К концу года четверть московских офисов опустеет

По данным аналитиков Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, в январе продолжилось падение ставок аренды на все офисные помещения. Особенно сильное падение отмечено в офисах класса A в PRIME районах — в Замоскворечье, районе Белорусского вокзала и ММДЦ «Москва-Сити». Арендная ставка на офисы в этих районах снизилась на 25% по сравнению с январем 2008 года до $1050 за кв. м в год. Цена продажи просела почти на 33% до $8−10 тыс. за кв.м. На данный момент арендные ставки на офисы Москвы находятся на уровне середины 2007 года.

Средние арендные ставки по всем классам офисов в г. Москве (данные консалтинговой компании RRG):

В текущем году независимые специалисты прогнозируют падение ставок на 15-50% в зависимости от местоположения объектов и их уровня. Планируется замораживание ряда крупных проектов (башни в ММДЦ Москва-Сити, в частности) на неопределенный срок. В 2009 году произойдет дефолт по обязательствам сразу нескольких девелоперов-строителей офисной недвижимости в Москве с последующей вынужденной продажей прав на принадлежащие им строящиеся объекты банкам из Большой Тройки («ВЭБ», «ВТБ», «Сбербанк») с примкнувшим к ней «Газпромбанком». Как добавляет директор Департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow Роман Соков, стоит ожидать, что тенденция к «замораживанию» проектов продолжится. Это касается в первую очередь особенно крупных многофункциональных объектов, которые требуют больших финансовых вливаний.

Что касается общего количества арендованных помещений, эта цифра снизится. «В январе общее количество арендованных офисных помещений составило около 65 000 кв.м., что сопоставимо с уровнем 2007-2008 года (в 2007 году сток составил 79 000 кв.м., в 2008 году – 75 000 кв.м. качественных офисов)», — отмечают в Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

«Кто-то в связи с кризисом провел большие сокращения и не нуждается в больших площадях, кто-то уже не в состоянии оплачивать аренду по высоким докризисным ставкам, а кто-то на фоне снижающихся цен просто не видит в этом смысла, — рассказывает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG. — Кроме того, есть целый ряд компаний, которые заключили договор аренды весной или летом, чтобы переехать в новый офис, например, с января этого года, но планы изменились».

Арендаторы и хозяева

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, на данный момент арендодатели вынуждены идти на уступки и снижать запрашиваемые ставки (но ожидать каких-то запредельно низких ставок не стоит: любой арендный бизнес так или иначе завязан на предполагаемой доходности, кредитных средствах). Индексация ставок в течение года маловероятна. Сейчас время поиска разумных компромиссов между собственниками и арендаторами.

«В сложившихся условиях арендодатели пытаются отстоять свои позиции, но оставить себе арендную ставку неизменной могут позволить себе только обладатели уникальных в своем роде предложений. Собственники стремятся удержать арендные ставки, но в ряде случаев вынуждены идти на уступки. Компромисс возможен. В нем заинтересованы обе стороны. Собственники соглашаются с новыми условиями, чтобы избежать простоя офисных площадей и связанных с ним убытков. Арендаторы идут на компромисс, чтобы уберечь компании от дорогостоящей процедуры переезда. «Не думаю, что заключение арендных договоров по изначально низким ставкам сейчас, да еще и с возможностью снижения в рамках их пересмотра в течение этого года будет выгодно арендодателю. Такой вариант был бы приемлем для собственников в случае достижения рынком ценового минимума ставок. А пока о нем говорить не приходится, вряд ли они будут идти на такие условия», — добавляет Роман Соков.

Как добавляет Андрей Двойных, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG, политика арендодателей полностью зависит от наполняемости их объектов. Если объект востребован, то собственники стараются «держать» докризисные цены. Если объект не пользуется спросом, и – хуже того – начинает терять арендаторов, арендодателям приходится идти на различные уступки. В качестве преференций используются такие меры как сдача площадей с отделкой, увеличение арендных каникул, отсрочки платежа под определенный залог. Некоторые помещения предоставляются с отделкой, которую собственник сделал за свой счет. Повышают арендодатели привлекательность своего предложения и путем отказа от депозита. Но, в первую очередь, арендаторов привлекает предоставление скидок по арендной плате. При этом скидки часто зависят от срока, на который заключается договор и размера предоплаты. Соответственно, скидка увеличивается при увеличении срока, на который заключается договор. Аналогично, большая скидка предоставляется при внесении большей предоплаты.

