Садовое кольцо за полцены

Аренда офисов в столичных бизнес-центрах дешевеет шестой месяц подряд. “Именно этот сегмент недвижимости больше всего пострадал от кризиса ”, – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

А ведь еще недавно все аналитики говорили о нехватке современных офисов европейского уровня. Это подтверждала и статистика: на тысячу столичных жителей пару лет назад приходилось всего 450 кв. м офисной недвижимости, тогда как в Берлине – 4800, а в Брюсселе – 7700. И Москва изо всех сил стремилась догнать европейские мегаполисы, темпы строительства за последние годы постоянно набирали обороты. Если в 2004 году было сдано всего 730 тыс. кв. м современных офисных площадей, то в 2008-м этот показатель уже перевалил за планку в два млн кв. м. Но парадокс в том, что именно в момент своего взлета рынок офисной недвижимости был обречен на падение. Кризис сыграл с ним злую шутку. Новенькие бизнес-центры оказались невостребованными. И цены аренды впервые за последнее десятилетие пошли вниз.

По мнению Олега Репченко, больше всего пострадал сегмент высококлассных офисов категории “А”: “Ставки аренды таких помещений упали аж на 30%. Несколько меньше пострадали офисы категории “В” – здесь снижение арендных цен составило 20%”. Эксперты компании Knight Frank отмечают, что в первые месяцы этого года продолжился отток арендаторов, а объем вакантных площадей существенно увеличился: в бизнес-центрах класса “А” до 15%, для класса “В” – до 18%. Сокращается и средняя площадь арендуемых офисов.

Еще более впечатляющие данные приводят аналитики компании Russian Research Group (RRG). “С лета прошлого года объем предложения во всех классах офисной недвижимости в целом вырос в 3,5 раза. А в некоторых сегментах и больше. Объем вакантных офисных площадей сейчас находится на уровне 2 млн кв. м. Причем этот объем продолжал расти на протяжении всего марта”, – сообщил генеральный директор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. По его оценкам, арендные ставки снизились с начала прошлой осени в среднем по рынку на 50%. “Если говорить про офисные помещения внутри Садового кольца, то средняя цена аренды упала с начала осени прошлого года с $1600 за “квадрат” до $730 в марте. Чуть меньшей коррекции подверглись и офисные площади за пределами Садового кольца – ставки снизились с $800 до $ 470”, – уточняет Колокольников. При этом надо учитывать, что речь идет о ценах предложения. А они могут сильно отличаться от цен реальных сделок. Дисконт может составлять 20% и больше.

Мода на бонусы

Для части инвесторов резкое падение арендных ставок может обернуться большими проблемами. Особенно для тех, кто строил объект на заемные средства и рассчитывал, что доходы от аренды будут перекрывать проценты по кредиту и отчасти сам кредит. “Падение арендных ставок может привести к просрочке по кредиту и в конечном счете к потере залогового актива”, – уверен Денис Колокольников.

В лучшей ситуации те инвесторы, чьи проекты вышли на рынок уже “заполненными” – со взвешенными арендными ставками и заключенными на этапе строительства договорами аренды. Такие объекты, как правило, не теряют арендаторов. К тому же расторгать уже заключенное соглашение в подобных случаях бывает очень сложно. “Часто такие договоры слишком жесткие, при их расторжении арендаторы несут большие потери. Есть случаи уступок арендаторам, но их немного”, – напоминает генеральный директор RRG.

Однако масса объектов, по его словам, появившихся в прошлом году на рынке, пустует: как правило, это офисы без отделки. Заполнить их сейчас непросто, арендаторы не хотят делать ремонт за свой счет. Собственникам приходится вкладывать дополнительные средства в отделку помещений. И даже несмотря на это, им все рано не удается привлечь арендаторов на докризисных условиях. Доля таких объектов, по данным компании RRG, не превышает 10%. Но если учитывать общий объем столичного рынка, то речь может идти о сотнях тысяч метров офисных площадей. Их владельцам не остается ничего иного, как привлекать клиентов всевозможными бонусами. На рынке появились такие предложения, о которых в докризисные времена нельзя было и мечтать: одни компании предлагают в качестве бонуса полгода бесплатной аренды, другие – резко снижают ставки. По словам Дениса Колокольникова, сегодня можно найти офис, который сдается по $150 за “квадрат” в год. А эта ставка лишь ненамного превышает эксплуатационные расходы. “Конечно, это офисы не самого высокого уровня. Но и в классе “А” можно найти помещения по $600–700. А в нормальном бизнес-центре класса “В” – по ставке $400–450”, – уточняет глава компании RRG.

