Первые три месяца 2009 г. на рынке торговой недвижимости, по мнению экспертов, шел процесс смены приоритетов. Арендаторы почувствовали, что наступает их время, и потребовали от собственников существенно снизить арендную ставку. Яркий пример тому — нашумевшая история с закрытием в начале года салона связи компании «Евросеть» на Тверской, 17. Тем самым был создан прецедент и одновременно метод воздействия на несговорчивых арендодателей.
«В декабре мы планировали закрыть 100 торговых точек, но закрыли всего 70. В январе… еще 150, но уже 45 арендодателей согласились снизить цены. Для нас главное — эффективность, а не престиж. Если мы закроем 10% торговых точек, то потеряем всего 5% продаж, но при этом значительно улучшим показатель EBITDA», — заявил вице-президент по развитию компании «Евросеть» Артем Перевозчиков. Примерно такую же позицию заняли крупнейшие сетевые ритейлеры в области продаж бытовой техники и электроники. В частности, PR-директор компании «Эльдорадо» Илья Новохатский сообщил, что около 80% арендодателей торговых площадей уже согласились снизить ставки. С остальными продолжаются переговоры. Если же они не пойдут навстречу «Эльдорадо», часть магазинов может быть закрыта. При этом решение будет приниматься с учетом рентабельности того или иного торгового объекта. О ведении переговоров по уменьшению арендных ставок также заявляла «Техносила».
Снижение уровня цен продажи и ставок аренды торговых помещений отмечают также многие девелоперские и консалтинговые компании. Например, по оценкам специалистов PENNY LANE REALTY, к началу 2009 г. торговый сегмент просел на 15–20%. В дальнейшем эксперты прогнозируют падение цен и ставок еще на 15–25% в зависимости от местоположения и качества помещений. Таким образом, общее снижение достигнет 30–55% по отношению к уровню 2008 г.
Так, по данным обзора, предоставленного компанией PENNY LANE REALTY, цена аренды в зависимости от района и расположения помещения находится в коридоре от 400 до 2,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, а продажи — 2,9–20 тыс. долл. за 1 кв. м, который обусловлен отличающимися иногда в разы ставками в различных районах города. Скажем, стоимость аренды в Тверском районе находится в диапазоне от 850 до 3,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, в то время как в Мещанском — 450–1,3 тыс. долл. Цена продажи в САО составляет 7–8 тыс. долл. за 1 кв. м, а на Юго-Западе верхний предел — 12–15 тыс. долл.
Между тем уровень предложения в сегменте торговых помещений увеличивался в течение всего III квартала. Об этом наглядно свидетельствуют данные, предоставленные компанией RRG. Сравнивая показатели за январь и февраль, эксперты утверждают, что в последний зимний месяц сдавалось 682 торговых объекта общей площадью 318 тыс. кв. м, 187 из них (100 тыс. кв. м) в пределах Садового кольца (СК) и 495 (218 тыс. кв. м) — за. Причем с начала кризиса освободилось довольно много торговых помещений в центре города. Причина — ритейлеры покидают дорогие торговые улицы (сворачивая в первую очередь имиджевые проекты, которые финансировались за счет рекламного бюджета), так как в связи с падающей из-за кризиса прибылью все труднее окупить аренду.
На рынке купли-продажи экспонировалось несколько торговых объектов площадью свыше 10 тыс. кв. м. Площадь самого крупного из них — ТЦ «Первомайский» — около 40 тыс. кв. м. Причем в декабре 2008 г. он выставлялся по цене 180 млн долл. В январе его не продавали, а в феврале его стоимость опустилась до 120 млн долл. Всего же на начало марта экспонировалось более 360 объектов.
Средняя арендная ставка на торговые помещения в пределах Садового кольца только за февраль снизилась на 11% и составила 1439 долл. за 1 кв. м в год, а вне СК — на 17% (736 долл. за 1 кв. м в год).
В том же месяце упали, и особенно сильно за пределами СК, цены на рынке купли-продажи — также на 22%. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м торговой площади здесь составила 5037 долл. за 1 кв. м. Помещения в пределах Садового кольца подешевели, но лишь на 3% (16 531 долл. за 1 кв. м).
