Общий объем обязательств российских девелоперов, выставленных на продажу в системе ОРСИ, достиг 6 миллиардов рублей. Кроме того, впервые на открытые торги выставлены инвестконтракты и площадки, принадлежащие должникам. Аналитики считают, что это является первым сигналом к тому, что со строительного рынка уйдут крупные компании.
ЗАО «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ) образовано в начале октября 2008 года. Компания намерена сформировать вторичный рынок обязательств строительных компаний Москвы и области. Один из ее учредителей — ООО «Проминвест», владеет 25% акций. Уставный капитал ОРСИ — 30 млн рублей. Генеральный директор компании Виктор Шендрик называл в качестве учредителей проекта журнал «Человек и закон» и одноименную общественную организацию. Гендиректор журнала Андрей Пашковский подтвердил партнерство с «Проминвестом».
На торгах ОРСИ сегодня продаются объекты компаний «Авгур Эстейт» и «С.Холдинг». Самым дорогим лотом является переуступка банковского договора займа корпорации «Главстрой». Сумма обязательств составляет 1 млрд рублей, и на продажу лот выставлен с 50%-ным дисконтом — всего за 500 млн рублей. Эксперты полагают, что компании-должники будут разоряться, либо их ждет смена собственника и распродажа активов, с чем уже столкнулась корпорация «Главстрой».
Руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина рассказала BFM.ru о том, как изменилась структура долгов, выставленных на открытую площадку: «Если раньше здесь выставлялись инвестиционные договора, договора о долевом участии, векселя, контракты на поставку, то сейчас, в связи с положением на рынке, увеличился и стал более разнообразным поток долговых обязательств. На площадку стали поступать инвестиционные контракты с разной степенью реализации проекта (от 0 до 80%), земельные участки, переведенные под индивидуальное жилищное строительство. При тесном взаимодействии с банковскими структурами ОРСИ консолидирует в своей торговой системе пулы ипотечных закладных».
Экономический кризис затронул банковский сектор и прочно связанный с ним строительный бизнес, который на 85% финансировался за счет заемных средств. Кризис возродил проблему неплатежей. С лета 2008 года, по данным ОРСИ, долговые обязательства четырех крупных девелоперов — «Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и «Мосстроймеханизации-5» — составили 318,54 млрд рублей. И долговая нагрузка продолжает расти. Из-за роста курса доллара девелоперы испытывают трудности с обслуживанием валютных кредитов. Летом 2008 года, опять же по сведениям ОРСИ, «Система Галс» привлекала заемные средства у зарубежных банков по курсу 26 рублей за доллар, теперь при возвращении каждых 100 тысяч рублей переплачивает лишнюю тысячу долларов.
Сходная ситуация у ГК «ПИК». В течение 2009 года компании предстоит погасить в иностранной валюте 460 млн долларов кредитов. Все иностранные кредиты привлекались по курсу доллара США, значительно меньшему относительного текущего. Если считать по курсу на 9 февраля, который составляет 36,3798 рубля, то сегодня, по подсчетам ОРСИ, ПИК на разнице курсов потеряет 4,7 млрд рублей.
Совокупный объем долговых обязательств перед банками четырех крупнейших девелоперов с их дочерними компаниями — ОАО «ГК ПИК», ОАО «Главмосстрой», ОАО «МПСМ» и ОАО «Система-Галс» — составляет 81,07 млрд рублей. По 30 млрд рублей приходится на лидеров — ГК ПИК (кредит Сбербанка РФ — 11 млрд рублей) и «Главмосстрой» (кредит Сбербанка РФ — 5,6 млрд рублей). «Система-Галс» привлекла от ВТБ кредитов на общую сумму 17,779 млрд рублей. Кредитная задолженность дочерних строительных подразделений холдингов ГК ПИК, «Система Галс», «ГМС», «МПСМ», «СУ-155» перед поставщиками и подрядчиками составляет 5,4 млрд рублей. Такие сведения предоставляет ОРСИ.
Наибольшие пулы на продажу выставлены по долгам крупных девелоперов. У Mirax Group общая сумма обязательств дошла до 659 млн рублей, причем этот долг продается с дисконтом в 20%. У корпорации «Главстрой» на открытой площадке продаются долги на сумму 19,5 млн рублей, дисконт — 3%. У ГК ПИК продаются долги на 10,6 млн рублей без дисконта.