«Адекватные собственники идут на снижение арендных ставок, и это нормальная тенденция. Во многих объектах ставки были сильно завышены и не соответствовали качеству БЦ (соответственно, в таких объектах они с большей вероятностью и быстрее падают). Правда, мы сталкивались с несколькими примерами неадекватного поведения администрации БЦ, когда ставка аренды поднималась с формулировкой «в связи с кризисом» (сейчас эти объекты могут «похвастаться» 50% наполняемостью). О существенном дисконте неохотно заявляется в открытую, но в частных переговорах все управляющие БЦ готовы идти на уступки своим арендаторам, а в случае с новыми — предоставлять определенные отсрочки (например, по обеспечительному платежу). Среднее снижение арендной ставки по сравнению с октябрем 2008 г. по Москве составил 30%. Также сократились договоры аренды – все большее количество управляющих БЦ согласно подписывать 11-месячные договоры аренды (правда, в целом по рынку средний договор аренды офиса составляет 3 года против 5, присущих 2008 году). Также сокращены ставки ежегодной индексации арендной платы», — говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.

Новое строительство

Количество арендованных офисов будет снижаться: связано это будет не столько с выездом арендаторов, сколько с вводом новых площадей, которые, будучи пустыми, потянут общие показатели вниз. «Наблюдается значительный уровень нового строительства, — рассказывают специалисты Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. – Так, в январе было построено около 207 000 кв.м. офисных площадей преимущественно класса B+. Наиболее интересными объектами является офисное здание многофункционального комплекса Monarkh Centre на Ленинградском проспекте (94 901 кв.м. офисных площадей, девелопер Monarkh), здание C офисного комплекса Metropolis на Ленинградском шоссе (36 166 кв.м. офисных площадей, девелопер Capital Partners)».

По словам Романа Сокова, несмотря на то, что из-за кризиса сроки реализации большого количества офисных проектов были отложены, объекты, которые находятся на последних стадиях строительства, будут достроены. В сложившейся ситуации рынок не сможет поглотить все введенные площади. В конце 2008 года спрос на офисные площади начал снижаться, и в 2009 году его падение продолжится. Об этом свидетельствует небольшое количество договоров предварительной аренды. Планируется, что общий объем сделок на рынке значительно снизится.
«2009 год в сегменте офисной недвижимости будет отмечен стагнацией. Большинство введенных в конце 2008 г объектов не смогут выполнить нормы по заполнению, что приведет к увеличению сроков окупаемости проектов. Арендные ставки будут скорректированы (в отдельных случаях – снижены вдвое). В случае оптимистичного сценария развития кризиса, рынок начнет свое восстановление во II половине 2009 года, и тогда к началу 2010 года мы сможем наблюдать определенный рост арендных ставок. При негативном сценарии падение ставок на офисные площади прекратится только к осени 2009 г и, соответственно, ставки стабилизируются к моменту роста рынка», — рассказывает Дмитрий Золин.

Андрей Двойных отмечает, что основной «удар» придется по современным бизнес-центрам высокого класса. При этом если цены в офисах класса А снизятся практически до уровня класса В, то это позволит хоть как-то поддержать спрос. А вот офисы класса В ожидает более существенное падение спроса. Часть арендаторов могут уйти в подешевевшие бизнес-центры класса А, ставки в которых станут сопоставимы с докризисными В, остальные – в более дешевый сегмент С. Однако многое зависит от успешности самого проекта. Бизнес-центры с грамотной концепцией, расположенные в хороших с точки зрения эффективности коммерческой недвижимости местах, с разумной ценовой политикой будут востребованы даже в кризисных условиях. В то же время неуспешные проекты могут остаться без арендаторов.