По скорректированным независимыми экспертами данным Госкомстата и Минфина, кризис благосостояния 1998-1999 гг., последовавший за девальвацией рубля и скачком инфляции, затронул все стороны финансового положения населения – такие как доходы, потребление и сбережения. Кризис в конце века приобрел ряд черт, которые позволяют характеризовать его как определенный исторический рубеж.
Черты кризиса-98
Первой чертой стало сжатие реальных доходов, одно из самых значительных за последнее десятилетие. Вторым этапом стало сокращение доходов основных социальных групп – наемных работников, пенсионеров, предпринимателей и других. Кризис затронул, хотя и в различной степени, практически все основные элементы доходов — оплату труда, предпринимательские доходы, доходы от собственности. Еще одним признаком финансовой нестабильности стало сжатие покупательной способности населения, обусловившее резкое сокращение потребления. Так, за август-декабрь 1998 г. оборот розничной торговли, с учетом сезонного фактора, снизился на 11,4%. Слабый восстановительный рост объемов товарооборота наметился лишь во второй половине 1999 г.
Как добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, покупательная способность в 1998 году, безусловно, снизилась. «Однако необходимо отметить, что в это время степень долларизации российской экономики, и в том числе доходов населения, была на порядок выше, что, с учетом резкой девальвации, частично компенсировало спад потребительского спроса», — добавляет Ковалев. Кроме того, как и сегодня, в 1998 г. цены на недвижимость стали ниже. Однако в тот период рынок только начинал развиваться, масштабы проектов были невелики, проекты финансировались преимущественно за счет собственных средств или (в случае с жильем) – за счет конечных покупателей. «В этом плане влияние кризиса на рынок недвижимости было на порядок менее разрушительным», — считает управляющий партнер компании Blackwood.
По мнению Кристофера Питерса, Директора отдела исследований CB Richard Ellis, влияние финансовой нестабильности на рынок в 1998 году напротив, было значительным: на рынке недвижимости резко упал спрос. Многие компании которые планировали развитие, приостановили свои планы, потому что им была не ясна финансовая и политическая ситуация в России. Некоторые инвесторы решили уйти с российского рынка. Количество площадей росло соответственно уходу компаний с рынка во всех экономических отраслях. Большинство свободных площадей класса А, общий процент которых составлял около 21%, находилось или в новых зданиях, или в помещениях «в состоянии отделки». В классе В вакантные площади составляли около 34 %. Арендные ставки на офисы упали в 1998 году с 850 до 550$ за класс А. И большинство офисных проектов были отложены на неопределенный срок.
Как добавляет Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ», кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно – на 30%- 40%. Средний уровень стоимости кв. м на тот период составлял порядка $ 600-700. Во время этого кризиса цены на землю в Подмосковье не снижались, хотя рост стоимости временно был приостановлен. Послекризисный спад длился до 2000-2001 годов, восстановился рынок только в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье.
Черты кризиса-2008
«Примерно в середине сентября 2008 года стало понятно, что кризис в полной мере достиг границ нашей страны. Поэтому рассматривать год 2008-ой в целом, сравнивая его с предыдущим, в данной ситуации не имеет большого смысла. И, напротив, в течение последнего квартала ушедшего года окончательно сформировались тенденции, которые были предопределены кризисом, и которые, в свою очередь, окажут решающее влияние на рынок в следующем году», — констатировал генеральный директор компании RRG Денис Колокольников.
Как отмечают специалисты Blackwood, на первичном рынке кризис в 2008 году привел к снижению объемов кредитования строительной отрасли, росту ставок по кредитам (с 8-16% до 25% и выше), возникновению у девелоперов проблем с рефинансированием кредитов. Девелоперы также отказывались от новых проектов и сворачивали региональные экспансии.
