. По словам Андрея Бушина, гендиректора «Миэль— Коммерческая недвижимость», скидки на складские объекты классов В- и С достигают 15-20%.
На офисном рынке коррекция арендных ставок и цен продаж составляет 10-15%, в некоторых случаях дисконт достигает 30-35%, говорит эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer Елена Герасимова. Декларируемые ставки остаются на текущем уровне— официально снижать их собственники не спешат.
По итогам III квартала 2008г. средневзвешенные арендные ставки в ЦАО в классе А составили $1300за 1кв. м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В+— $900за 1кв. м в год, В-— $750за 1кв. м, по данным GVA Sawyer.
На рынке торговой недвижимости, по информации компании Astera, средняя ставка аренды высококачественных помещений в центре составляет $2600за 1кв. м в год, максимальная достигает $10000и выше. В III квартале рост цен прекратился, в начале IVставки снизились на 10-35%, отмечает Наталья Давиденко, руководитель департамента брокерских услуг Astera. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, подтверждает: непосредственно ставки пока не снижаются, однако скидки на уровне 15-20% по многим объектам уже предоставляются.
В гостиничном сегменте, по данным Михаила Фельдмана, коммерческого директора «Азимут Сеть отелей», загрузка в лучших бизнес-отелях Москвы и регионов снизилась незначительно— до 65%. В некоторых городах, например Астрахани, Костроме, уровень заполняемости номеров упал на 7-10%. В худшей ситуации, по его словам, загородные отели, спрос на которые уменьшился на 10-12%.
Уменьшение темпов роста средней цены на размещение повлияло, по оценке GVA Sawyer, на снижение показателя доходности до 15-18% годовых против 20-25%, характерных в последние 3-4года.
Увеличение срока окупаемости растет для всех категорий недвижимости, но о точных цифрах можно будет говорить весной 2009г., когда прояснятся степень снижения цен на стройматериалы и уровень спроса. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), стоимость стройматериалов уменьшилась от 15%до 45%, цемент подешевел на 50%.
Рынок встал
«Сдача в аренду торговых площадей сейчас практически прекращена»,— говорит Наталья Давиденко. По ее данным, арендаторы перестали подбирать и осматривать помещения и эта тенденция продлится как минимум до февраля. Естественно, что ставки аренды торговых площадей падают. Собственники, боясь простоя помещения и финансовых потерь, соглашаются практически на любые условия тех редких арендаторов, которые еще готовы что-то арендовать, отмечает она. Такие же тенденции прослеживаются и в других сегментах.
Объем предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в октябре по сравнению с сентябрем вырос на 45%, говорится в отчете RRG. В то время как количество заключаемых сделок значительно снизилось. Рынок занял выжидательную позицию, резюмирует Ольга Широкова.
Потенциальные арендаторы ожидают дальнейшего снижения цен на помещения, с одной стороны, а с другой— отказываются от расширения бизнеса, оптимизируют издержки. Арендаторы оптимизируют расходы, в том числе за счет сокращения арендуемых площадей, перехода, например, в склады более низких классов или ужимания в площадях, говорит Бушин. По оценке Владимира Пинаева, управляющего директора JLL, совокупный объем спроса на склады, возможно, снизится до 30%в ближайшее время.
По данным Майкла Кнолла, партнера, руководителя группы по сопровождению сделок слияния и поглощения PricewaterhouseCoopers (PwC), за первые девять месяцев 2008г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг примерно $6млрд, что значительно больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Примерно 60%сделок с недвижимостью состоялось в секторе офисных зданий.
В настоящее время количество сделок купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости упало в разы, отмечает Бушин. В то же время объем предложения объектов на продажу, наоборот, в разы вырос. «Летом к нам поступало 7-8предложений о продаже проектов и участков в неделю, сейчас их стало 10-15»,— характеризует ситуацию на гостиничном рынке Михаил Фельдман. Кирилл Иртюга, гендиректор управляющей компании «РосИнвестОтель», подтверждает: полгода назад поступало 2-3предложения о продаже в месяц, а теперь— столько же в неделю.