Объем проектируемых площадей в III квартале увеличился незначительно. Например, в марте только за счет двух анонсированных проектов — Outlet-centre (Fashion House Development) и ТЦ на Варшавском шоссе (ООО «Каренфор»). Количество функционирующих торговых центров продолжает расти, но только благодаря достраивающимся. Понятно, что доля объектов в стадии возведения будет сокращаться, но не только из-за ввода их в эксплуатацию. Некоторым угрожает остановка строительных работ. В сложившихся условиях необходимо говорить о таком показателе рынка, как объем «замороженных» проектов, считают в компании Knight Frank. По оценкам ее специалистов, на начало года он составлял около 384 тыс. кв. м, а к концу апреля может достичь 680 тыс. кв. м. Для этого достаточно законсервировать всего лишь несколько крупных проектов, таких, например, как ТЦ на площади Тверской Заставы.
Кроме того, эксперты компании Knight Frank отмечают, что в сегменте торговой недвижимости растет количество предложений по инвестиционной продаже как отдельных объектов, так и девелоперских портфелей. С большой долей вероятности 2009 г. станет годом смены собственников многих активов. Потенциальные инвесторы пока воздерживаются от покупок. Они рассматривают только лучшие предложения, риски по которым минимальны, а ожидаемая доходность превышает 20%. В качестве примера можно привести компанию «Дон-Строй». Девелопер принял решение о продаже части портфеля проектов коммерческой недвижимости. В этот список попали торговые центры «Щука», «На Беговой», «Сокольники», «Измайловский» и «Мосфильмовский».
Также заявлено о продаже ТЦ «Тряпка», принадлежащего Avenue Group. С большой долей вероятности собственником объекта станет ГК «Ташир». Инвестиционная компания Sun Investments Partners приобрела долю (33%) в обувной сети «ЦентрОбувь».
Несмотря на финансовый кризис, позитивной тенденцией является то, что ряд ритейлеров после определенной коррекции планов продолжили развитие проектов. Состоялось открытие магазинов шведской сети H&M в ТЦ «Метрополис» и в ТЦ «Мега-Химки» (20 марта). На улице 1-я Тверская-Ямская появился новый книжный магазин сети «Буква». Ранее площади занимал «Букбери». Компания X5 Retail Group планирует до конца нынешнего года открыть в Москве несколько супермаркетов премиум-класса под брендом «Зеленый перекресток». Первый из них уже функционирует с февраля на улице Удальцова.
Тем не менее монобрендовые магазины ведущих европейских марок отказываются от планов по самостоятельному выходу на российский рынок. Очевиден дефицит дистрибьюторов, желающих работать по схеме франчайзинга. Наконец определен список из 550 игорных заведений Москвы, которые должны быть закрыты к 1 июля. Объем освободившихся площадей окажется невостребованным в условиях нестабильного рынка, доля вакантных помещений на центральных улицах Москвы может вырасти на 3–4% и достигнет 8–10%.
Насколько подобная ситуация критична и что же нас ждет в перспективе? По данным компании Jones Lang LaSalle, 2008 г. стал рекордным для развития торговых проектов во всем мире. Девелоперы построили более 300 торговых центров общей площадью 7,9 млн кв. м. Россия стала одним из самых активных игроков — доля новых площадей, сданных в эксплуатацию на ее территории, составила 13% от общего количества. Однако, учитывая сегодняшний финансовый климат, в ближайшие два года скорость развития неизбежно замедлится. По мнению экспертов, изменения в строительной отрасли (как негативные, так и позитивные) в первую очередь коснутся тех рынков, которые прогрессировали в последние три года. Пока же отечественный сектор торговой недвижимости в меньшей степени пострадал от кризиса. Мы по-прежнему наблюдаем рост объемов розничной торговли, и этот факт определяет относительно низкий уровень вакантных площадей. Однако в ближайшие месяцы негативные эффекты в экономике повлияют и на торговлю, где ситуация, вероятно, ухудшится.
Эксперты ожидают, что позитивным моментом станет более четкое разделение объектов по расположению, качеству здания, концепции, набору арендаторов, управляющей компании. Естественно, что это даст преимущества прежде всего качественным торговым центрам. Кроме того, девелоперы, планирующие открытие новых проектов в ближайшие два года, будут внимательно наблюдать за спросом со стороны операторов и потребителей, для того чтобы решить, откладывать им строительство или нет.