На вторичном рынке кризис стал причиной значительного роста предложения, а также увеличения доли инвестиционных проектов в предложении. С точки зрения спроса, кризис привел к падению активности покупателей, ужесточению условий ипотечного кредитования (ставки по отдельным программам выросли с 8-12% до 18% годовых), значительному снижению темпов роста ипотеки, сокращениям персонала в девелоперских компаниях.
По мнению Юрия Синяева, основным итогом 2008 года на российском рынке, и в частности на рынке недвижимости, можно назвать более трезвую оценку, как прошлого, так и будущего. Девелоперы стали консервативнее подходить к бизнес-процессам, оценке проектов: больше задумываться о себестоимости проектов, об издержках. К сожалению, участники рынка, оказались не готовы, прежде всего, к резкому снижению спроса: в один момент спрос на рынке недвижимости замер, что связано, в том числе, и с резким падением ликвидности. И банки, и население заняли схожую позицию: если есть возможность не платить — не плати. И вряд ли кто-то предполагал, что на этой основе возникнет кризис в реальном секторе. Кроме того, сейчас в условиях кризиса для государства стала очевидной необходимость финансовой поддержки бизнеса, и те действия, которые сейчас проводит государство по укреплению российской экономики, заслуживают только позитивной оценки. «2008 год оказался по сути уникальным: за год мы смогли наблюдать тенденции, не характерные для консервативного рынка недвижимости. Первая половина года ознаменовалась неимоверным ростом цен, вторая – непрогнозируемой коррекцией. Однако с точки зрения роста цен на недвижимость итоги 2008 года все же являются позитивными, исключение составляет только IV квартал 2008 года», — рассказывает Синяев.
Что касается покупательской способности, то в 2008 году она тоже снизилась, и это является одним из сходств двух кризисных ситуаций. Как рассказал сайту http://www.domania.ru/ директор по развитию компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Игорь Чаплинский, пока можно говорить только о предварительных данных: «Данные, которыми мы располагаем сейчас, это только предварительные результаты. Ритейл и его развитие является отражением жизненной ситуации покупателей», – уверен Игорь Чаплинский. Он отметил, что существует тренд на снижение потребительского спроса. Заметно снижается средняя сумма чека в супермаркетах среднего класса, но при этом растет средняя сумма чека в дискаунтерах, что свидетельствует об экономии на покупках.
Основываясь на данных, предоставленных компанией «Комкон», Игорь Чаплинский упомянул о готовности многих потребителей сократить расходы на деликатесы из мяса и рыбы на 25%, снизить потребление шоколада на 30%. В то же время, некоторые производители шоколада, констатируя факт снижения выручки за счет корпоративных клиентов, отметили значительный рост розничных продаж. «Известно, что сладкое повышает настроение, и потому люди покупают его в эти тяжелые моменты. Это лишний раз показывает, что ритейл очень сильно зависит от потребителя», – говорит Игорь Чаплинский.
Ковалев по-другому оценивает ситуацию: по итогам 2008 г., оборот розничной торговли возрастет более чем на 10%. Причем, это не только результат быстрого докризисного роста – товарооборот продолжал расти и в конце года, хотя темпы этого роста снижались вслед за замедлившимся темпом повышения заработной платы. По сравнению с ноябрем прошлого года, прирост оборота розничной торговли составил 8.0% против 12.4% в октябре. В условиях замедления роста доходов населения и практически полного отсутствия кредитов более существенному снижению товарооборота препятствовали снижение доверия населения к банковской системе и девальвационные ожидания. «Официальный прогноз на 2009 г. – также рост на 10-12%. По всей видимости, власти рассчитывают на четвертый квартал – очевидно, что в начале года подобные темпы недостижимы вследствие, как сокращения доходов населения, так и отсутствия кредитных ресурсов», — рассказывает Ковалев.
Сравнивать или нет?
