Строительные итоги 2008 года будут аналогичны прошлогодним результатам, считают в Минрегионразвитии. Однако в 2009 году строительной отрасли не избежать 15-процентного спада, хотя в министерстве надеются на лучшее, рассчитывая, что уже в 2010 году ввод жилья несколько увеличится.
«Ввод жилья, по прогнозным данным, в 2009 году составит 52 млн кв. м, что составит 85% к 2008 году», — сообщил на заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» замминистра регионального развития Сергей Круглик.
Напомним, что изначально планировалось, что в России в текущем году будет построено 78 млн кв. м жилья, а в 2009 году ввод будет еще больше. Однако после публикации октябрьской статистики Росстата стало очевидно, что эти показатели уже недостижимы. Как ранее сообщило ведомство, ввод жилья в России за январь-октябрь составил 40 млн кв. м, что лишь на 105,3% больше аналогичного периода прошлого года. Поэтому, докладывая в ноябре премьеру Владимиру Путину о ситуации в отрасли, министр регионального развития Виктор Басаргин признал, что по итогам года объема ввода жилья будет на 17 млн кв. м меньше.
Как уточнил в своем докладе Круглик, сейчас в стадии строительства находится более 74 млн кв. м, из них в этом году будет введено порядка 21 млн кв м, что и даст итоговую цифру ввода-2008 в объеме 61 миллиона квадратов. При этом в будущем году, по расчетам Минрегионразвития, ввод жилья в России значительно сократится: в 2009 году он упадет на 15% к 2008 году и составит 52 млн кв м, а в 2010 году — 53 млн кв м. В более отдаленное будущее в министерстве пока и не заглядывают.
Как считает замминистра, одной из основных причин падения темпов строительства являются пробуксовка ипотеки. В своем докладе он напомнил, что в 2007 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 556 млрд. рублей, за 9 месяцев 2008 года – 537,5 млрд. рублей. По итогам 2008 года с учетом различного уровня ожидаемого снижения объемов выдачи ипотечных кредитов в 4 квартале предполагается, что будет выдано ипотечных кредитов в объеме около 600-700 млрд рублей, то есть только на 8-17% больше, чем в 2007 году. Таким образом, с учетом прогнозируемой в 2008 году инфляции объем ипотечного кредитования в 2008 году в реальных ценах будет практически таким же, как и в 2007 году.
При этом в условиях неопределенности динамики жилищных цен заемщики откладывают покупку жилья на будущее. Одновременно в условиях дефицита ликвидности российские кредитные организации ограничили объем кредитных ресурсов, предоставляемых для строительства (при этом кредитные линии для строительства новых объектов практически закрыты).
В связи с этим Круглик считает, что при отсутствии у застройщиков кредитных линий и сокращении спроса на жилье есть основания прогнозировать возможное снижение реальных цен (за минусом инфляции) на первичном рынке жилья в 2009 году. В 2010 году прогнозируется незначительный рост реальных цен.
В случае продолжения тенденции к снижению стоимости строительных материалов (предполагаемое снижение стоимости строительных материалов в первом квартале 2009 года составит примерно 20% от цены третьего квартала 2008 года) общая стоимость строительства в среднем снизится на 10%.
Следует отметить, что падение темпов жилищного строительства происходит в основном по вине строительных организаций, которые срывают сроки ввода коммерческого жилья, в основном многоквартирных домов. По данным Росстата, за девять месяцев 2008 года доля частного домостроения увеличилась до 51,2% в общем объеме ввода жилья и в дальнейшем, как считает президент Института экономики города Надежда Косарева, доля индивидуального строительства будет только возрастать.
Прогноз Минрегионразвития исходит из сценария достаточно быстрого преодоления кризиса в строительной отрасли. Иначе трудно объяснить, почему в министерстве полагают, что в 2010 году в России будет построено на 1 млн кв. метров жилья больше, чем в 2009 году. В отличие от Круглика, эксперты предполагают, что за горизонтом 2010 цифры ввода жилья могут упасть еще больше и не вписаться даже в скорректированные Минрегионразвития прогнозы. Многие девелоперы еще недавно рассчитывали на быстрый рост платежеспособного спроса и закладывали расширенные объемы в надежде, что спрос будет расти. Однако сейчас они не начинают новые проекты, а пытаются закончить старые, в том числе используя госпомощь. В строительстве цикл от составления проекта и документации до времени выхода на площадку и сдачи объекта составляет в среднем полтора—два года, а в случаях со сложными объектами и того больше, поэтому логично предположить, что спад в отрасли в 2010 будет продолжаться.
«61 млн квадратных метров на этот год — это очень оптимистичный прогноз, учитывая происходящее на рынке девелопмента, и, например, тот факт, что, например, в Москве, при плане ввода в 5 млн будет построено всего 3 с небольшим млн квадратных метров жилья. — говорит гендиректор RRG Денис Колокольников. — Конечно, проекты, которые были не выполнены в этом году, частично перейдут на 2009—2010 годы и теоретически те объемы, которые уже запланировали крупнейшие строительные организации — тот же ПИК или СУ-155 — на будущий год позволят построить 52 млн квадратных метров. Но вопрос в том, будут ли реализованы эти планы». Поэтому не выйти в 2009 году за пределы 15% падения удастся только при очень существенной помощи государства».
При этом неизбежно будет возрастать доля индивидуального строительства. Сейчас доля такого жилья варьирует практически от нуля в Москве до 20-30% во многих регионах, а в Краснодаре, например, превышает половину о числа всех вводимых объектов. «Построить свой дом почти всегда дешевле, чем купить готовый, поэтому частные застройщики, которые собирались заняться строительством, в меньшей степени будут отказываться от реализации своих планов, нежели компании. Однако опять же все будет зависеть от развития ситуации в целом».
По словам заместителя коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Дмитрия Дементьева,условия кризиса существенно затрудняют прогнозирование на ближайшее будущее, что сильно дезориентирует покупателей. Сказывается и влияние различных экспертных оценок, принимающих во внимание только текущую конъюнктуру рынка, но не учитывающих его тенденции и законы. «Рынок недвижимости инерционен, от начального рассмотрения проекта до выхода на площадку может пройти от 1 года до 3 лет. Поэтому в ближайшее время (1-2 года) могут появляться проекты, которые стартовали еще до кризиса, — сказал Дементьев. — Девелоперам, даже не имеющим больших кредитных задолженностей, придется оптимизировать собственные структуры и пересмотреть стратегии развития на ближайшее время. Можно ожидать резкого уменьшения «стартующих» объектов, что приведет к снижению предложения готовых объектов через 1,5-3 года».
