Офисная недвижимость: спрос кризисного периода

Несекрет, чтонарынок, втом числе иофисный, влияют нетолько объективные экономические закономерности, ноисубъективные оценки ипсихология самих игроков. Вкризисное время эмоции порой становятся причиной, мягко говоря, необоснованных прогнозов. Насамом деле реальность может быть нетакой устрашающей, каккажется напервый взгляд. Хотя следует признать: ситуация вофисном сегменте далека отбезоблачной, очемсигнализируют два безотказных датчика рыночной конъектуры — спрос ипредложение.

 

Если ещеполгода назад спрос ипредложение всегменте офисной недвижимости росли, тосегодня снижение итого идругого налицо. Картина, можно сказать, зеркальная. Особенно это заметно напримере качественных объектов. Кплощадям класса АиВ+ внимание покупателей иарендаторов ослабевает стакойже скоростью, скоторой впрежние времена оно росло. Все объясняется высокими ценами престижного офисного квадрата, чтоощутимо бьет покарману арендаторов. Темнеменее эксперты полагают, чтоспрос напомещения категорииС вконечном итоге упадет ещесильнее, ведь уже сегодня вновых бизнес-центрах можно договориться осущественных скидках.

 

Вданный момент спрос влияет нетолько наколичество предложений, объем которых сначалом кризиса несколько увеличился, нозатем стал постепенно снижаться. Отнего напрямую зависит иколичество сделок поаренде ипокупке офисных площадей, проведенных на рынке. Всилу различных причин, втом числе изакрытости некоторых компаний, точную цифру назвать неберется никто. Это порождает массу слухов ипредположений, весьма далеких отистинного состояния дел. Вплоть дотого, чторынок остановился, асделки прекратились вовсе. Между тем аналитики считают, чтовянваре ифеврале нынешнего года ихбыло несколько сотен.

 

Много это илимало, наглядно демонстрируют данные, предоставленные компанией Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

 

Объемы купленных иарендованных площадей напротяжении прошлого года сначала росли, вIV квартале стали снижаться, авдекабре сократились довольно значительно. Декабрьский показатель является самым низким завсе месяцы, начиная с2003г. Это вполне закономерно иобъяснимо, нововсе некатастрофично. Какполагают эксперты, в2009г. ежемесячный объем купленных иарендованных офисных площадей подрастет истабилизируется всреднем науровне 50тыс.кв.м вмесяц, или600тыс.кв.м вгод. Поэтому показателю рынок возвращается науровень 2003–2004гг.

 

Сучетом намеченных квводу объемов новых качественных объектов (около 1млн кв. м) можно предположить, чтозначительная часть изних небудет востребована. Помнению аналитиков компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», сначалом экономического кризиса число желающих снять иликупить офис уже уменьшилось на30–35%.

 

Эта тенденция наиболее заметна напримере зданий сдатой готовности июнь 2008— июнь 2009г. Более 60% офисных центров почти полностью свободны. Примерно 10% объектов имеют вакантную площадь менее 20%.

 

Кризис кризисом, нонекоторые офисные помещения всегда будут вцене ивсегда останутся востребованными. ВМоскве традиционно популярными являются проекты вцентре Москвы ивЮго-Западном субрынке. Новот чтолюбопытно: вЕвропе вотличие отнашей столицы доля свободных офисных помещений впериод кризиса сильно неизменилась. Какбыла науровне 5–10% (Лондон, Париж и др.), так примерно иосталась. Факт примечательный, ион заставляет вкоторый раз попенять отечественному рынку. Может быть, он унас как-то нетак устроен?

 

Всему имеется свое объяснение. Впоследние несколько лет зарубежом строили нестаким размахом инетак много качественных объектов, каквРоссии и, вчастности, вМоскве. Так чтоособых излишков наевропейских рынках ненаблюдается, соответственно, ивакантных площадей тоже. Кроме того, можно предположить, чтозападные офисы упадут вцене несильнее, чемунас, даисделок тамбудет больше.

 

Если говорить опредложении всегменте купли-продажи, то, поданным компании RRG, количество экспонируемых объектов в центре столицы только вянваре сократилось на31%, ихстоимость — на38%, аобщая площадь — на24%. Наокраинах города эти показатели составляют 35, 44 и35% соответственно. Однако снижение объемов предложения никак неотразилось наценовых тенденциях. Кризис диктует свои условия, имосковские офисы дешевеют. Так, дляпомещений впределах Садового кольца снижение составило 19% (10561долл./кв.м), запределами— 14% (5625долл./кв.м).

 

 

Сходные тенденции наблюдаются инарынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Из-за мирового финансового кризиса снизился спрос наофисные помещения вновых истроящихся бизнес-центрах класса АиВ+, чтозаставило многих управляющих предоставить скидки нааренду помещений. Поданным компании «АРИН», заполняемость качественных БЦ, введенных вэксплуатацию впрошлом году, находится науровне 50–80%, астроящихся — вдиапазоне 40–60%.

 

Порасчетным данным аналитиков, наконец 2008г. количество пустующих площадей вофисах класса А, В+ иВвабсолютных значениях составило около 190тыс.кв.м.

 

Неудивительно, чтовеличина скидок наофисные помещения составляет от10до50% (какправило, она зависит отразмера арендуемых площадей). Всреднем натекущий год эксперты прогнозируют снижение ставок вбизнес-центрах до30%, чтопримерно соответствует уровню, установленному экспертами длярынка Москвы.

 

Наиболее востребованы уарендаторов офисные площади вЦентральном иПетроградском районах Санкт-Петербурга. Здесьже они лучше всего ипродаются. Наконец IV квартала 2008г. средневзвешенная цена 1кв. м вкачественных БЦ составляла 110тыс.руб. (безучета скидок).

 

Чтождет рынок офисной недвижимости вближайшей перспективе? Каким он видится игрокам рынка сегодня? Наиболее емкий ответ, нанаш взгляд, дал руководитель департамента коммерческой недвижимости «АКЦ МИЭЛЬ» Айдар Галлеев: «Наступает период острой борьбы между всеми игроками рынка офисной недвижимости, которая будет происходить нафоне падения ставок аренды, роста доли свободных площадей иснижения уровня доходности наинвестируемые средства. Вближайшие три-четыре года будут эффективны только проекты, обладающие серьезными конкурентными преимуществами».

 

Качественные офисные площади Санкт-Петербурга

 

Источник: АРИН