На рынке торговой недвижимости сейчас появляются ликвидные объекты по среднерыночным ценам, которых не было в аренде и продаже более пяти лет, говорит Наталья Давиденко.
По данным мониторинга RRG, в Москве в октябре по сравнению с сентябрем рынок продажи объектов коммерческой недвижимости увеличился на 13%. На офисную недвижимость в пределах Садового кольца с начала октября 2008г. цена продажи уменьшилась более чем на 12%, достигнув $12621за 1кв. м; вне Садового кольца стоимость снизилась на 2,4%, составив $6067за 1кв. м. Но этот дисконт пока недостаточен для потенциальных покупателей. Все ждут лучших цен.
В базах брокеров появляются незавершенные проекты с большой скидкой. На рынке складской недвижимости выставляются объекты с дисконтом в 40%, но пока это единичные предложения. По мнению Пинаева, на неликвидные объекты скидки в ближайшие полгода достигнут 50-90%, но некачественные проекты не нужны ни за какие деньги. С ним согласен Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group: компания отказывается рассматривать предложения о продаже. «Зачем нам объект, который хуже нашего?»— удивляется он.
Многим компаниям придется искать более сговорчивых покупателей. В условиях высокой долговой нагрузки и практического отсутствия финансирования (кредиты под 20-25% могут выдержать немногие) собственники вынуждены продавать активы. По данным инвестиционного банка UBS, у «Системы-Галс» сумма долга (оценка на конец 2008г.) сопоставима с оценкой портфеля проектов, разница, по оценке UBS,— всего $100млн. Чтобы продолжать строить и рассчитываться по долгам, компании необходимо продавать как проекты, так и построенные объекты, считают аналитики UBS. Группа РТМ планирует продать ряд объектов, составляющих 16%от общей площади всего портфеля. Поступления от продажи объектов будут направлены в первую очередь на сокращение кредитного портфеля. Группа «Самохвал», как сообщали СМИ, продала СМП-банку и ИГ «ИстКоммерц» шесть помещений магазинов площадью более 14000кв. м за 862,5млн руб. Вырученные деньги направляются на погашение долга компании.
По словам Майкла Кнолла, в последние несколько месяцев наблюдается значительное снижение активности на рынке слияний и поглощений. «Многие владельцы недвижимости воздерживаются продавать объекты. С другой стороны, покупатели также не торопятся заключать сделки, рассчитывая на то, что цены должны снизиться»,— объясняет он.
Заморозить или продать
Многие девелоперы предпочитают заморозить проекты и попытаться пересидеть неблагоприятные времена. Например, как сказал заместитель гендиректора ОПИН Константин Забродин, компания скорее отложит реализацию проекта «Большое Завидово» (1,5млн кв. м с объемом инвестиций $1,5млрд), чем будет продавать его часть. Большинство девелоперов не столь принципиальны и активно ищут соинвесторов для завершения проектов. Например, об этом объявила компания MRGroup. По словам Ирины Дзюбы, коммерческого директора, компании необходимо внешнее финансирование на $60млн для строительства бизнес-комплекса на Складочной улице. В настоящее время, как сообщили в компании, ведутся переговоры, интерес к проекту со стороны потенциальных покупателей есть.
В гостиничном бизнесе также вырос объем предложений на соинвестирование. По словам Кирилла Иртюги, УК «РосИнвестОтель» рассматривает подобные предложения: «В первую очередь мы готовы брать проекты категории “3-4звезды” в управление, во вторую— готовы рассматривать проекты для соинвестирования».
Общая тенденция на рынке— реализация начатых проектов и замораживание тех, которые в настоящий момент находятся на этапе проектирования. В офисном сегменте проекты остановили Mirax Group, ГК «Пересвет», «Система-Галс» и др.
В складском сегменте на вторую половину 2009г. откладывает строительство комплексов на стадии проектирования «Евразия Логистик», сообщил Сергей Верещагин, коммерческий директор компании. Холдинг «Международное логистическое партнерство» (МЛП), по словам Аллы Соловьевой, его исполнительного директора, планирует достраивать проект в Подольске. Новых проектов МЛП пока не начинает.
