Наличие развитой инфраструктуры в новом жилом районе— большое достоинство для покупателей и девелоперов. До кризиса цена метра в районах комплексной застройки была выше на 10-20%. Сейчас девелоперы уже не могут тратиться на «дополнительные» объекты, а государство пока не торопится пересматривать условия сотрудничества. Появление новых комплексных проектов зависит от того, смогут ли власть и бизнес найти схемы взаимодействия.
Очередь в школу
Практически вся инфраструктура и в Москве, и в России в целом— наследие советских времен. За период рыночных отношений она в большей степени потеряла, чем приобрела: по всей стране было закрыто около 1000детских садов, в итоге количество детей, стоящих в очереди, приближается к 1млн, а размер взяток для устройства ребенка в детский сад достигает 100000руб.
Если говорить о комплексном освоении территорий (КОТ), то здесь проще соблюсти градостроительные нормы, по которым детский сад должен находиться на расстоянии 300м от жилого дома, школа— в 500-750м и т. д. В Москве и области организация социальной инфраструктуры отчасти ложится на плечи инвестора, иногда эта нагрузка как раз носит название «доля города». Высокие цены на жилье до сих пор позволяли девелоперам безболезненно идти на подобные затраты: в микрорайоне на 300000-400000кв. м жилья надо построить три детсада и две школы, что составляет минимум 15-20% от общего объема капиталовложений, но может оцениваться и целиком как доля города, которая в Москве была на уровне 30-40%.
Именно школы и детские сады— первое, что интересует покупателей жилья. Показательный и в определенном смысле уникальный тому пример— Покровское-Стрешнево, где вместе с поселком таунхаусов появилась Американская школа, сегодня одна из лучших в Москве. Часть таунхаусов сдается в аренду примерно за $20000-30000в месяц, но в листе ожидания значатся десятки людей— именно благодаря школе.
В булочную на такси
Масштаб проекта в целом влияет на инфраструктурный набор: если для точечной застройки востребованная коммерческая инфраструктура должна состоять из продуктового магазина шаговой доступности, магазина хозтоваров, салона красоты, химчистки, отделения банка, кафе/ресторана, то для строящегося микрорайона— еще и из районного торгцентра, спорткомплекса, центра медуслуг… В итоге даже комплексное освоение несовершенно. В качестве примера можно привести микрорайон «Волжский» на пересечении Волжского бульвара и Окской улицы в ЮВАО Москвы. Несмотря на заявленную развитую инфраструктуру, в районе отсутствуют торговые площади. То, что предлагается,— первые этажи многоэтажных домов— не подходит для ритейла: ни один солидный супермаркет «не сядет» на 200-300кв. м с планировкой квартиры, где невозможно организовать полноценную торговлю.
По воле государства
Требуются более гибкие подходы и взаимовыгодные компромиссы между инвестором и государством. Город мог бы в отдельных случаях компенсировать инвесторам инфраструктурные затраты— предлагать новые площадки на льготных условиях, давать право на управление объектами, какие-то иные преференции. К примеру: в Москве строить парковки часто нерентабельно. Есть случаи, когда девелоперам предлагали: вы организуете парковку, но получаете право сделать 1-й этаж торговым и таким образом повысить рентабельность проекта. Чем шире у инвестора будет возможность заработать, тем больше от него можно требовать для решения социальных задач.
До сих пор самым ярким примером государственно-частного партнерства была программа «Доступное жилье». Есть утвержденные Росстроем 22экспериментальных проекта КОТ, в рамках которых должно быть построено 55млн кв. м жилья. Первоначально в обязанности государства включалось, в частности, финансирование строительства инженерной инфраструктуры, а на инвесторов ложились развитие социальной инфраструктуры, строительство объектов недвижимости и т. д. Но сейчас по одним проектам госпомощь заключается в строительстве дорог, по другим— в предоставлении беспроцентного кредита на подключение к инженерным сетям, чего недостаточно. В самых дешевых регионах стоимость инженерных сетей в рамках КОТ— около $70-80на 1кв. м жилья. В Москве и области диапазон составляет от $130до $200за 1кв. м. Вкупе с остальными нагрузками получается, что в регионах нельзя продавать жилье ниже $1300-1400за 1кв. м, чтобы иметь рентабельность 10-15% годовых от инвестиционной себестоимости, а в Москве планка не может быть ниже $2300за 1кв. м.
В большинстве регионов рыночная цена незначительно превышает себестоимость, и при прогнозируемом снижении цен на 20-30% в этом году строить будет нерентабельно. Государству имеет смысл целенаправленно профинансировать муниципалитеты и проконтролировать, чтобы деньги пошли именно на подведение сетей, как того требует Градостроительный кодекс.
В России есть примеры эффективного сотрудничества власти и бизнеса. Самый интересный пример— Калужская область, где формируется новый автопромышленный кластер. Якорным инвесторам была практически бесплатно выделена земля, за счет местного бюджета подведены коммуникации, что привлекло масштабные инвестиции, пошедшие, в частности, на развитие инфраструктуры и строительство жилой и коммерческой недвижимости. Власти разработали генплан развития территорий, определили объемы введения жилья, гарантировали подведение коммуникаций и уже полностью подготовленные участки начали выставлять на аукционы.
Градостроительное планирование— важное направление взаимодействия чиновников и инвесторов. Сейчас, когда многие проекты, не вышедшие на стадию строительства, заморожены, самое время заняться разработкой градостроительных планов: государству они помогут определить направления развития городов, бизнес, возможно, уберегут от необоснованных решений, а населению дадут сформированную инфраструктуру.
Автор— генеральный директор консалтинговой компании RRG. Статья написана специально для «Жилого фонда». Материалы рубрики «Точка зрения» могут не совпадать с позицией редакции.
