«Вывкачестве консультанта приглашены кнам, профессор?»— спрашивал уВоланда Берлиоз. «Да, консультантом», подтверждал Воланд. Стех булгаковских пор немногое изменилось: вРоссию по-прежнему приезжают иностранные консультанты, составляют здоровую конкуренцию российским «профессорам», что-то исправляют, что-то остается, как было. Наихибез того тяжелый труд накладывает отпечаток время, сегодня, например, имприходится менять профиль имодель работы быстрее, чем всем остальным, вместе взятым. ПОЧТИ ИДЕАЛЬНАЯ ПРОФЕССИЯПрофессия консультанта неможет невосхищать. Структура расходов максимально упрощена: аренда офиса, зарплата сотрудников, иногда— пожеланию— реклама. Структура доходов максимально усложнена: поиск финансирования под проект, рисование концепции, брокеридж, маркетинговые исследования рынка, внутренний аудит, оценка проекта, сопровождение сделок ивсегда что-то ещё, начем зарабатываются деньги. Потому как вРоссии консультант всегда больше, чем консультант. Нипроцентные, ни, тем более, фактические финансовые показатели выяснить невозможно: вознаграждение вразмере 8–9% отгодовой арендной платы— это «средняя температура побольнице», аконкретные суммы охраняются строже тайн мадридского двора. Ноболее всего восхищает третья составляющая консалтингового бизнеса— структура рисков. Посравнению сдевелоперским или розничным бизнесом, ихпросто нет, потому как собственных средств консалтинговая компания впроект неинвестирует. Итого: при удачном завершении проекта торговый центр заносится впортфолио, при неудачном— говорится, что девелопер неоценил креатива. Вобщем, почти идеальная модель.
ДИЛЕММА ДЕВЕЛОПЕРОВ
Однако времена меняются, авместе сними ипредставление обидеале. Помимо резкого сокращения числа девелоперских компаний, проблем сликвидностью убольшинства оставшихся нарынке игроков, выхода наавансцену частных инвесторов, чей капитал несопоставим синституциональными структурами, настораживает ещё один фактор— психологический. Девелоперы разговаривают натему консалтинговых услуг неохотно, отразвернутых комментариев отказываются, мотивировка одна итаже: практически несотрудничаем. Так, Олег Пронин, генеральный директор УК «Пересвет-Инвест», пожимает плечами: «Консультанты больше немогут делать прогнозов— тех достоверных, долгосрочных прогнозов, накоторых основываются иконцепция, иброкеридж. Аэто ихосновной хлеб». Сходное мнение высказывает Наталья Дегтерева, директор департамента поработе сарендаторами компании «Регионы-Менеджмент»: «Консультанты насегодняшний день сами немного потерялись. Они порой незнают, что советовать собственнику. Ихнаработанные связи нарынке уже недают того эффекта, который давали раньше, они уже немогут предсказывать иотвечать задействия своихже клиентов— арендаторов». Кстати, «Регионы-Менеждмент»— единственная компания, предоставившая развернутый письменный комментарий. В «ТС-Девелопмент» откомментариев отказались, как ивкомпании «Столица Нижний», которая мотивировала это тем, что услугами консультантов вообще непользуется. Список можно продолжать.
ВЛАДЕЛЬЦЫ ТЦ И ДОКРИЗИСА ПЫТАЛИСЬ ЭКОНОМИТЬ, ПЕРЕКЛАДЫВАЯ БРОКЕРИДЖ ОБЪЕКТОВ НАСОБСТВЕННЫЙ ОТДЕЛ ПОРАБОТЕ САРЕНДАТОРАМИ. ОДНАКО ЕСЛИ ЭТО ПЕРЕРАСТЕТ ИЗЧАСТНЫХ СЛУЧАЕВ ВТРЕНД, ПОДДЕРЖИВАЕМЫЙ РЫНКОМ, КОНСУЛЬТАНТАМ ПРИДЕТСЯ ТРУДНО
Содной стороны, позиция девелоперов какбы обоснована: многие проекты— особенно крупные, требующие серьезного финансирования— сегодня заморожены. Эвелина Павловская, вице-президент поконсалтингу GVA Sawyer, отмечает «спад нарынке разработки концепций крупных территорий, атакже нарынке работы сархитекторами». Поданным компании RRG, проведение исследований иразработка концепций сегодня составляет 5% отобщего числа заказов против 20% полугодичной давности. Соответственно, вэтих направлениях сотрудничество фактически приостановлено. Затраты намаркетинг вомногих компаниях оптимизированы, иисследования зачастую выполняются собственными силами.