По мнению Кристофера Питерса, симптомы кризисных ситуаций могут быть похожими – два кризиса объединяет падение спроса, падение арендных ставок, увеличение вакантных площадей. Однако, остальные параметры значительно разнятся. «В 1998 году кризис, в первую очередь, охватывал территорию России, а сейчас текущий кризис имеет глобальный масштаб. В конце ХХ века московский рынок недвижимости не был столь крупным и развитым, количество качественных офисных площадей составляло 2, 7 млн. кв. метров. Сегодня эта цифра близка к 9 миллионам. Также в 1998 году российская экономика была очень хрупкой. Сегодня же она значительно окрепла, и стала третьим по величине резервом иностранной валюты в мире (после Китая и Японии)», — говорит Кристофер Питерс.
По словам Владимира Тихомирова, главного экономиста ФК «Уралсиб», никакого сравнения двух кризисов быть не может. Это совершенно разные процессы, вызванные различными причинами. Финансовый кризис 1998 г. в России был отголоском азиатского кризиса, который имел собственные внутренние причины. Кризис в Азии и уход инвесторов из развивающихся экономик, в том числе и из российской, стали поводом для отечественного кризиса конца 1990-х гг. Настоящей его причиной стала кредитно-денежная политика правительства: страна очень быстрыми темпами наращивала государственный долг, привлекая средства для финансирования быстрорастущих обязательств бюджета на нерыночных и практически невыполнимых условиях. «Это был кризис государственных финансов и госдолга, который так или иначе все равно произошел бы — азиатский кризис послужил лишь его катализатором», — считает Тихомиров.
Текущий кризис является для России скорее привнесенным, и не имеет глубоких внутренних причин. Более того, благодаря тому, что мировой финансовый кризис произошел именно сейчас, российская экономика смогла избежать намного более разрушительного и глубокого кризиса, который мог произойти спустя определенное время. В то время когда в мире была дешевая ликвидность, российский частный сектор активно наращивал свой внешний долг, который за 2005-2007 гг. практически утроился. При этом большая часть этого долга — краткосрочные кредиты (от 1 года до 2 лет), и если бы не было глобального кризиса, и период дешевых денег продолжался еще 1-2 года, то уровень долговой нагрузки частного сектора привел бы к массовому банкротству компаний реального сектора экономики. Благодаря финансовой ситуации, приведшей к ужесточению условий кредитования и увеличению ставок, процесс безудержного роста внешнего долга был остановлен, и наши частные компании и банки были вынуждены пересмотреть свою политику и систему управления рисками, в том числе долговыми обязательствами. В сущности, для России глобальный финансовый кризис послужил положительным внешним фактором, способствующим корректировке политики российского частного сектора.
Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ», тоже склонен не сравнивать обе кризисные ситуации: «Несмотря на вполне закономерное желание провести аналогии между этими кризисами, сделать это достаточно сложно. Нынешний кризис масштабнее того, с которым мы сталкивались в 1998 году. И, прежде всего, с точки зрения сжатия спроса и потребления во всей мировой экономике. Поэтому я охарактеризовал бы текущий кризис как более глубокий и объективный. Предполагаю, что в условиях кризиса строительную отрасль ждут серьезные изменения: рынок ждет ряд слияний и поглощений, некоторые девелоперы будет вынуждены объявить о банкротстве, появятся новые игроки».
Константин Ковалев, напротив, считает, что общие черты у данных кризисов есть. И в 1998, и в 2008 гг. ситуация характеризовалась отклонением от равновесного состояния. И в том, и в другом случае имел место внешний шок. Оба кризиса характеризовались существенным снижением цен на нефть. И к первому, и ко второму кризису Россия подошла с существенным внешним долгом, только в 1998 г. это был суверенный долг, а в 2008 г. – квази-суверенный (долг госкомпаний). В этом плане ситуация в 2008 г. была несколько лучше – рубль был переоценен не так значительно, бюджет последние годы сводился с профицитом, по уровню резервов Россия выбилась в лидеры. В то же время, сегодня уже очевидно, что выход из кризиса 2008 г. будет тяжелее, чем в 1998 г.: тогда резкая девальвация рубля позволила устранить накопленные диспропорции, а высокий уровень свободных мощностей в промышленности позволил экономике быстро выйти на траекторию устойчивого роста. Сегодня такого очевидного источника «позитивного шока» нет, поэтому быстрого выхода из кризиса, наверное, не получится.
