Август 1998г.обрушил цены намосковскую недвижимость почти вдвое. Ачего ждать отнынешнего кризиса? Повторится лиситуация десятилетней давности? Сколько экспертов— столько имнений.
В ГОРОДЕ
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG
На рынке недвижимости наблюдается стагнация. Сделки непроводятся впервую очередь из-за несоответствия пожеланий продавцов ипокупателей. Последние, ожидая падения цен, уже нехотят платить заквадратный метр докризисную цену. Продавцы же,всвою очередь, пока неготовы продавать квартиры дешевле: слишком свежи воспоминания, когда жилье неуклонно дорожало. Идти науступки согласны лишь те,кому срочно понадобились деньги, нотаких немного. Впрочем, все это навторичном рынке, где психологический фактор чрезвычайно силен. Что касается рынка новостроек, тоздесь купить квартиру соскидками проще: строительство многих объектов велось вкредит, идевелоперам необходимо как можно быстрее расплатиться сдолгами.
В ближайшие месяцы стагнация, скорее всего, продолжится, что приведет витоге кснижению цен, новряд либолее чем на10%.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. RU
На первичном ивторичном рынке динамика цен примерно одинаковая. Запервую половину 2008г.рост составил около 30%, потом цены «встали», авоктябре начали понемногу «откатываться» назад.
Можно предположить, что коррекция продлится долета 2009г., аможет, идоосени. Заэто время столичное жилье подешевеет всреднем на20—25%. При этом больше всего упадут вцене — натридцать иболее процентов — переоцененные объекты, которые стоили дороже своих аналогов. Анакачественные квартиры (современная панель, монолит-кирпич, сталинки), которые продавались поадекватным ценам, снижение, скорее всего, будет минимальным — 5—10%.
Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко»
Сейчас можно сказать одно: спрос резко сократился. Те,кто хотел быприобрести недвижимость, ожидают наиболее благоприятного момента. Что касается предложения, тооно увеличилось лишь навторичном рынке, засчет инвестиционных квартир, что, естественно, немогло неповлечь засобой некоторого снижения цен. Впрочем, купить квартиру дешевле, чем она стоила докризиса, можно сегодня инапервичном рынке. Многие продавцы новостроек, столкнувшись стем, что покупатели взяли тайм-аут, стараются всячески стимулировать спрос. Однако такая ситуация продлится, скорее всего, недолго, иесли говорить опрогнозе надва года, тоцены нановое жилье неупадут, авырастут.
Во-первых, все большая доля вновостройках будет отводиться под социальное жилье, строящееся набюджетные средства. Следовательно, количество коммерческих квартир сократится.
Во-вторых, встолице становится все меньше земель, пригодных для застройки жильем.В отличие отдругих российских городов Москва неможет бесконечно расти вширь.
В-третьих, строительство требует значительных финансовых вложений. Авусловиях кризиса привлекать заемные средства надлительный период становится все труднее.
Дмитрий Андронов, директор центра стратегических исследований инациональных жилищных инициатив УК«Мультиброкер»
Ситуация нарынке жилой недвижимости сейчас настолько сложная, что запрогнозами логичнее обращаться неканалитикам, акгадалкам иэкстрасенсам. Никто изспециалистов неможет суверенностью сказать, как поведут себя цены: они могут как упасть, так иподскочить.
Прогнозы можно делать только тогда, когда расстановка сил более-менее ясна. Например, если водной клетке запереть кошку имышь, топрогноз, кто победит всхватке, очевиден (если это, конечно, немультфильм про кота Леопольда). Ноесли вэтой жеклетке запереть двух матерых котов, каждый изкоторых порвал уже понескольку десятков конкурентов, тозаранее определить победителя практически невозможно.
Подобное сейчас происходит инарынке недвижимости. Один «кот» — снижение цен нанефть иреальных доходов населения, усиленное ухудшением ситуации випотечном секторе: покупать жилье просто неначто, даже если очень надо. Другой «кот» — двукратное снижение объемов строительства напервичном рынке, атакже нежелание продавать «вторичку» дешево: вотличие отстроителей частные собственники могут ждать долго, неделая существенных скидок. Вплоть дотого, что некоторые вообще откажутся отпродажи квартиры.
ЗА ГОРОДОМ
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. RU
На загородном рынке все очень индивидуально, потому что онболее разнородный, чем рынок городской недвижимости. Думаю, экономкласс будет пользоваться все возрастающим спросом (под «экономом» мыподразумеваем то,что поцене равно стоимости среднестатистической московской квартиры — $300000—500000). Авот дорогая «загородка» под большим вопросом. Очень много строится ипродается так называемых бизнес- иэлитных поселков, неадекватных посоотношению цена/качество, неудачных, сбольшими ошибками — имаркетинговыми, иинженерными. Цены вних начинаются от$1млн. Ноесли такие коттеджи ивлучшие времена неслишком охотно брали, тосейчас они ивовсе мало кого интересуют. Снижение цен наних может составить тридцать иболее процентов — так же,как инапереоцененное городское жилье.В среднем жекоррекция назагородном рынке будет все жеменьше, чем наквартиры, — 10—15%, попричине того, что вэтом сегменте цены росли гораздо умереннее.
Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании Tweed
Рынок недвижимости вотличие отфондового реагирует накризис сопозданием, поэтому ситуация нанем начнет серьезно осложняться ближе квесне 2009г.Основной удар придется настроящиеся объекты, потому что люди побоятся входить вдолгосрочные проекты втакой непредсказуемой ситуации. Выстоит готовое первичное ивторичное жилье, так как это «истинные ценности» имногие захотят сохранить свои средства, вложив ихвреальные объекты недвижимости.
Сейчас нарынке сложилась следующая ситуация: накакие-то объекты цены снижаются, надругие нет.В одних поселках официально заявляют оснижении цен от15до30%, вдругих прайс-листы остаются неизменными, нонапереговорах склиентом собственник может пойти нахорошие уступки. Торг вполне уместен. Сильно упали цены — до40%— наземлю без подряда.
В общем, мыожидаем коррекцию цен нарынке загородной недвижимости всторону понижения, так как порядка 50%покупок были инвестиционными иименно инвесторы толкали рынок вверх, играли наповышение. Асейчас они будут стремиться вывести свои активы.
Семен Гоглев, генеральный директор «НЛК Домостроение»
Осенью 2008г.объем продаж нарынке загородной недвижимости упал надве трети, ноцены непретерпели существенных изменений. Девелоперы скорее предпочтут заморозить объекты, чем демпинговать. Иначе уних будут убытки, ведь они покупали землю поболее высокой стоимости, стройматериалы тоже. Что касается будущего, товсю ситуацию высветит март, когда поступят предложения отновых девелоперов, которым удалось благодаря кризису купить землю истройматериалы дешевле.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
