Недавно депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые значительно упростят процедуру выдачи ипотечного кредита под покупку коммерческой недвижимости для малого бизнеса (так называемая коммерческая ипотека). Этот законопроект, по всей видимости, должен способствовать оживлению рынка купли-продажи офисных помещений. И по оценкам аналитического центра http://www.irn.ru/, это вполне своевременная мера.
Коллапс ипотеки
Инициатором поправок выступило Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, которое направило свое предложение в Госдуму в середине февраля этого года. Примечательно в данном случае то, с какой скоростью было принято предложение депутатов северной столицы на федеральном уровне. По сути, для того, чтобы рассмотреть поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в первом чтении понадобилось всего 2 недели, тогда как обычно на подготовительную работу в лучшем случае уходит более месяца. И это не случайно, ведь, цены на офисную недвижимость снизились с конца III квартала прошлого года, когда они достигли своих исторических максимумов, более, чем на 50%.
Так, исходя из данных Praedium ONCOR International, средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости в Москве по итогам III квартала 2008 года составлял порядка $10,3 тыс., а исходя из данных DTZ, – порядка $9,5 тыс. А уже спустя 3 месяца, исходя из данных GVA Sawyer, тот же квадрат стоил уже порядка $5,6 тыс., исходя из данных Colliers International, – $6,6 тыс., по данным же RRG, – порядка $5,7 тыс. А уже в начале февраля те же RRG сообщили, что средняя стоимость 1 кв. офисной недвижимость в Москве составила менее $5 тыс. И это еще не предел, ведь, по оценкам Knight Frank, объем вакантных площадей в течение года увеличится с 12%-15% до 15%-20% от общего количества сдаваемой недвижимости, а это своего рода показатель общей востребованности офисов как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи.
Одна из значимых проблем, не способствующих стабилизации цен, – практически полный коллапс ипотеки в сфере офисной недвижимости. И именно ее решили преодолеть депутаты с помощью поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дело в том, что по действующей версии закона право банка брать в залог приобретаемую недвижимость распространяется только при покупке жилья. Если приобретается коммерческая недвижимость, то кредит на ее покупку можно получить только под залог уже имеющейся недвижимости.
Поправки, инициированные Законодательным собранием Санкт-Петербурга в середине февраля этого года и принятые в первом чтении спустя 2 недели Госдумой, разрешают банкам брать в залог приобретаемую малыми и средними предприятиями коммерческую недвижимость. Одной из значимых проблем в данном случае было то, что Федеральная регистрационная служба в действующей версии закона не имела права фиксировать сделки, при которых происходит передача в залог объектов нежилого фонда. И даже если банк выдавал кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющегося объекта, то после покупки собственник, зачастую хотел перевести залог со старого объекта на новый. Это требовало отдельных временных затрат. Теперь же право залога будет переходить к банкам на приобретаемую в кредит представителями малого и среднего бизнеса коммерческую недвижимость в момент государственной регистрации права собственности на этот объект.
Найдутся ли желающие
Прежде всего, конечно же, данные поправки коснутся госсобственности, арендуемой малыми и средними предприятиями. Ведь у многих раньше не хватало средств для выкупа недвижимости по преимущественному праву, а получить кредит для покупки они не могли. Примечательно, что в течение 8 лет, пока цены на офисы росли, государство и не думало облегчать приватизацию нежилых помещений малому и среднему бизнесу. Действительно, тогда на него было много желающих. Сейчас же объем спроса снизился значительно. А желание многих сегодняшних арендаторов из среды малого и среднего бизнеса в приобретении собственного офиса зачастую не снизилась. И многие из них, теоретически, должны были бы быть готовы выкупить арендуемые помещения у государства.
В то же время, схожее желание, казалось бы, можно обнаружить и в среде малых и средних предприятий арендующих помещения у частного собственника. Естественно, собственник помещения вряд ли сейчас по сниженным ценам согласится продавать свое добро. Однако, как уже было сказано, объем предложения на рынке купли-продажи офисов значительно вырос. И свое желание арендаторы вполне могут удовлетворить и на свободном рынке. Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяют им это сделать.
Остается единственный вопрос: найдутся ли желающие вступать в коммерческую ипотеку в новой реальности, когда банки резко ужесточили условия выдачи кредитов, а по оценкам Минэкономразвития, спад доходов у малого и среднего бизнеса составил порядка 20%. По мнению аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» скорее всего – да, так как цены купли-продажи коммерческой недвижимости упали сильнее, чем аренда офисов. В итоге эта разница примерно компенсирует ухудшение условий по кредитам, в чем можно убедиться используя профессиональный ипотечный калькулятор. Другими словами, соотношение между платежами по ипотеке и по аренде помещения сильно не изменилось.
Однако стоит иметь в виду, что поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступят в силу, скорее всего, не раньше начала следующего года. А по оценкам того же Минэкономразвития именно на начало следующего года ожидается начало стабилизации российской экономики, то есть время, когда спрос на офисы снова может начать расти, а вместе с ним и цены на них. Между тем, если сравнивать уровень ежемесячного платежа по кредиту с уровнем доходов малого и среднего бизнеса, то окажется, что они, как и раньше, находятся примерно на одном уровне. Конечно, почти в 1,5 раза вырос объем первоначального взноса, а срок его накопления за счет падения доходов – в 2 раза. И для того, чтобы вернуть платежеспособный спрос на прежний уровень, необходимо дополнительное падение цен еще на 20%.
Но к моменту вступления поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» эта коррекция вполне может уже стать реальностью. Кроме того, даже если этого не произойдет, среди потенциальных заемщиков сейчас много тех, кто уже имел накопления для первоначального взноса по старым мягким условиям. Этим представителям малого и среднего бизнеса даже с учетом падения их доходов надо будет накопить лишь небольшую сумму для получения кредита.
