– Денис, осенью все на рынке ждали наступления февраля 2009 года, предсказывая, что в это время ситуация начнет проясняться. Действительно ли это так? Какие тенденции принес январь?
– Январь принес нам девальвацию рубля, и это внесло серьезные коррективы на рынок и в прогнозы аналитиков. Но одновременно в конце января на рынке началась какая-то активность и конкретика от участников рынка.В феврале можно ожидать ее усиления, ведь многие еще находятся в отпусках и отдыхают.
– В чем состоит активность?
– В ответ на предложения по аренде офисов арендодатели начинают выступать с какими-то встречными офертами и предложениями, по какой цене и на какой срок они готовы арендовать помещение. При этом надо заметить, что цена, указанная в предложении, и встречная оферта от арендодателя отличаются в большей степени. Мне известны случаи, когда на рынке выставляется помещение, покупатели или арендаторы выходят с офертой со значительным дисконтом, скажем, в 50%, тем самым прощупывая на крепость собственников. Это приносит в определенных случаях дивиденды. Ведь у собственников ситуация разная, и кому-то очень нужны деньги, особенно это касается непрофессиональных участников, чей бизнес состоит в другом. Сделки единичны, но они есть, и таким образом рынок ищет новый уровень цен.
– То есть кто-то из собственников идет на снижение цены аренды или продажи в два раза?
– Большинство собственников не готово идти на такие сверхнизкие оферты, но отдельные случаи есть.Важно еще, от каких цен отталкиваться. Часто бывают ситуации, что собственник уже снизил существенно цену с учетом кризиса, а покупатель или арендатор все-равно определят свое ценообразование – делим пополам.
– Какой уровень цен продажи и аренды в целом по рынку? Что с ним происходит в связи с девальвацией рубля?
– За счет девальвации долларовые цены на аренду и продажу коммерческих помещений уже перешагнули тот предел, который, по нашимпрогнозам, должен был быть пройден только весной 2009 года: на 20-30%. Уже сейчас цены в долларах снизились более чем на 30%, если говорить о ценах предложения. И все аналитики думают, в какой валюте все же делать прогнозы. Дело в том, что рынок аренды довольно активно переходит на рублевые расчеты, на них переводят и существующие договора. Процесс этот непростой, весьма болезненный, потому у собственников рушится финансовый поток, который предполагался в долларах, а если у них взят кредит на эту недвижимость в валюте… А с другой стороны, если у арендаторов нет долларовых доходов, то они отказываются от заключения новых договоров и разрывают имеющиеся, чтобы сохранить свой бизнес.
– В СМИ много сообщений о конфликтах между арендаторами и арендодателями…
– Да, это логично. Ведь если предварительный договор заключен в долларах или евро, а обороты компании в рублях, то получается, что у них на 30-40% повышается плата, хотя в среднем по рынку происходит снижение. А если еще и доходы упали? К тому же сегодня на рынке много очень интересных предложений, скажем, продажа офисов в центре Москвы, по $3-4тыс., что в докризисный период было бы полным нонсенсом. И арендовать офис можно за 10 тыс.руб. за кв.м (или $300-400), что тоже просто невиданная цена для рынка. Так что даже те арендаторы, у которых договор заключен в рублях, тоже пытаются получить скидки у своего арендодателя. Рынок превратился в противоположный: главную роль на нем играют арендаторы, а собственники, наоборот, заинтересованы в услугах брокеров, и именно они платят комиссию при совершении сделки.
– Что касается риелторов, то каков сейчас размер комиссии?
– Комиссия прежняя в процентах, она не уменьшается, но она становится ниже за счет уменьшения арендной платы, и все чаще ее платят собственники. Сейчас можно видеть интересные предложения и без комиссии, помещения, которые девелопер сдает самостоятельно. Тут бывают очень интересные варианты, когда предлагается оплатить три месяца вперед, а в следующие три месяца арендной платы нет. Часто собственники готовы делать отделку помещения – раньше эти расходы лежали на арендаторе.
– Снижение цен продажи по различным районам Москвы равномерное?
– В целом равномерное, но можно отметить, что в центре столицы наблюдается более значительный дисконт.
– Ваш уточненный прогноз на этот год?
– Мы не можем говорить про долларовые цены, тут все зависит от политики ЦБ. Что касается рынка аренды, то рублевые ставки сейчас чуть ниже осени, но снижение явно продолжится. Можно предположить, что аренда будет практически вся переведена в рубли, это станет стандартом для рынка коммерческой недвижимости. А коррекция продолжится, и я полагаю, до лета 2009 года мы можем ожидать еще 20-30% снижения. В продаже можно ожидать такой же динамики, но по каждому сегменту, более того, по каждому объекту, в зависимости от удачности его местоположения и концепции, будет свой дисконт.
Справка по ценам прошлого года и прогнозу на 2009 год далее.
Справка по ценам 2008 года:
Консалтинговая компания RRG, представляя отчет о результатах 2008 года, констатировала, чтоявным «звонком» на рынке стало сентябрьское увеличение объема предложения. В сентябре объем предложения рынка купли-продажи коммерческой недвижимости не просто оказался гораздо выше, чем в предыдущем месяце, а достиг рекордных за все время мониторинга значений. При этом ряд объектов уже продавали со скидкой, но средневзвешенная цена предложения выросла на 5%, в итоге составив $6659 за кв.м. Сыграла свою роль инерционность рынка, а также неготовность собственников позиционировать свои объекты по более низким ценам.
