Офисы в Москве

Столичный рынок офисной недвижимости: зарождение

Современный рынок офисной недвижимости Москвы зародился в начале 2000-х годов. Ключевым моментом стало создание классификации офисных помещений классов "А" и "В" т.н. "большой четверкой" – ведущими на тот момент консалтинговыми компаниями в области коммерческой недвижимости (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko/Cushman & Wakefield). 2005 год стал для рынка годом введения в строй наиболее крупных проектов, которые превратились в эталон качества для многих девелоперов. Среди них вторая очередь комплекса "Аврора Бизнес Парк", "Аквамарин", "Башня на Набережной" (здание В), Capital Plaza, бизнес-парк "Крылатские холмы", Central City Tower. К концу 2006 года общий объем сделок аренды и купли-­продажи на офисном рынке столицы составил 600 000 кв. м, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 25%. В свою очередь, ставки аренды в первой половине 2007 года выросли на 12 – 18% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года и составили $600 – 1500 за кв. м для офисов класса "А" и $450 – 700 для офисов класса "В".

Расцвет рынка офисной недвижимости в 2006-2008 годах

"Золотым" периодом для девелоперов и консультантов в сфере офисной недвижимости стал 2007 и первая половина 2008 годов – тогда экономика развивалась стремительными темпами, а цены на коммерческую недвижимость постоянно росли. К примеру, в 2007 году объем ввода площадей по сравнению с прошлым годом вырос на 45%, а общее предложение офисов в Москве достигло 8,4 млн "квадратов". На рынке наблюдался колоссальный рост инвестиций. По данным компании DTZ, если в I квартале 2008 года совокупный объем сделок по одной только купле-продаже офисной недвижимости (без учета инвестиций в строительство объектов) составил $0,912 млрд, то во II квартале – уже $2,234 млрд, причем величина средней инвестиционной сделки достигла рекордных $118 млн. Что касается роста арендных ставок, то в первом полугодии 2008 года он составил 20%.

Падение арендных ставок

Кризис на столичном рынке офисной недвижимости стал ощущаться в середине осени 2008 года: в минувшем октябре спрос на нее стал резко падать. По данным CB Richard Ellis общий объем сделок, заключенных в офисном сегменте за октябрь и ноябрь 2008 года сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Именно с этого момента многие арендаторы стали пересматривать решения о переезде в новые офисы и пытаться выходить из ранее подписанных договоров. В свою очередь, собственники помещений были вынуждены идти им навстречу в отношении пересмотра условий – срока договора, ставок аренды, состояния помещения. В итоге с осени прошлого года по настоящий момент ставки аренды упали в среднем на 30%. К примеру, если в 2008 году средние ставки аренды на помещения класса "А" находились на уровне $1000 за кв. м, "В" – $800 за кв. м, а "С" – $650 за кв. м, то сейчас эти показатели снизились в среднем до $850, $650 и $500 за "квадрат" соответственно.

Динамика запрашиваемых ставок аренды

USD / кв. м / год

 

ИСТОЧНИК: CB RICHARD ELLIS

"Резка" инвестиций в строительство офисной недвижимости

В течение I квартала 2009 года основными тенденциями рынка офисной недвижимости Москвы стало введение большого объема помещений в эксплуатацию, низкий спрос, растущая доля свободных площадей и снижение ставок аренды. Общий объем нового строительства в I квартале 2009 г., по данным Colliers International, составил около 930 000 кв. м (на долю БЦ класса "А" пришлось 15% этого количества, класса "В" – 85%). Для сравнения: в конце I квартала 2008 г. эта цифра составляла 10,36 млн кв. м. Соответственно, резко упал и объем инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Если в III квартале 2008 года объем сделок составил $1,5 млрд, то в IV – всего $514 млн., что даже меньше, чем в IV квартале 2007 года.

Распределение заключенных сделок по сферам бизнеса в I квартале 2009 года

%

 

ИСТОЧНИК: CB RICHARD ELLIS

Обвал стоимости офисов

По данным RRG, в марте 2009 года средневзвешенная цена в офисном сегменте по сравнению с февралем снизилась на 5% в центре Москвы ($9864 за кв. м) и на 9% за пределами Садового Кольца ($4325 за кв. м). Минимальная стоимость квадратного метра офисной недвижимости, впервые появившегося в продаже, в марте составила $2200. Впервые за несколько лет поглощение площадей стало отставать от темпов ввода офисных проектов в эксплуатацию. В частности, по оценке Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в последнем месяце 2008 года количество сделок с качественными офисами вернулось к уровню 2003 года, составив всего 26 000 кв. м, хотя в среднем в 2006 – 2008 годах ежемесячно арендовалось и покупалось не менее 100 000 – 200 000 "квадратов".

Смягчение финансовой политики

На данный момент на офисном рынке наблюдается следующая тенденция: спрос не растет (в I квартале 2009 года арендаторами было востребовано всего 100 000 кв. м офисов), а рост вакантных площадей продолжается (по сравнению с началом года он вырос с 15% до 25%). Чтобы удержать съезжающих арендаторов, собственники пытаются смягчить финансовую политику. Наиболее популярные ходы – снижение арендной ставки и увеличение арендных каникул – периода, когда арендаторы занимают помещение бесплатно. Если сегодня протяженность "каникул" не превышает 3 – 4 месяцев, то к концу года этот срок, по прогнозам экспертов, вырастет до 9 – 12 месяцев.

Доля свободных площадей по классам

%

 

ИСТОЧНИК: CB RICHARD ELLIS

Уменьшение метража офисов

Предполагается, что основным ресурсом для повышения спроса на офисы могут стать компании малого и среднего бизнеса, занимающие сегодня помещения класса С. Ведь они меньше других пострадали от кризиса и могут позволить себе повысить качество арендуемого офиса. Однако в полной мере подстроиться под эту категорию арендаторов владельцы бизнес-центров смогут только в том случае, если сумеют организовать мелкую "нарезку" помещений в своих объектах (к примеру, по 100 – 300 кв. м). Так что если ранее арендодатели и консультанты считали ниже своего достоинства работать с заявками на аренду офисов площадью менее 500 – 1000 кв. м, то сегодня им волей-неволей придется пересмотреть свою позицию. Не исключено, что внимание к небольшим сделкам сможет приблизить доходы от сдачи офисов в аренду к докризисному уровню.

Распределение нового строительства по зонам города

%

 

ИСТОЧНИК: CB RICHARD ELLIS

Субаренда офисных площадей

Еще одной тенденцией "кризисного" рынка стало увеличение сделок по субаренде площадей: такие предложения стали появляться даже в крупных бизнес-центрах вроде White Square или офисах ММДЦ "Москва-СИТИ", арендодатели которых еще полгода назад диктовали свои условия потенциальным клиентам. Как правило, часть таких предложений – это излишки площадей, которые крупные компании сдают в субаренду после сокращения персонала. Если до кризиса в субаренду сдавалось около 5% площадей, то сейчас этот показатель составляет 20 – 25% от общего объема офисного пространства.

Перспективы рынка офисной недвижимости к концу 2009-2010 годах