ОАО «Мосэнерго» продает здание своего головного офиса на Раушской набережной, дом 8. По мнению аналитиков, сейчас не лучшее время для выхода из недвижимости. Однако избавление от непрофильных активов — вынужденная мера для «Мосэнерго». После того, как контрольный пакет акций компании приобрел «Газпром», он потребовал продать и имеющиеся в собственности здания, и подсобные хозяйства в Подмосковье, и предприятия общепита. Кроме того, в начале 2009 года в «Мосэнерго» почувствовали острую нехватку денег на реализацию инвестпрограммы.
О продаже здания головного офиса заявил гендиректор «Мосэнерго» Виталий Яковлев. Он подтвердил, что средства будут использованы как один из источников инвестиций. До кризиса активы «Мосэнерго» оценивались в 7 миллиардов рублей, то есть в 250 миллионов долларов по докризисному курсу. Сегодня долларовые цены на объекты недвижимости «Мосэнерго», по мнению опрошенных аналитиков, снизились в цене как минимум вдвое.
«Сейчас мы ведем переговоры с потенциальными покупателями, — рассказал BFM.ru начальник отдела «Мосэнерго» по работе со СМИ Виталий Косковецкий. — С кризисом продажа здания никак не связана, это плановое мероприятие. Продаем мы здание из-за текущего недостатка средств для финансирования краткосрочной инвестиционной программы на 2009 год».
Виталий Косковецкий уточнил, что на выполнение инвестпрограммы в 2009 году может понадобиться 14-16 млрд рублей, и большую часть этой суммы компания намерена выручить от продажи здания головного офиса. «Как было заявлено ранее, мы продаем все непрофильные активы, различные загородные пансионаты, лагеря и, в числе прочего, комплекс зданий на Раушской набережной», — подтвердил представитель компании.
«Мосэнерго» планирует к лету переехать в бывший офис РАО «ЕЭС России», так называемый «Нефтяной дом». Аналитик ФК «Открытие» Павел Попиков считает, что продажа здания — мера все-таки вынужденная, хотя и ожидаемая. С одной стороны, объем инвестпрограммы на 2009 год не изменился, он остался таким, как и планировалось. С другой стороны, сократилась выручка компании.
«Это ожидаемая новость для рынка, — заявил BFM.ru Павел Попиков. — Компания проводит плановую продажу непрофильных активов. Да, сейчас не лучшее время для выхода из недвижимости, но ждать еще 2–3 года, пока квадратные метры подорожают, «Мосэнерго» невыгодно. Им нужны деньги для реализации своей инвестпрограммы, предварительный объем которой в 2009 году составляет порядка 1—16 млрд руб, по словам гендиректора компании. Сейчас из-за кризиса упал спрос на электроэнергию, выручка компании сократилась».
Согласно прогнозам аналитика, общий объем денежных средств и депозитов на балансе «Мосэнерго» в данный момент превышает 12 млрд руб, ее операционный денежный поток в 2009 году составит более 13 млрд руб, при этом в текущем году компании требуется погасить не более 2 млрд рублей задолженности. Таким образом, в 2009 году «Мосэнерго» не будет испытывать недостатка финансирования, и создает себе дополнительную подушку безопасности.
Илья Фролов, ведущий аналитик-оценщик консалтинговой компании RRG, полагает, что сегодня стоимость квадратного метра в этом здании может составлять от 4 до 5 тысяч долларов. Учитывая, что общая площадь объекта составляет около 8 тысяч квадратных метров, оценочная стоимость здания на Раушской набережной,8 может составлять от 32 до 40 миллионов долларов. До кризиса стоимость метра равнялась 10–15 тысячам долларов, то есть все здание оценивалось в сумму свыше 80 млн долларов. Таким образом, получается, что здание потеряло как минимум половину своей докризисной цены.
««Мосэнерго» заявляет, что собирается продать все непрофильные активы. Также на рынке много других игроков, готовых продать аналогичные объекты. Данное предложение не является сегодня чем-то уникальным, — говорит Илья Фролов. — Покупателем здания может стать как инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость с целью организации арендного бизнеса, так и крупные отечественные и международные компании, которым нужен головной офис в центре Москвы». Однако эксперт уточняет, что предложений может быть сколько угодно, но реальных сделок на рынке почти нет.
Аналитик DTZ Анастасия Хоменчук затруднилась назвать сегодняшнюю цену здания, она лишь подчеркнула, что в настоящее время рынок замер и коммерческая недвижимость практически не продается. Что касается докризисного периода, то цена квадратного метра в этом районе Москвы колебалась от 7 до 13 тысяч долларов за квадратный метр, в зависимости от состояния помещений. То есть цена здания площадью 8000 квадратных метров, по оценке DTZ, могла составлять свыше 56 миллионов долларов.
«Мосэнерго» выставило на продажу не только здание офиса, но и весь комплекс своих строений на Раушской набережной, общей площадью свыше 35 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день можно говорить об уникальности предложения с точки зрения местоположения. Однако эксперты считают здания изношенными — они построены в 20-х годах прошлого столетия и поэтому могут нуждаться в дополнительных инвестициях на реставрацию и реконструкцию.
Что же касается возможных покупателей, то опрошенные BFM.ru эксперты считают, что ими могут стать, скорее, российские инвесторы, для которых важна география этих помещений — Раушская набережная находится в непосредственной близости от Кремля.
Ольга Караулова,
портал "Bfm.ru" от 17.02.2009 г.
