Уходящий 2008 год у игроков рынка недвижимости больше связан с мировым кризисом ликвидности, который принес много негативных трендов и немного позитивных. Для многих уходящий 2008 стал годом обретения чувства реальности. "Интерфакс-Недвижимость" размещает наиболее интересные экспертные мнения игроков рынка коммерческой недвижимости об основных событиях в уходящем 2008 году, мировом кризисе ликвидности и его влияние на российский бизнес, а также прогнозы на новый 2009 год.
Сергей Рябокобылко, партнер, старший исполнительный директор компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko: "С концепцией "Тихой гавани" пришлось распрощаться". Самое главное в 2008 году – переоценка активов в России. С концепцией "Тихой гавани" пришлось распрощаться. Россия оказалась втянута в воронку экономического кризиса. При этом российский кризис имеет свои особенности. Как ни странно, это можно расценивать как позитивное событие. Ибо, так или иначе, оно было неизбежно. Кроме того, несмотря на то, что акции девелоперских компаний упали в разы, сама по себе стоимость объектов недвижимости откорректировалась незначительно. Сегодня можно дешево купить компанию, но нельзя дешево купить хороший бизнес или офисный центр. Это с моей точки зрения, говорит о фундаментальном оптимизме операторов, скрывающемся под маской панических настроений. Коррекция рынка в 2009 г. неизбежна. Пиковые уровни, которых достиг рынок летом 2008 г. останутся в воспоминаниях. Мы ожидаем сокращение темпов строительства на 40-50% и падение арендных ставок на 20-40% в зависимости от сектора. Не исключено, что мы увидим ряд банкротств девелоперских компаний. Но в целом в 2009 г. мы ждем оздоровления рынка. Компании излишне перегруженные кредитами покинут рынок, в результате чего конкуренция станет более здоровой.
Антон Белобжеский, главный исполнительный директор ГК "Белый мак": "2008 – год обретения чувства реальности". Я думаю, что уходящий год, при всей его драматичности, мы будем вспоминать с благодарностью. Волки, как известно, санитары леса, и благодаря им зачастую предотвращаются опасные эпидемии. Так и 2008 год выкосит слабых и больных, и будем надеяться, укрепит мышцы сильных и здоровых. Разрушит индустрию прожектерства и макетостроения и высвободит энергию прагматичного творчества Я бы назвал его годом обретения чувства реальности. Жаль, конечно, что в несколько иных, чем многим хотелось бы, ценовых категориях. Если говорить о публичном земельном рынке, который вроде бы начинал формироваться, то я думаю, он придет в себя не скоро. В этой связи крайне важными будут данные по объемам и ценам сделок, которые мы получим к лету 2009 года. В то же время, я думаю, мы станем свидетелями достаточно интересных сделок M&A. Нельзя не отметить и все возрастающую роль государства – от создания Фонда содействия развитию жилищного строительства, который может стать крупнейшим земельным банком, до совместных проектов компаний-землевладельцев с местными администрациями, как мы это видим на примере проекта Московского правительства и компании "Масштаб".
Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium ONCOR International: "Это год возврата к истинным ценностям в бизнесе и в повседневных делах". 2008 год стал для рынка российского коммерческой недвижимости последним годом искусственно завышенных цен, амбициозных и хвастливых заявлений и торжества непрофессионализма. Этот год стал годом возврата к реальности, годом болезненного, но необходимого отрезвления. Думаю, что мы запомним 2008 год как год начала жизни в реальном мире и возврата к истинным ценностям – как в экономике и бизнесе, так и в повседневных делах.
Марк Джаггер, управляющий директор Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ: "Мы уже наблюдаем фундаментальный сдвиг…" Мы придерживаемся весьма консервативного прогноза относительно 2009. Я считаю, что объем сделок на рынке инвестиций будет сильно ограничен в первом и, скорее всего, во втором квартале 2009 года. Банки не будут предоставлять кредиты на протяжении большей части года, и уровень ликвидности будет оставаться низким. Это будет сопровождаться низким уровнем спроса среди арендаторов во всех секторах коммерческой недвижимости. Однако спад в первую очередь скажется на рынке офисных площадей Москвы. Мы уже наблюдаем фундаментальный сдвиг в динамике спроса и предложения на этом рынке. Степень, в которой торговые операторы почувствуют потребительский спад, можно будет оценить только после завершения праздничного периода продаж. Тем не менее, мы ожидаем, что ритейлеры пересмотрят свои планы по развитию и вместо этого сосредоточатся на мерах, направленных на сокращение затрат.