Купить или арендовать?

Необходимость привлечения финансовых ресурсов заставила собственников выставлять на продажу помещения, которые прежде были доступны только в аренду. По данным компании Knight Frank, объем предложения площадей на продажу в первом квартале этого года вырос до небывалых величин – 1,023 млн кв. м. Тогда как в 2008 году этот показатель составлял менее 600 тыс. кв. м.

Для арендаторов это удачный момент. Приобрести недвижимость в собственность в условиях падающего рынка вместо аренды – весьма выгодная стратегия. Однако ее способны выбрать только очень крупные компании. По данным Knight Frank, именно так поступил Сбербанк – он приобрел у Midland Development бизнес-центр “Южный порт”, в котором раньше был арендатором.

Однако пока многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. По мнению Олега Репченко, сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости в этом году практически не происходит. “Особенно трудно продать площади в крупных бизнес-центрах, где объемы измеряются десятками тысяч квадратных метров. Чтобы продать такой объект, нужно сбросить в два-три раза его цену по сравнению с докризисной”, – уточняет он.

Пока же офисный рынок живет исключительно за счет переездов: компании-арендаторы переезжают из дорогих и больших офисов в более дешевые. Таким образом они стремятся минимизировать арендные расходы. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, подготовившей “Обзор арендодателей и арендаторов”, за последний год 40% арендаторов старались оптимизировать свои офисные затраты и около трети респондентов планируют в ближайший год сократить площадь занимаемых офисных помещений.

Мегапроекты заморожены

Кризис поставил под угрозу реализацию крупных проектов, а ведь именно они должны были определять новый облик столицы. Эксперты сомневаются, что все они будут реализованы в ближайшие годы. Ведь для этого потребуются сотни миллиардов долларов. Впрочем, девелоперы амбициозных проектов не заинтересованы в полном замораживании строительства. Одни пытаются оптимизировать проекты, частично изменить концепцию, другие выставляют на продажу часть портфеля земельных участков или объектов. “Проекты, которые уже готовы на 70–80%, имеет смысл завершить и сдать в аренду, чтобы получить хоть какие-то деньги. Это выгоднее, чем приостановить строительство на неопределенное время”, – считает Денис Колокольников.

Относительно судьбы имиджевого для столицы проекта строительства международного делового центра “Москва-Сити” у экспертов единое мнение: этот проект будет завершен. Уже принято решение оптимизировать проект строительства высотной башни “Россия” – самого амбициозного проекта “Москва-Сити”. Напомню, что изначально предполагалось выделить на строительство самой высокой башни в Европе более 1,5 млрд долл. Теперь предполагается снизить высоту башни чуть ли не до 200 метров и уменьшить ее объем. Возможно, что будет расширена и площадь наземного паркинга, поскольку строительство подземного становится слишком дорогим. Кроме того, предполагается, что проект будет реализован поэтапно.

Что же касается других мегапроектов, то их будущее сегодня туманно. Неясна судьба проекта “Большой Сити”, по которому предполагалось застраивать промышленный район, прилегающий к “Москва-Сити”. Под вопросом и будущее проекта “Хрустальный остров”, который был анонсирован московским правительством в конце 2007 года. В Нагатинской пойме предполагалось возвести крупнейший культурно-деловой центр по проекту Нормана Фостера. Теперь планы, похоже, меняются.

Неясна и судьба проекта “Золотой остров”, который должен был появиться на Болотном острове, прямо напротив Кремля. Споры по поводу этого проекта не утихали еще в докризисные годы. Теперь эти планы придется скорее всего отложить в долгий ящик. Новые, еще не начатые проекты, по словам Дениса Колокольникова, целесообразнее заморозить до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. По его мнению, сегодня рынок коммерческой недвижимости достиг первого локального дна. И скорее всего еще будет коррекция вниз. По прогнозам Колокольникова, стагнация сохранится на рынке коммерческой недвижимости не менее полутора лет. Только потом возможен новый подъем.