Главный тренд прошедшего месяца на рынке — падение цены предложения в валютном исчислении. В рублях средняя цена предложения почти не менялась, зато дисконты, по наблюдениям участников рынка, достигают 30%. Очевидно, дно еще не достигнуто.
Рынок еще не ожил
Январь традиционно считается нетипичным месяцем на рынке жилой недвижимости — из-за длинных каникул активность покупателей и в лучшие годы снижается чуть ли не до нуля. Впрочем, в этом году ситуация иная: покупатели напряженно ждут, когда же рынок наконец достигнет дна и можно будет покупать недвижимость по таким ценам, которые не вызовут сожаления через месяц. И не только ждут, но уже и смотрят квартиры. Правда, покупать пока не спешат.
"Покупатели, откладывавшие покупку жилья в ожидании снижения цен, которое и произошло, сейчас более интенсивно стали интересоваться приобретением недвижимости. Они, как правило, реализовали свое жилье в октябре—декабре 2008 года и сейчас завершают начатый ранее процесс, стремясь что-либо приобрести",— говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж". "По данным нашего агентства, количество запросов на покупку квартиры в январе выросло на 15%, при этом увеличилось количество просмотров квартир с 800 в декабре до 1100 в январе. Количество же сделок увеличилось всего на 6,3% по сравнению с декабрем",— свидетельствует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости Doki. Другие участники рынка также отмечают возросшую активность покупателей, которая, однако, редко приводит к реальным сделкам.
Таким образом, прошедший месяц отнюдь не был "мертвым". Скорее можно говорить о том, что цены еще не опустились до такого уровня, когда рынок может наконец ожить.
Валюты и дисконты
Снижение цен продолжается, правда, только в валютном выражении. "В январе уровень цен в долларах сократился на 4,5%, но при этом в рублях стоимость квадратного метра возросла на 8,8%",— утверждает Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-Инвест".
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, считает, что падение почти вдвое более интенсивное: "Только первый месяц текущего года снизил заявленные цены на 15%. Сегодняшняя цена предложения уже находится на уровне цен конца 2007 года. Но с учетом роста курса американской и европейской валют. Рублевая стоимость за четыре месяца снизилась не более чем на 7-8%, причем в отдельные моменты можно было отмечать ее рост. Конечно, такая ситуация вряд ли будет наблюдаться долго: ведь основную часть доходов население получает в рублях. Безусловно, цены сделок еще ниже, можно говорить о дисконте от цен предложения на уровне 15-20%".
Интересно, что крупные компании пытаются сыграть на разнице курсов валют в рекламных целях. Так, "Дон-строй" объявил о временной фиксации цен в рублях, а группа ПИК учитывает доллар по докризисному курсу — 25 руб. Однако реальные суммы дисконтов не идут ни в какое сравнение с объявленным снижением цены предложения. Причем это касается не только продавцов на вторичном рынке, но и застройщиков. "Негласно в том случае, если покупатель может внести стопроцентную оплату, девелоперы готовы упасть на 30% от заявленной стоимости",— заявляет коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании (МДК) Алексей Остробородов.
Но даже такое снижение цен по-настоящему не активизировало рынок. "Сроки экспонирования квартир с адекватным соотношением цены и качества увеличились в полтора-два раза. Если это соотношение неадекватно, то продать такой объект сейчас просто невозможно. Даже если снижение цен доходит до 30%, это не приводит к нормальной (небыстрой) продаже",— свидетельствует Алексей Шленов. О быстрых продажах речь сейчас вообще не идет.
Крайние выигрывают
Наиболее проблемный сектор рынка сейчас — бизнес-класс, особенно если речь идет о недостроенных объектах. Впрочем, дома на стадии строительства сейчас практически не продаются во всех секторах рынка.
Хоть какая-то реальная покупательская активность прослеживается в крайних сегментах рынка — экономклассе (а также бизнес-классе нижней ценовой категории) и элитном жилье. "Покупателей "с чистыми деньгами" очень мало, и в основном их интересует сегмент категории "эконом" (квартиры ценой до 6-7 млн руб.) и категории "бизнес" (квартиры ценой около $600-800 тыс.). За городом же спросом пользуются только объекты категории "эконом минус" (дешевые дачи и земельные участки)",— говорит Алексей Шленов.
Спрос на экономкласс поддерживается за счет тех покупателей, у которых есть на руках полная сумма. На ипотечные кредиты рассчитывать сейчас не приходится. "В 2008 году 30% наших покупателей приобрели квартиру по ипотечным программам, причем по ипотеке мы работали и работаем только со Сбербанком России. А в январе текущего года не было ни одной сделки, когда бы квартира продавалась по ипотеке",— свидетельствует Алексей Остробородов (МДК).
А вот элитный рынок, который никогда не был завязан на ипотечные кредиты, показывает некоторое оживление. "Покупатели вошли в ажиотаж и ищут хорошие варианты по хорошим ценам",— дает эмоциональную оценку Ирина Могилатова, генеральный директор Tweed.
При этом в элитном сегменте также наблюдается снижение цен. "По некоторым проектам можно наблюдать открытое снижение цен на квартиры, которое порой достигает 30% (по сравнению с декабрем 2008 года),— утверждает управляющий директор агентства "Усадьба" Екатерина Батынкова.— Однако на некоторые проекты цена не изменилась или, напротив, возросла. Например, в проекте "Курс-хаус" на Остоженке рост средней цены 1 кв. м составил за месяц около 4,2%, хотя наряду с ростом цены в данном проекте покупателям предлагают индивидуальные скидки".
Впрочем, предложения в верхнем ценовом уровне — штучный товар, и они не определяют тенденции. В целом же период ожидания еще не закончился.
Андрей Воскресенский
| |||||||||||||||||||||||||||
Источник: данные агентства недвижимости Doki.
Андрей Воскресенский,
журнал "Деньги" №5(710) от 09.02.2009 г.