Сдругой стороны, позиции девелоперов как таковой нет. Создается устойчивое ощущение, что девелоперское сообщество взяло паузу. Рынок унас организованный, кто влес кто подрова неходит, а тренд-сеттеры пока молчат. Идело невзатянувшихся домарта новогодних каникулах: ситуация, как обычно, упирается вброкеридж. Если победит установка наэкономию ивладельцы предпочтут заполнять центры собственными силами, используя свой отдел поработе сарендаторами, для консалтинговых компаний наступит действительно трудное время. Пока особой паники среди консультантов ненаблюдается, разве что компания Ross Group решила, что игра нестоит свеч, изакрыла департамент консалтинга. Однако навероятность подобного исхода указывает все чаще возникающая вкулуарах тема «перетекания кадров»— неизодной консалтинговой компании вдругую, ноизконсалтинга вдевелопмент, вуправляющие компании. Если отдельные случаи перерастут втренд, поддерживаемый рынком, токпрофессиональному брокериджу будут прибегать только девелоперы «звездных» столичных проектов, которые всегда скорее исключения, чем правила. Еслиже руководители сочтут, что вновых экономических условиях такой, несколько доморощенный, брокеридж вообще неимеет права насуществование, томыувидим новый этап развития консалтингового бизнеса. Покаже отенденциях нарынке можно судить восновном позаявлениям самих консультантов итем жестоким реалиям, которые видны невооруженным глазом.
СУДЬБА ГРАНДОВ
Иногда создается ощущение, что российские консалтинговые компании сильнее переживают засудьбу так называемой большой четверки, чем засвою собственную. Вкачестве основного тренда рынка все как один называют конец эры «формального консалтинга». Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, предсказывает: «Более всего пострадают компании, ориентировавшиеся назаказчиков, которым отчет консалтинговой компании нужен был, что называется, «для банка». Заказчики обращались вэти компании сцелью получить отчет заданной формы для предоставления потенциальным инвесторам, получения кредитов и т. д." Сним почти дословно солидаризируется Павел Керпелев, партнер компании SMT Developments: «Как ивпредыдущий кризис наименее пострадают компании, услуги которых небыли переоценены иимели прикладной характер-то есть небыли восновном связаны снаписанием отчетов для банков собоснованием необходимости кредитования того или иного проекта». Алексей Могила, директор департамента торговой ирегиональной недвижимости Penny Lane Realty, также считает, что проблемы спроектным кредитованием вкоммерческих банках вкупе сгромоздкой структурой международных грандов врядли станут залогом ихпроцветания вкризисный период.
Вподобной аргументации есть свой резон: набанковское «нет» иотчетов нет, апереплачивать забренд несогласен ниодин изопрошенных девелоперов. Время громких идорогих имен прошло, сегодня модно быть экономным. Всилу крайне затруднительной оценки рисков проектное финансирование практически ушло впрошлое, очем представители банковских структур говорят давно. Вопрос состоит только втом, насколько от«отчета поформе» зависят финансовые показатели «большой четверки», руководители которой тоже нечужды нибанковскому делу, ниантикризисному управлению. Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International, спокойно констатирует: «Снижается доля инвестиционных услуг, потому что сейчас этот рынок наиболее пассивный». Это, впрочем, немешает Colliers International работать над крупнейшими московскими проектами стакими компаниями как «Патеро Девелопмент», «AFI Девелопмент», «Кузнецкий Мост Девелопмент» идругими. Все объекты стартуют втекущем году, аColliers International скромно определяет свою долю рынка в42%— неуточняя, правда, как цифра рассчитывалась.
КОНЕЦ ЭРЫ «ФОРМАЛЬНОГО» КОНСАЛТИНГА ОЗНАЧАЕТ МИНУС ОДНУ СТАТЬЮ ДОХОДА ДЛЯ КОМПАНИЙ БОЛЬШОЙ ЧЕТВЕРКИ. БАНКИ ДЕНЕГ НЕДАЮТ, ДАЖЕ ЕСЛИ ОТЧЕТ ПОДПИСАН ПРЕЗИДЕНТОМ РОССИИ, АПЕРЕПЛАЧИВАТЬ ЗАБРЕНД НЕСОГЛАСЕН НИКТО ИЗДЕВЕЛОПЕРОВ
Анна Ширяева, генеральный директор компании «Магазин Магазинов part CBRichard Ellis network», видит залог сохранения конкурентоспособности своей компании вподписании соглашения обассоциации сCBRichard Ellis. «Этот альянс позволит нам нетолько использовать известный наЗападе бренд, ноиэксклюзивно представлять интересы глобальных клиентов CBRE здесь, вРоссии»,— считает руководитель компании «Магазин Магазинов». Изпроектов она называет поиск помещений для Nike иUniqlo, хотя обэксклюзивных отношениях речи, повидимому, неидет, атакже отмечает увеличение сделок по street-retail. Какие конкретно это сделки, неуточняется. Туманнее всех изъясняется компания Jones Lang LaSalle. Марк Джаггер, управляющий директор Jones Lang LaSalle Россия иСНГ, утверждает: «Для нас приоритетом является сотрудничество сосновными клиентами, скоторыми нас связывают многие годы работы». Кто сии «основные клиенты», остается только догадываться. Видимо, после технического открытия ТЦ«Метрополис» компания общается спрессой попринципу «никогда недавать однозначных ответов». Что касается компании Cushman &Wakefield Stiles & Riabokobylko, тоона оказалась единственной избольшой четверки, отказавшейся откомментариев посопровождаемым еюпроектам. Видимо, после давнего ухода Натальи Орешиной инедавнего— Константина Сахарова список проектов торговой недвижимости сильно сократился, икомментировать особенно нечего.