«В декабре мы планировали закрыть 100 торговых точек, но закрыли всего 70. В январе… еще 150, но уже 45 арендодателей согласились снизить цены. Для нас главное — эффективность, а не престиж. Если мы закроем 10% торговых точек, то потеряем всего 5% продаж, но при этом значительно улучшим показатель EBITDA», — заявил вице-президент по развитию компании «Евросеть» Артем Перевозчиков. Примерно такую же позицию заняли крупнейшие сетевые ритейлеры в области продаж бытовой техники и электроники. В частности, PR-директор компании «Эльдорадо» Илья Новохатский сообщил, что около 80% арендодателей торговых площадей уже согласились снизить ставки. С остальными продолжаются переговоры. Если же они не пойдут навстречу «Эльдорадо», часть магазинов может быть закрыта. При этом решение будет приниматься с учетом рентабельности того или иного торгового объекта. О ведении переговоров по уменьшению арендных ставок также заявляла «Техносила».
Снижение уровня цен продажи и ставок аренды торговых помещений отмечают также многие девелоперские и консалтинговые компании. Например, по оценкам специалистов PENNY LANE REALTY, к началу 2009 г. торговый сегмент просел на 15–20%. В дальнейшем эксперты прогнозируют падение цен и ставок еще на 15–25% в зависимости от местоположения и качества помещений. Таким образом, общее снижение достигнет 30–55% по отношению к уровню 2008 г.
Так, по данным обзора, предоставленного компанией PENNY LANE REALTY, цена аренды в зависимости от района и расположения помещения находится в коридоре от 400 до 2,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, а продажи — 2,9–20 тыс. долл. за 1 кв. м, который обусловлен отличающимися иногда в разы ставками в различных районах города. Скажем, стоимость аренды в Тверском районе находится в диапазоне от 850 до 3,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, в то время как в Мещанском — 450–1,3 тыс. долл. Цена продажи в САО составляет 7–8 тыс. долл. за 1 кв. м, а на Юго-Западе верхний предел — 12–15 тыс. долл.
Между тем уровень предложения в сегменте торговых помещений увеличивался в течение всего III квартала. Об этом наглядно свидетельствуют данные, предоставленные компанией RRG. Сравнивая показатели за январь и февраль, эксперты утверждают, что в последний зимний месяц сдавалось 682 торговых объекта общей площадью 318 тыс. кв. м, 187 из них (100 тыс. кв. м) в пределах Садового кольца (СК) и 495 (218 тыс. кв. м) — за. Причем с начала кризиса освободилось довольно много торговых помещений в центре города. Причина — ритейлеры покидают дорогие торговые улицы (сворачивая в первую очередь имиджевые проекты, которые финансировались за счет рекламного бюджета), так как в связи с падающей из-за кризиса прибылью все труднее окупить аренду.
На рынке купли-продажи экспонировалось несколько торговых объектов площадью свыше 10 тыс. кв. м. Площадь самого крупного из них — ТЦ «Первомайский» — около 40 тыс. кв. м. Причем в декабре 2008 г. он выставлялся по цене 180 млн долл. В январе его не продавали, а в феврале его стоимость опустилась до 120 млн долл. Всего же на начало марта экспонировалось более 360 объектов.
Средняя арендная ставка на торговые помещения в пределах Садового кольца только за февраль снизилась на 11% и составила 1439 долл. за 1 кв. м в год, а вне СК — на 17% (736 долл. за 1 кв. м в год).
В том же месяце упали, и особенно сильно за пределами СК, цены на рынке купли-продажи — также на 22%. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м торговой площади здесь составила 5037 долл. за 1 кв. м. Помещения в пределах Садового кольца подешевели, но лишь на 3% (16 531 долл. за 1 кв. м).