Последствия кризисов
Очевидно, что в сегменте жилой недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз во всех сегментах, которая будет обусловлена дисбалансом предложения и спроса. Объемы предложения будут значительно превышать объемы спроса: на вторичный рынок массово поступают инвестиционные квартиры, продавцы которых стремятся зафиксировать прибыль в ожидании падения цен, на первичном рынке застройщики также будут стремиться распродать как можно больше квартир, чтобы высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов. Спрос при этом будет оставаться достаточно ограниченным, на что повлияет снижение доходов и уровня жизни, серьезное сокращение занятости среди платежеспособного населения, сужение возможностей ипотечного кредитования, а также «психологический фактор»: покупатели в ожидании падения цен, покупку квартир, как правило, откладывают.
Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе, до момента наступления относительной стабилизации на рынке и локализации кризиса, можно ожидать продолжения снижения цен, и в первую очередь, цен реальных сделок.
В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены. С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.
Кроме того, кризис, помимо, негативного может оказать и положительное влияние на рынок недвижимости. Девелоперы могут отказаться от наименее реалистичных и низколиквидных проектов, снизятся цены на услуги подрядчиков, повысится доступность земельных участков, активизируется спрос на жилье вследствие снижения цен.
Коммерческая недвижимость
Негативное влияние кризиса, безусловно, отразится и на рынке коммерческой недвижимости. Наиболее чувствительными к кризисным явлениям станут сегменты торговых центров и офисов высокого класса: здесь можно ожидать наиболее явного снижения спроса. Рынок офисной недвижимости ожидает перераспределение спроса: станут более востребованными помещения небольших размеров, возрастет спрос на удаленные от центра города и более доступные по цене офисы. Доля вакантных помещений возрастет, в течение 2009 года она будет колебаться на уровне 10%. В регионах эти показатели могут быть выше, но ситуация будет зависеть от конкретных рынков: сильнее пострадают наиболее близкие к насыщению локальные рынки, более устойчивыми к кризисным явлениям будут дефицитные рынки офисов. Глобальных изменений на рынке офисной недвижимости Москвы, вероятно, не произойдет: в течение года ставки аренды могут снижаться от 10 до 30% по разным объектам, спрос уже не будет таким высоким, как в прошлые годы, арендатор станет более избирательным, а собственникам здания придется стать более лояльными к своим потенциальным клиентам. В то же время, снизится и объем ввода новых площадей, в 2009 году он не превысит объемов прошедших лет и составит не более 1,5 млн. кв. м.
Когда экономика выздоровеет
По словам Кристофера Питерса, потенциал российской экономики привлекает многих игроков как внутри страны, так и за ее пределами. Хотя большинство инвесторов может ожидать, пока тяжелые времена пройдут. Как только появятся первые признаки оздоровления экономики, игроки снова выйдут на рынок. Отчасти потому, что свежи воспоминания о том, с какой скоростью и как быстро развивался рынок, и с какими трудностями сталкивались те, кто выходил на рынок последними. Хотя это станет лишь небольшим шагом по восстановлению российской экономики, который будет индикатором нового витка в развитии сектора недвижимости. «При этом рынок снова вернется к высоким показателям роста, ограниченному предложению, низкому количеству вакантных площадей и стремительному росту арендных ставок», — резюмирует Кристофер Питерс.
«Можем предположить, что, начиная со II квартала, рынок начнет относительно стабилизироваться. Надеемся, что все участники рынка, включая население, адаптируются к ситуации, и процессы начнут возвращаться в свое русло, — отмечает Юрий Синяев.- В настоящий момент ситуация, действительно, непростая, и по разным оценкам она продлится 1,5-3 года.
