Цены на коммерческую недвижимость упали до уровня 2007 года

Резкий обвал цен на коммерческую недвижимость, судя по всему, позади, однако цены все-таки продолжают снижение. Рынок, по сути, откатился на несколько лет назад, а его игроки задумываются о том, какой из сегментов оправится от кризиса быстрее прочих.

Назад, в 2007-й?

Если брать цены на коммерческую недвижимость в целом, за апрель этот усредненный показатель уменьшился, по данным консалтинговой компании RRG, на 3% – до $4470 за кв.м. Разумеется, это не модальное значение для заключаемых сделок, тем более что в условиях кризиса цена предложения не отражает реальной ситуации на рынке. В действительности сделки заключаются по цене на 20-30% ниже, чем цена предложения.

Цены на коммерческую недвижимость продолжают свое снижение, но оно уже не столь стремительно, как раньше. То же самое можно сказать и о росте предложения:несмотря на то, что на рынок выводятся новые, завершенные, объекты, в среднем по рынку можно говорить о некоторой стабилизации.

Согласно аналитике RRG, в апреле на продажу было выставлено 1133 объекта общей площадью 2,5млнкв.м и общей стоимостью $11,2млрд. Это на 5% больше по количеству объектов, на 4% – по площади и на 1% – по стоимости, чем в марте.

Как говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников, это обстоятельство, при учете оживления покупательского интереса и увеличения количества реальных сделок, говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости достиг, по меньшей мере, первого ценового дна – той точки, где ожидания продавца и покупателя находят компромисс. Этой точкой для московского рынка оказался уровень цен начала 2007 года.

Офисы пустеют

На рынке офисных помещений ситуация не из легких: первый квартал 2009 года характеризуется большим объемом введенных в эксплуатацию объектов при слабом спросе, снижением ставок аренды и ростом доли вакантных площадей. По данным исследования CB Richard Ellis, с осени 2008 года сокращение коснулось около 300тыс. офисных сотрудников, что только усугубляет ситуацию.

К началу мая, отмечают аналитики Cushman&WakefieldStiles&Riabokobylko, объем качественных офисных площадей в Москве преодолел отметку в 10млнкв.м. Только в апреле было построено 9 зданий (146356кв.м общей площади). Самыми заметными новыми объектами в А-классе стали 2 строения комплекса White Square – оба здания общей площадью почти 40тыс.кв.м были сданы по договорам предварительной аренды, однако к настоящему времени в них уже предлагается 8500кв.м в субаренду. Новых сделок предварительной аренды не заключалось с ноября 2008 года, а всего в апреле было арендовано не более 17тыс.кв.м (в основном это объекты в центре с хорошими характеристиками). Запрашиваемые ставки аренды, как и ожидалось, продолжают падать: в прошлом месяце, по данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, ставки на офисы А-класса находились на уровне $800 за кв.м в год, для В-класса – вдвое меньше.
Общий объем свободных офисных площадей в Москве, как отмечается в исследовании CB Richard Ellis, с начала года достиг, а к апрелю превысил 2млнкв.м. Для сравнения: год назад этот показатель находился на уровне 0,6млнкв. м.

Совокупный объем заключенных с начала года сделок тем не менее достаточно высок с учетом сложившейся экономической ситуации – около 300тыс.кв.м (это на треть больше, чем в 4квартале 2008-го). Главным образом, как отмечают аналитики CB Richard Ellis, это объясняется заключением ряда крупных сделок по пересмотру условий договоров аренды. Среди крупных случаев такого рода – пересмотр условий по аренде 18,6тыс.кв.м в БЦ «Красная Роза», арендатор «Яндекс»; 13,5тыс.кв.м в БЦ «Метрополис», арендатор Schlumberger; 4,7тыс.кв.м в БЦ «Город Столиц», арендатор Sandoz. Общий объем менее заметных сделок по пересмотру условий аренды также достаточно велик, так что за минусом этой активности общий объем сделок по аренде оказывается уже меньше 250тыс.кв.м, что говорит о серьезном падении спроса. По оценке CB Richard Ellis, это падение составляет 47% к 4 кварталу 2008 года. Да и масштаб сделок уже не тот, что прежде, отмечают эксперты. Самые заметные с начала года следующие:

• 2200 кв.м в БЦ «Новоостаповский» (1-я Страховая компания)
• 1700 кв. м на Дубининской ул., 53 (ALD Automotive)
• 1600 кв. м на Гоголевском бульваре (Россельхозбанк, субаренда)
• 1500 кв. м в Протопоповском пер., д. 2 («Промимпорт»)
• 1200 кв. м в бизнес-парке Рига Лэнд («Рус Алко»)
• 1100 кв. м в технопарке «Навигатор» (Konica Minolta)


Вырос спрос и объем сделок на помещения менее 500кв.м (с 6% до 17% в структуре сделок), сделки на аренду помещений свыше 3000кв.м с начала года можно пересчитать по пальцам. Зато, отмечают аналитики CB Richard Ellis, выросла доля помещений, поглощенных банковским сектором, – до 20%. Крупнейшей сделкой такого рода стала покупка Сбербанком бизнес-центра «Южный Порт» (57тыс.кв.м).

Кому повезло больше?
Офисный сегмент, по мнению Дениса Колокольникова, находится в незавидном положении: стагнация здесь более глубокая, чем в других секторах рынка коммерческой недвижимости. Если в торговом сегменте «все самое плохое» происходило уже в самом начале кризиса, а складского кризис коснулся вообще в наименьшей степени, то офисный рынок и с самого начала был затронут, и сейчас вовсю испытывает на себе влияние негативных тенденций.

В структуре предложения по всему рынку коммерческой недвижимости офисные помещения занимают, по данным RRG, 63,2%. Правда, как отмечает Колокольников, отдельные объекты все еще предлагаются по очень высоким ценам – так, в апреле в предложении появился особняк (памятник архитектуры) на Смоленской, за который продавец хочет получить около $16тыс.за кв. м. Не факт, конечно, что сделка будет заключена по цене, близкой к запрошенной: например, офисное помещение на Большой Серпуховской, изначально выставленное на продажу по $7840 за кв. м, за месяц подешевело уже на 35%, а за все время экспонирования – на три четверти от первоначальной цены, и теперь продается по $1950 за кв.м. Что характерно, покупателя все еще не нашлось. «Я считаю, что класс В сейчас будет пользоваться максимальным спросом. Вероятно, всплеск спроса на административные здания и БЦ класса С, который фиксируется до сих пор, к концу года должен прекратиться, – рассуждает о перспективах офисного сегмента Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property. –Наиболее перспективным мне кажется развитие недорогих объектов на окраинах города, освоение промзон под офисные площади, т. е. тех площадок, себестоимость подготовки которых минимальна. Также может появиться заметное число небольших объектов, поскольку они не требуют слишком крупных вложений, а значит, отдельные компании могут возводить такие объекты даже без привлечения сторонних средств».