Не всем удается переждать. Наиболее уязвимыми оказались ритейлеры. Снижение покупательской активности и отток потребителей в более дешевые магазины поставили некоторых из них на грань банкротства или заставили кардинально пересмотреть планы. Торговая сеть «12месяцев» закрыла три магазина: на Фестивальной улице, на Каширском шоссе и на Куликовской улице. Магазины проработали меньше года. Решение о закрытии магазинов было принято в связи с низкой доходностью торговых объектов, рассказывает Давиденко. Х5Retail Group, ТД «Копейка», «Лента» и др. уже объявили о своих планах уменьшить число открываемых магазинов.
Майкл Кнолл считает кризис хорошим временем для подготовки активов к продаже. На то, чтобы сделать финансовую отчетность по международным стандартам и провести необходимую реструктуризацию, понадобится, по данным PwC, не менее 4-6месяцев. В декабре 2008г. можно будет говорить о покупке практически любого девелоперского проекта, так как собственники будут не в состоянии их реализовать, уверен Александр Вагин, президент компании «Открытие-Недвижимость». Продажа части активов позволит девелоперам реализовать оставшиеся в их собственности проекты— это и есть выход из сложившейся ситуации на рынке, считает он. Самыми востребованными у покупателей являются проекты в стадии разрешения на строительство. На этой стадии исчерпаны основные рисковые составляющие, а цена продажи может быть равна затратам или оказаться ниже среднестатистических затрат.
Просядет или упадет
Майкл Кнолл прогнозирует рост сделок слияния-поглощения в течение 2009г. «У многих владельцев недвижимости не будет иного выбора, кроме как продать ее»,— уверен он. По прогнозам PwC, в следующем году повышенный интерес будут представлять жилая и складская недвижимость, особенно объекты в российских регионах. «Мы наблюдаем некоторый интерес со стороны потенциальных стратегических покупателей из стран Азиатского региона (Японии, Китая), а также со стороны крупных зарубежных фондов прямых инвестиций»,— продолжает Кнолл.
По мнению Александра Вагина, в 2009г. более 50%всех девелоперских проектов будет предлагаться на продажу.
Ольга Широкова прогнозирует, что собственники будут более лояльны к арендаторам и покупателям офисов и предоставят им дополнительные скидки— до 15-30%, а в отдельных случаях и выше.
На рынке складской недвижимости ставки, хотя и просядут по сравнению с текущими уровнями ($145-165) на 3-5%, останутся достаточно стабильными, полагает Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank. Но поскольку этот сегмент рынка был на входе в кризис ненасыщенным, как отмечает Пинаев, спрос на помещения сохранится. По данным Knight Frank, даже в условиях снижения активности логистических операторов и крупных ритейлеров в 2009г. на рынке сохранится спрос на уровне 1,5-1,7млн кв. м.
Еще более острый дефицит объектов на рынке гостиничной недвижимости— спрос на гостиничные номера в Москве по-прежнему в 2раза превышает объем существующего номерного фонда. Наиболее острым остается дефицит в категории «3звезды». По мнению Вероники Карташевой, консультанта отдела гостиничной недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, будут дефицитными качественные гостиницы среднего ценового сегмента.
Кирилл Иртюга считает, что в следующем году снижение заполняемости гостиниц может упасть на 15-20% в зависимости от сегмента, многие отели будут испытывать нехватку гостей. Последние годы туристическая отрасль росла на 15%ежегодно, «хорошо, если в 2009г. мы достигнем результатов трехлетней давности», полагает он. Москва в цене сильно не упадет, поскольку это столица и финансовая, и туристическая, оптимистично смотрит на перспективы сегмента Михаил Фельдман. В настоящее время по средней цене номера Москва находится на 1-м месте в мире.
Светлана Данилова,
газета "Ведомости. Стены бизнеса" от 8 декабря 2008 г.