Руководитель пресс-службы ГК ПИК Наталья Коновалова комментировать любую информацию по долговой площадке ОРСИ отказалась. Медиа-менеджер Mirax Group Екатерина Зайцева также заявила, что компания не будет давать какие-либо комментарии, касающиеся ОРСИ.
«Они предоставляют недостоверную информацию. Те долги, которые продаются на ОРСИ, не имеют никакого отношения к бизнесу компаний, это в основном долги по договорам соинвестирования частных лиц. Нет смысла комментировать частные долги», — сказал BFM.ru представитель известной компании-застройщика.
Между тем, генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников полагает, что нет ничего особенного в самом появлении площадки долговых обязательств на строительном рынке. «ОРСИ создана немного раньше, чем начались кризисные явления. Причиной стало то, что у многих девелоперов долги копились годами. Это вполне цивилизованная практика, когда кредиторы, не получившие выплаты по долгам, продают их на открытой площадке, пускай и с дисконтом. Конечно, с человеческой точки зрения у самих должников подобное «публичное напоминание» об их неприятностях, скорее всего, должно вызывать негативные эмоции. Тем не менее, с точки зрения бизнеса площадка является положительным продуктом на рынке, поскольку позволяет оживить рынок, обеспечить определенное движение средств».
Анализируя структуру долговых обязательств, торгующихся на ОРСИ, Денис Колокольников отметил, что в числе кредиторов есть банки, кредитные организации, поставщики и соинвесторы. И если находится покупатель таких долгов, пусть и с дисконтом, то для рынка это очень важно — как способ движения денег.
Что касается банковских долгов, то, по оценке Дениса Колокольникова, это «не очень хорошие» кредиты, если взяты они были в иностранной валюте, а до срока погашения осталось мало времени. «При таких займах есть риск, что пострадают залоговые активы или их просто может не хватить для обеспечения. Да и девальвация рубля «увеличила» размер долга. Если в залоге были акции, а их стоимость уменьшилась, банк может попросить увеличить залоговый актив. То же самое касается и имущества, ведь на недвижимость упал спрос, и она тоже уменьшилась в цене. Но самые проблемные долги — те, у которых по времени подходит срок платежа. Если у девелопера или застройщика есть несколько лет на погашение, это нормальная ситуация, и ничего страшного нет, даже если такой долг продается на открытой площадке. Когда срок погашения уже подходит, должнику нужно пытаться его рефинансировать или реструктурировать. До кризиса девелоперы действительно активно кредитовались в надежде на интенсивный рост, в том числе покрывая накопленные ранее долги, а сейчас столкнулись с проблемой погашения. Проблемы девелоперов вскрыл кризис, но с появлением площадки по продаже долгов эта ситуация не будет для них хуже или лучше — долги придется отдавать либо признавать собственную несостоятельность».
Руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина считает, что в связи с такой непростой долговой ситуацией, девелоперы будут замораживать объекты, находящиеся в низкой степени готовности. К тому же, по мнению эксперта, ряд девелоперов покинет рынок: «По нашему мнению, с рынка уйдут неэффективные управленцы, которые дискредитировали себя как девелоперы (ПИК, «Главмосстрой», «СУ-155»). А останутся на рынке строительные компании, за которыми стоят производственные мощности — 3–4 игрока, способные создать базу на основе живых, существующих сейчас предприятий», — говорит представитель ОРСИ.
Денис Колокольников из RRG считает, что есть несколько вариантов развития событий — смена собственника или привлечение стратегического инвестора в некоторых компаниях; помощь от государства; признание девелоперов банкротами. «Если застройщикам не удастся рефинансировать свои долги, компании и будут объявлять себя банкротами, значит, появятся обманутые дольщики. Такие компании, как ПИК, «Главмосстрой» или «Су-155», упомянутые в отчете ОРСИ, строили сотни тысяч квадратных метров в год, и у них есть обязательства перед частными лицами, соинвесторами. При возможной смене собственника обязательства перейдут к новым владельцам, а вот при банкротстве проблемы будут более серьезными. У всех крупных застройщиков есть незавершенные проекты, которые нужно достраивать. Плюс в этих компаниях работают десятки тысяч человек, увольнение которых может вызвать социальную напряженность».