Таким образом, «конец эры формального консалтинга»— несамое фатальное, счем сталкиваются представители большой четверки. Скорее, рынок действительно «расслоится натех, укого есть заказчики, итех, укого они были», пометкому выражению Павла Керпелева. Впрочем, уграндов всегда есть возможность сосредоточиться надругом сегменте коммерческой недвижимости— например, офисном.
ВЛОВУШКЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ФОРМАТА
Брокеридж иреброкеридж— самая сильная головная боль девелоперов, управляющих иконсультантов насегодняшний день. Это четко сформулировала Наталья Дегтерева: «Нарынке работать стало сложно. Если раньше консультанты ценились завозможность привести впроект новые бренды, тосегодня, когда планы развития операторов резко сократились, амногие международные бренды вочередной раз отложили выход нароссийский рынок, отконсультанта требуется умение найти „выживших“ иуговорить ихпойти впроект». Это мнение представителя компании, чьи торговые центры всегда демонстрировали достаточно хорошие показатели. Действительно, утверждение, что арендаторы съезжают только изнеуспешных ТЦ, давно стало
легендой. Вакантные места появились вмосковских объектах, уже давно незнавших низабот, нихлопот. Так, вТЦ«Атриум» закрыты Mango иPromod, резко активизировалась ротация арендаторов в«Галерее Аэропорт», вТЦ«ЕвроПарк» закрылся «Ростик’c», полупустым выглядит «Рио» наДмитровском шоссе, где арендаторы даже неначали делать ремонт, вТЦ«Семеновский» неработают минимум 8магазинов. Брокерскому департаменту компании Jones Lang LaSalle почти удалось заполнить первый этаж «Метрополиса», однако второй итретий «заселены» влучшем случае надве трети— при том, что речь идет осамом новом иочень профессиональном объекте. Ичем дальше, тем страшнее: все хуже чувствует себя одежный ретейл сегмента «средний плюс», который идокризиса несоответствовал европейским стандартам, резко сокращают сеть многие международные одежные компании, так как ихголовные офисы консолидируют вокруг себя оставшиеся активы. Внекоторых розничных компаниях расформированы отделы развития.
Всвязи состоль плачевной динамикой меняются приоритеты девелоперов, авслед заними исхема брокериджа. Мария Гурова, генеральный директор компании «Молл. Экспертиза & консалтинг», вспоминает: «Когда унас заговорили оконцептуальном современном центре, предполагалось, что внем присутствуют только цивилизованные форматы торговли. Мынастолько вдохновенно внушали девелоперам, что профессиональный торговый объект предполагает наличие федеральных имеждународных операторов, что иного они себе уже непредставляют. Исейчас, когда построенные региональные объекты невозможно сдать „федералам“, возникает замешательство. Ноинстинкт самосохранения срабатывает. Когда усобственника большой процент площадей пустует, товыбор впользу известных, международных, ножелающих встать заскромную плату брендов уже нестоль однозначен». Перед владельцами торговых центров, особенно региональных, встает проблема выживания, анекоторые консультанты продолжают рассказывать обэксклюзивных отношениях изападных премьерах. Вопрос: поинерциили? Далеко невсе, кто год назад вел переговоры скрупнейшими мировыми ретейлерами вихевропейских офисах, смогут вернуться нароссийские барахолки инайти тех ИЧП, которых можно «цивилизовать» ипоставить вторговый центр рядом сфедеральными марками. «Чтобы наработать базу поиндивидуальным частным предпринимателям, нужно время идругие брокеры. Даже если врегиональном ТЦдоминируют федеральные марки, они все равно представлены пофраншизе, вних работают теже частные предприниматели. Чтобы убедить ИЧП стать франчайзи, нужно провести колоссальную психологическую работу. Черновую работу. Ямогу сказать, что многие брокеры, специализировавшиеся накрупных проектах, предпочитают уволиться ипереждать смутное время, нежели менять стиль работы иаудиторию»,— рассказывает Мария Гурова.