Объем проектируемых площадей в III квартале увеличился незначительно. Например, в марте только за счет двух анонсированных проектов — Outlet-centre (Fashion House Development) и ТЦ на Варшавском шоссе (ООО «Каренфор»). Количество функционирующих торговых центров продолжает расти, но только благодаря достраивающимся. Понятно, что доля объектов в стадии возведения будет сокращаться, но не только из-за ввода их в эксплуатацию. Некоторым угрожает остановка строительных работ. В сложившихся условиях необходимо говорить о таком показателе рынка, как объем «замороженных» проектов, считают в компании Knight Frank. По оценкам ее специалистов, на начало года он составлял около 384 тыс. кв. м, а к концу апреля может достичь 680 тыс. кв. м. Для этого достаточно законсервировать всего лишь несколько крупных проектов, таких, например, как ТЦ на площади Тверской Заставы.
Кроме того, эксперты компании Knight Frank отмечают, что в сегменте торговой недвижимости растет количество предложений по инвестиционной продаже как отдельных объектов, так и девелоперских портфелей. С большой долей вероятности 2009 г. станет годом смены собственников многих активов. Потенциальные инвесторы пока воздерживаются от покупок. Они рассматривают только лучшие предложения, риски по которым минимальны, а ожидаемая доходность превышает 20%. В качестве примера можно привести компанию «Дон-Строй». Девелопер принял решение о продаже части портфеля проектов коммерческой недвижимости. В этот список попали торговые центры «Щука», «На Беговой», «Сокольники», «Измайловский» и «Мосфильмовский».
Также заявлено о продаже ТЦ «Тряпка», принадлежащего Avenue Group. С большой долей вероятности собственником объекта станет ГК «Ташир». Инвестиционная компания Sun Investments Partners приобрела долю (33%) в обувной сети «ЦентрОбувь».
Несмотря на финансовый кризис, позитивной тенденцией является то, что ряд ритейлеров после определенной коррекции планов продолжили развитие проектов. Состоялось открытие магазинов шведской сети H&M в ТЦ «Метрополис» и в ТЦ «Мега-Химки» (20 марта). На улице 1-я Тверская-Ямская появился новый книжный магазин сети «Буква». Ранее площади занимал «Букбери». Компания X5 Retail Group планирует до конца нынешнего года открыть в Москве несколько супермаркетов премиум-класса под брендом «Зеленый перекресток». Первый из них уже функционирует с февраля на улице Удальцова.
Тем не менее монобрендовые магазины ведущих европейских марок отказываются от планов по самостоятельному выходу на российский рынок. Очевиден дефицит дистрибьюторов, желающих работать по схеме франчайзинга. Наконец определен список из 550 игорных заведений Москвы, которые должны быть закрыты к 1 июля. Объем освободившихся площадей окажется невостребованным в условиях нестабильного рынка, доля вакантных помещений на центральных улицах Москвы может вырасти на 3–4% и достигнет 8–10%.
Насколько подобная ситуация критична и что же нас ждет в перспективе? По данным компании Jones Lang LaSalle, 2008 г. стал рекордным для развития торговых проектов во всем мире. Девелоперы построили более 300 торговых центров общей площадью 7,9 млн кв. м. Россия стала одним из самых активных игроков — доля новых площадей, сданных в эксплуатацию на ее территории, составила 13% от общего количества. Однако, учитывая сегодняшний финансовый климат, в ближайшие два года скорость развития неизбежно замедлится. По мнению экспертов, изменения в строительной отрасли (как негативные, так и позитивные) в первую очередь коснутся тех рынков, которые прогрессировали в последние три года. Пока же отечественный сектор торговой недвижимости в меньшей степени пострадал от кризиса. Мы по-прежнему наблюдаем рост объемов розничной торговли, и этот факт определяет относительно низкий уровень вакантных площадей. Однако в ближайшие месяцы негативные эффекты в экономике повлияют и на торговлю, где ситуация, вероятно, ухудшится.
Эксперты ожидают, что позитивным моментом станет более четкое разделение объектов по расположению, качеству здания, концепции, набору арендаторов, управляющей компании. Естественно, что это даст преимущества прежде всего качественным торговым центрам. Кроме того, девелоперы, планирующие открытие новых проектов в ближайшие два года, будут внимательно наблюдать за спросом со стороны операторов и потребителей, для того чтобы решить, откладывать им строительство или нет.
Николай Петров,
журнал "Недвижимость и цены" от 20.04.2009
