Арендовать дважды

Как рассказал сайту http://www.domania.ru/ Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, предложение по сдаче офисных площадей в субаренду резко увеличилось.

«Начиная с 3 квартала 2008 года, на рынке значительно увеличилась доля предложений субаренды, предлагаются помещения с выполненной отделкой, иногда с мебелью и оргтехникой. Доля помещений, предлагаемых в субаренду, достигает 20 – 25%, в то время как в докризисный период этот показатель не превышал 5%», — говорит Дарья Китаева, аналитик Praedium Oncor International.

По словам Омара Гаджиева, в декабре общее количество офисных площадей, сдаваемых в субаренду, превысило 80 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день количество сдаваемого помещения в субаренду превышает уже 100 тыс. кв. м. Эта тенденция связана, прежде всего, с невозможностью, а в некоторых случаях и с отсутствием необходимости содержать такие большие помещения. Во многих организациях произошли сокращения сотрудников, пересмотрены планы по развитию и расширению бизнеса, в результате площади, которые были необходимы компании ранее, теперь не нужны. Но так как расторгнуть уже подписанный договор без существенных потерь практически невозможно, фирмы пытаются сдать занимаемые ими помещения в субаренду. Крупным компаниям, с подписанными на длительный срок договорами аренды, ничего не остается, если конечно они не хотят платить большую неустойку в связи с досрочным освобождением помещений. Например, холдингу ТНК-ВР, который недавно отказался от аренды 45,4 тыс.кв.м. в бизнес-центре «Западные ворота», грозит штраф, составляющий примерно $25 млн. Компания отменила планы по расширению офиса после того, как сократила порядка 400 человек.

Самое лучшее – в субаренду

Как добавляет Управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин, большая часть предложений по субаренде офисов приходится на бизнес-центры класса А. Основными арендаторами таких объектов, как правило, являются различного рода инвестиционные или консалтинговые компании. Именно они сильно пострадали от финансового кризиса. По словам Андрея Двойных, ведущего аналитика консалтинговой компании RRG, рост числа предложений субаренды в сегменте офисов класса А — временное явление. Оно вызвано тем, что многие компании пока не желают переезжать в офисы более низкого класса, и, избавляясь от «излишков» площадей, сдают площади в субаренду.

Условия субаренды

В сегодняшних условиях сдача помещений в субаренду рассматривается большинством компаний не как источник дополнительного дохода, а как возможность оптимизировать расходы по аренде офиса и реализовать неиспользуемые площади. Арендатор вправе передать арендуемую собственность в субаренду. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т. е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий).

Марина Моргунова, Старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений CB Richard Ellis, отмечает: «В условиях значительного снижения спроса на аренду офисов компании готовы предлагать помещения в субаренду на условиях, аналогичных своему договору аренды с собственником. В отдельных же случаях субаренда предлагается даже по более низким ставкам, чем компания впервые арендовала помещение — если простой помещений приносит ежемесячные убытки, стоит показать хоть какую-то прибыль».

Ценообразование

На цену субаренды оказывают влияние абсолютно те же самые факторы, что и на стоимость при прямой аренде: местоположение, класс офиса, дополнительные услуги и т.д. «Однако, в отличие от прямой аренды, где для собственника сдача площадей является бизнесом, при формировании стоимости субаренды многое зависит от потребности «субарендодателя» в средствах, — говорит Андрей Двойных. — Конечно, каждый арендатор, сдавая площадь в субаренду, стремится «вернуть» вложенные средства. При этом, естественно, ставки субаренды не ниже ставок аренды. С другой стороны, некоторые компании пытаются «заработать» на субаренде, выставляя площади по более высокой цене. Это бывает оправдано, когда арендатор снимает очень большие площади, а сдает в субаренду очень маленькие. Тогда срабатывает принцип «стоимость метра маленького объекта гораздо дороже, чем крупного». Тем более высок спрос, а соответственно, и цены аренды на небольшие блоки в качественных офисных центрах класса А и В. Помимо этого, чаще всего помещения, предлагаемые в субаренду, имеют отделку, и это также сказывается на ставке. С ростом предложения на вторичном рынке офисов стоимость субаренды будет приближаться к ставкам аренды от собственников».

По словам Дарьи Китаевой, в центральной части города помещения, предлагаемые в субаренду, сдаются по более высоким ставкам, чем, в районах, удаленных от центра. Это связано с престижностью и более выгодным месторасположением объектов, расположенных в ЦАО. В ВАО или ЮВАО отмечается самый низкий уровень ставок аренды, поскольку здесь предложение офисных площадей класса А крайне ограничено в силу практически полного отсутствия в данных районах бизнес-центров высокого класса.

Прогнозы на 2009 год

Как отмечают специалисты рынка коммерческой недвижимости, предложение по сдаче офисов в субаренду в 2009 году будет расти. «Мы прогнозируем, что уже в первой половине 2009 года оно составит порядка 150 000 кв.м., из которых большее количество придется на класс А. При этом существенный рост рынка субаренды приведет к обострению конкуренции между предложениями на первичном и вторичном рынках», — рассказывает Омар Гаджиев.