Влюбом случае, отумения сотрудников отдела брокериджа перестроиться инаучиться работать по-новому будет зависеть судьба многих консалтинговых компаний. Характерно, что далеко невсе они признают неизбежность снижения доходов отброкериджа. Изопрошенных обэтом открыто заявила только SMT Developments, остальные предпочли либо некомментировать тему, либо, наоборот, ожидают увеличения доли брокериджа вструктуре заказов.
ПОТЕРИ, ПЛАНЫ, ВОЗМОЖНОСТИ
Есть, однако, вопросы, вкоторых участники рынка проявляют редкое единодушие. Например, вкачестве нового иперспективного направления практически всеми опрошенными были названы инвестиционные сделки. Так, Эвелина Павловская отмечает, что «основной акцент смещается наинвестиционные сделки, поэтому напередний план выходит спрос состороны игроков инвестиционного рынка— как покупателей, так ипродавцов». Под инвестиционными сделками нужно, повсей видимости, понимать куплю-продажу проблемных активов, выставленных созначительным дисконтом всвязи сбезвыходным положением девелопера. Говорится обэтом много ичасто— например, Алексей Могила утверждает, что наиболее активно проходят сейчас сделки сучастием частного капитала. Правда, ниодной цифры, даты, имени или названия компании руководитель департамента Penny Lane Realty неназвал, ссылаясь назакрытость информации. Теоретически подобные сделки вполне возможны илогичны, потому как вотсутствии платежеспособного спроса всфере B2B взгляды продавцов автоматически обращаются насферу В2С. Вопрос только втом, что понимать под словом «проходят»: если обсуждение, тооно уже началось ибудет длиться допресловутого «дна» кризиса. Еслиже речь идет озакрытии сделок, тоздесь наблюдается любопытное противоречие. Вовсех общедоступных отчетах, наконференциях ивстречах представители техже консалтинговых компаний утверждают, что рынок пассивен, сделки незакрываются всилу различных ожиданий покупателя ипродавца, атакже непонимания посткризисной доходности пообъекту. Так, вотчете компании RRG заянварь 2009г. говорится, что «стагнация нарынке купли-продажи коммерческой недвижимости продолжается. Количество сделок находится накрайне низком уровне… Рынок ищет новый уровень цен, собственники попричине инертности неготовы резко снижать стоимость, потенциальные покупатели ждут «дна». Подобные сведения содержатся ивобзорах других компаний, иввыступлениях ихруководителей. Более того, сними сгрустью солидаризуются их коллеги-девелоперы. Изэтого приходится сделать вывод, что инвестиционные сделки пополнят число источников дохода консалтинговых фирм только вбудущем— притом неопределенном.
Другая распространенная тенденция— стремление диверсифицировать бизнес, выйти запределы узкой специализации наконкретном сегменте недвижимости. Павел Керпелев отмечает: «Мыстали внимательнее относиться книшам, вкоторых присутствовали незначительно. Это рынок транспортной исервисной инфраструктуры— например, проекты реконструкции железнодорожных вокзалов». Дабы компенсировать 10% «замороженных» объектов и30% проектов, покоторым перенесены сроки открытия, SMT Developments открыла направление поинфраструктурным проектам— индустриальным паркам итранспортным узлам. УGVA Sawyer остановлено около 8 проектов, потери откоторых должно восполнить выполнение «гибридных» проектов, сочетающих финансовый, технико-экономический анализ иброкеридж. «Потери» компании RRG составляют 3 проекта, что побудило руководство разработать новые продукты, направленные наантикиризисные управленческие решения для клиентов. Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB, отмечает, что из10 сопровождаемых еёкомпанией проектов заморожена большая часть. Сдругой стороны, оптимизма ейдобавляет «наличие влинейке услуг брокериджа встроенно-пристроенных помещений— наиболее динамичного впериод кризиса сегмента». Из«большой четверки» цифру потерь озвучила только Анна Ширяева, которая, поеёданным, составляет ровно один проект.
Взаключение нужно отметить, что это далеко неполный перечень компаний, проекты которых были «заморожены» или аннулированы. Потери есть увсех без исключения. Журнал «Молл» благодарит компании, предоставившие точные данные вместо дежурных фраз отом, что «кризис— это всегда процесс оздоровления рынка». Влюбом случае, подводить итоги ещё рано. Хочется верить, что, когда придет время, они будут благоприятными.
Ольга Щедракова,
журнал МОЛЛ, март 2009 г.