«Перелом» наступил в октябре. Объем предложения продолжал увеличиваться. Так, общий объем предложения в физическом выражении составил 2,61млнкв.м, в ноябре общая площадь предложений на рынке была 2,55млнкв.м. На октябрь пришлось и максимальное количество экспонируемых объектов (1422 предложения, в ноябре – 1302). Максимальное значение общей стоимости предложений также зафиксировано в октябре – $16,9млрд (в ноябре – $16,1млрд.)
Таким образом, в ноябре 2008 года для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы наблюдалось снижение количества предложений. Кризис ликвидности вступил в следующую фазу, когда собственники стали снимать объекты с продажи, понимая, что продать сейчас за адекватные деньги будет сложно, и предпочитая не тратить деньги на рекламу.
С октября начала снижаться средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость Москвы. За октябрь снижение составило 2,6%, за ноябрь – 2,3%, до значения $6313 за кв.м.
В ноябре до рекордного значения в 26% увеличилась доля объектов на рынке, цена за кв.м в которых снизилась в течение последнего месяца. А вот повышение цены отмечено всего лишь в 11%, что гораздо меньше, чем до кризиса.
На рынке аренды в октябре 2008 года также резко увеличилась суммарная площадь экспонируемых объектов – на 57% по сравнению с сентябрем. В ноябре общая площадь увеличилась еще на 6% и составила 2,13млнкв.м. Средняя арендная ставка снижается. По сравнению с докризисными летними месяцами это снижение составило 19%.
В итоге к началу декабря окончательно сформировались «кризисные» тенденции. В сравнении с сентябрем кризис ликвидности недвижимости внес следующие коррективы:
• Снижение цен предложения пока незначительно – 7%
• Сроки экспозиции выросли на 20%
• Объем предложения вырос на 30%, но стабилизировался
• Увеличивается количество объектов, снимаемых с продажи: экономия средств, отсутствие спроса
• Доля объектов с понижением цены выросла на 50%
• По части объектов дисконт/торг может быть на уровне 20-30%
• Объем сделок уменьшился в разы – наблюдается стагнация
Прогноз компании RRG на 2009 год:
По мнению специалистов компании, в наступившем году на рынке будут наблюдаться следующие основные тенденции:
1. Вследствие кризиса в наступившем году можно ожидать следующие отрицательные последствия.
Для девелопмента:
• Отсутствие или дороговизна финансирования проектов
• Снижение спроса
• Заморозка проектов, отсутствие новых
• Уход части девелоперов с рынка
Для ретейла:
• Отсутствие или дороговизна финансирования
• Сворачивание развития
• Снижение доходов населения
• Снижение оборотов ретейлеров на 10-50%
• Уход/поглощение части ретейлеров
2. Обратной стороной, т.е. положительными моментами кризиса, станет:
Для девелопмента:
• Снижение конкуренции среди девелоперов на локальном рынке
• Время и возможность создания более успешного проекта
• Возможность приобретения земельных участков и проектов с дисконтом
• Широкий ассортимент проектов
• Снижение себестоимости строительства на 30-40%
• Отсрочка насыщения рынка
Для ретейла:
• Более благоприятные условия для развития в условиях снижения конкуренции
• Снижение арендных ставок и стоимости недвижимости
• Снижение эксплуатационных расходов
• Повышение оборотов ретейлеров в сегменте более низкой ценовой категории и дисконт-формата
• Развитие за счет поглощения части ретейлеров
• Выход на рынок новых игроков, в том числе и западных
3. Цены могут измениться следующим образом (в рублевом эквиваленте):
На рынке купли-продажи:
Минимально пострадает сегмент стрит-ретейла и помещений свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию как объекты стрит-ретейла. Основная причина – небольшая площадь, которая в свою очередь определяет невысокую общую стоимость объектов. Кроме того, в подобных помещения, как правило, размещаются магазины шаговой доступности, на обороте которых кризис скажется в последнюю очередь.И тем не менее в этом сегменте возможна коррекция цен вниз на 20-30%.
Также в небольшой степени подешевеют офисные помещения низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу своих невысоких арендных ставок. Так, в офисах класса С и ниже коррекция цен возможна в пределах тех же 20-30%.
А вот офисы класса В ожидает более существенное падение спроса. Часть арендаторов могут уйти в подешевевшие бизнес-центры класса А, ставки в которых станут сопоставимы с докризисными В, остальные – в более дешевый сегмент С. Таким образом, коррекция в офисах класса В может составить 30-40%, уровень вакантных площадей достигнет 15-20%.
Что касается торговых и складских площадей, тут многое зависит от успешности проекта. ТЦ и логистические объекты в хороших местах и с грамотной концепцией будут по-прежнему пользоваться спросом арендаторов. А вот у менее удачных проектов возникнут существенные проблемы с заполняемостью, которые повлекут за собой столь же существенное снижение арендных ставок: на складские комплексы до 10-15%, на торговые – 20-30%.