Анна Ширяева, директор компании "МАГАЗИН МАГАЗИНОВ": "Будет наиболее сложный период". 2008 год можно назвать годом контрастов. С одной стороны на рынок вышли новые марки, которые до сих пор не были представлены в России. Открывались новые торговые центры в регионах России, С другой стороны, финансовый кризис показал, что бурное развитие отрасли было оторвано от реальной экономики и основывалось только на дешевых кредитных ресурсах. Фактически осенью 2008 года мы наблюдали резкое изменение полюсов рынка - переход от рынка продавца (т.е. владельца торговых площадей) к рынку покупателя (арендатора). 2009 год покажет на сколько глубоким окажется кризис для отрасли торговой недвижимости, покажет какой ресурс прочности есть у участников рынка, которые планировали свое развитие в других экономических реалиях. Сейчас мы видим первую волну кризиса - отсутствия дешевых кредитных ресурсов. Далее отрасль будет находиться под влиянием снижения покупательской активности населения, и это будет наиболее сложный период. По нашим прогнозам, говорить о выходе из кризиса можно будет только в конце 2009 - начале 2010 года, то есть, 2009 будет годом "дна".
Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis Россия и Украина: "Данный период может быть достаточно коротким". Финансовый кризис оказал огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости в 2008 году. Некоторые крупные сделки, о которых можно было бы говорить, либо уже расторгнуты, либо находятся под угрозой расторжения. Еще одним негативным последствием финансового кризиса стали проблемы финансирования проектов, находящихся на стадии строительства и проектирования. Уже сейчас можно говорить о том, что больше половины из заявленных до кризиса проектов не будут введены в эксплуатацию в 2009 году. Что же касается ввода площадей в аренду в 2010 году, на данный момент крайне сложно прогнозировать объемы. Скорее всего, они не превысят 1 млн кв. м. В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Тем временем, предложение офисных площадей, которое сократится в 2009 году практически на 50%, продолжит сокращаться и в 2010 году. В случае стабильного роста экономики (рост ВВП 4-6%), спрос на офисные помещения восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, в 2010 году ставки могут продолжить рост, но достижение ставками докризисного уровня в 2010 году остается под вопросом. В том случае, если период восстановления экономической стабильности будет дольше, а спрос останется стабильным, ставки аренды стабилизируются во второй половине 2009 года в связи с ограниченным предложением офисных площадей. В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости перестает быть рынком арендодателя и становится рынком арендатора. Данный период может быть достаточно коротким. Таким образом, для многих арендаторов 2009 год может стать удачным с точки зрения улучшения качества офисных помещений при экономии средств на аренду и отделку.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG: "Прогноз развития рынка в будущем году во многом зависит от макроэкономики". Прежде всего стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации, начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового сегмента: современные торговые площади стали появляться не только в столицах и городах-миллионниках, но и практически во всех городах-полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов. Что касается негативного – это, конечно же, кризис ликвидности коммерческой недвижимости. Прогноз развития рынка в будущем году во многом зависит от макроэкономики. Но если говорить об общих тенденциях, можно отметить несколько моментов: - коррекция цен на коммерческую недвижимость и арендных ставок в Москве составит примерно 20-30% - до весны на рынке будет продолжаться стагнация, которая базируется на неопределенности и тревожных ожиданиях. Весной ситуация станет более ясной, рынок сформируется, исходя из новых условий, и игроки, опираясь на новые реалии, станут вести себя более активно - в связи со снижением покупательской способности и кризисными ожиданиями граждан, произойдет некоторое снижение оборотов ритейлеров. Меньше всего пострадают дискаунтеры, а также ритейлеры, предлагающие товары повседневного спроса (продукты, лекарства и т.д.).
Максим Лещев, генеральный директор компании "Гео Девелопмент": "Вырисовываются новые очертания рынка". По всем предпосылкам видно, что рынок качественно меняет все свои принципы и вырисовываются новые очертания. Сейчас мы можем предполагать то, что большинство переоцененных территорий будут стоить ровно столько, сколько они должны стоить. Сейчас мы выделяем четыре группы земельных участков Если раньше рынок ориентировался на актуальные земельные участки, поскольку предложения по ликвидным и суперликвидным участкам если и были, то стоили явно выше рыночной стоимости. Сейчас же спрос возможен именно на ликвидные и суперликвидные участки по стоимости ниже среднерайонной. Предполагаем так же что рынок с такими участками будет довольно оживленным, но в силу физически небольшого количества таких участков демпинговых цен ожидать не приходится.
Сергей Велесевич,
Интерфакс от 23 декабря 2008 г.
