Ставки аренды падают, как для жилья, так и для офисов и для торговых центров.Год 2009-й обещает быть в этой связи годом особых предложений, уступок и возможностей для арендатора. Продолжая начатый на прошлой неделе разговор, расскажем теперь о том, что нового сегодняшняя ситуация готовит арендаторам торговой и офисной недвижимости. Как сэкономить на аренде торговых помещений? Эти и другие непраздные вопросы «Собственнику» прокомментировали специалисты рынка.
В поисках дна
Рынок коммерческой недвижимости зримо изменил привычные очертания с осени прошедшего года: спрос начал заметно падать, ставки – снижаться. «За последний квартал 2008 года ставки аренды на торговую недвижимость снизились в среднем на 8%, на начало года они составляли $990 за кв.м, – приводит свои данные Айдар Галеев, директор департамента коммерческой недвижимости аналитического консалтингового центра «Миэль». – В сегменте офисной недвижимости ставки за 4квартал 2008 года показали падение также на 8%. Средняя ставка на офисную недвижимость в 4 квартале в среднем составляла $770 за кв.м. В классе А офисы сдавали по средней ставке $1076 за кв. м, в классе В – $741 за кв. м».«На мой взгляд, рынку еще есть куда падать, – делится своими соображениями Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. – Открывается огромный простор для действий спекулянтов, обладающих запасами свободных денег и терпения. Приобретенные сейчас объекты недвижимости в долгосрочной перспективе могут многократно окупиться. Вопрос только в том, насколько длительную перспективу вы готовы заложить в свой инвестиционный меморандум». А вот для девелоперов и владельцев новых и недостроенных объектов времена сейчас, как нетрудно догадаться, наоборот, безрадостные: перед ними стоит необходимость возврата вложений, сделанных совсем в других деньгах. «Если кредиты были взяты в долларах или каким-либо способом привязаны к колебаниям курса рубля к другим валютам, то ситуация складывается еще более сложная», – резюмирует Константин Королев.
Волнения арендатора
Сложившаяся экономическая ситуация закономерным образом отразилась и на спросе со стороны арендаторов: если год назад предложение, мягко говоря, отставало от спроса, а уровень вакантных площадей находился на уровне статистической погрешности, то теперь картина иная. «В целом по основным сегментам коммерческой недвижимости спрос со стороны арендаторов снизился, по нашим данным, на 32% по отношению к прошлому году, а на покупку – на 25%», – говорит Айдар Галеев.У арендаторов, как и у собственников, появляются проблемы с платежеспособностью – сокращаются офисы, уменьшаются уровни продаж и закрываются магазины. «Так, например, известно об ультиматумах, поставленных арендодателям торговыми сетями «Евросеть» и «Эльдорадо», которые требуют снижения арендных ставок и перехода на плавающий расчет ставки аренды с привязкой к оборотам торговых точек», – рассказывает Константин Королев. И собственникам помещений приходится идти на уступки.
Так, по словам руководителя отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG Максима Полетавкина, в офисном сегменте сейчас прослеживается тенденция отказа от жесткой установки арендодателя на долгосрочные договора: если до кризиса разговор начинался со срока в 3-5 лет, сегодня часто предлагается договор на 11 месяцев (с тем чтобы по истечении этого периода вернуться к разговору о длительном сроке). Объясняется это просто: арендаторы не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего снижения в течение года. «Кроме того, в качестве уступки арендаторампредлагается, например,отделка за счет собственника, – говорит Полетавкин. – Тогда как раньше предлагались помещения под shell&core с арендными каникулами».
Штиль как средство сэкономить
Какую все-таки стратегию стоит выбрать арендатору, ищущему пути экономии? «Рекомендации просты: соотнести стоимость переезда на более бюджетный объект с переплатой в существующем офисе. Если это выгодно, то нужно сначала показать арендодателю смету на переезд и узнать о возможности предоставления скидки по арендным платежам. В случае отказа просто переехать, – советует Константин Королев. – Торговым компаниям сложнее, поскольку переезд в худшийторговый центрможет повлиять на продажи. Для них самый естественный путь – требовать перехода на оплату аренды в виде процента от оборота, который, в зависимости от товарной группы, может составлять от 5% до 30%. Возможно, этот кризис приведет наш рынок торговой недвижимости к европейской форме расчетов, где арендная ставка чаще всего напрямую зависит от оборота или прибыли каждого конкретного ретейлера».Разумеется, условия аренды смягчаются и для арендаторов торговых площадей: как утверждает консультант по недвижимости консалтинговой компании RRG Александр Болотников,сейчас только лучшие проекты позволяют себе не менять условий по отношению к докризисным. «Чаще появляются предложения с дисконтированной ставкой, – рассказывает эксперт. – Появляются предложения с оплатой аренды в виде процента от оборота; есть предложения с комбинированной ставкой. Кроме того, если раньше в качестве обеспечения требовали оплаты за 2-3 месяца, сейчас часто готовы заключать договора при одномесячном обеспечении».
