Открытие магазина в торговом коридоре, обладающем огромной пешеходной проходимостью, это, скорее, рекламный ход: в основном торговые сети открывают на центральных улицах так называемые "flagship store" — флагманские, имиджевые торговые точки, представляющие ту или иную марку на московском рынке.
Основными торговыми коридорами Москвы были и остаются Тверская, Новый Арбат и Садовое кольцо, а также главные проспекты: Ленинский, Кутузовский, Ленинградский и Проспект Мира. К торговым коридорам можно также отнести другие центральные улицы: Петровку, Полянку, Новослободскую, Мясницкую.
Спрос на такие помещения всегда был очень высоким, в то время как предложение (особенно на Тверской или Арбате) было ограничено. До кризиса за помещение в основных торговых коридорах ритейлеры готовы были отдать любые деньги. По данным регионального директора департамента аналитики компании Colliers International Ольги Ясько, в 2007 – начале 2008 года ставка аренды на торговое помещение на Тверской улице могла доходить до 10 тысяч евро за квадратный метр в год. Нередко, с учетом стоимости аренды, магазины работали в убыток.
Сегодня уровень свободных площадей явно превышает спрос. Арендаторы, столкнувшись с падением объемов продаж в начале года, оказались не в состоянии платить высокие арендные ставки. Торговые коридоры, которые многие годы были самыми востребованными и популярными площадками для розничной торговли, теряют свою актуальность. Некоторые операторы предпочитают перемещаться из центра в спальные районы Москвы.
Насиженные места оставляют даже крупные операторы. Свои флагманские салоны на главной торговой улице столицы закрывают корпорации "Евросеть" и Samsung. Возможность закрытия своего фирменного розничного магазина (единственного в мире) расcматривает и компания Danone.
По данным экспертов компании Blackwood, уровень свободных площадей на Тверской за первый квартал этого года превысил 15 процентов. Такая же ситуация и в других торговых коридорах столицы — например, в пределах Садового кольца уже пустует около 40 тысяч квадратных метров площадей.
Как рассказала Ольга Ясько, раньше потенциальному арендатору было практически невозможно выйти на собственника таких помещений напрямую (сдачей в аренду занимались агенты). Сегодня собственники сами занимаются активным поиском платежеспособных арендаторов. При этом дефицит арендаторов заставляет владельцев идти на существенные уступки при обсуждении условий договоров аренды.
Например, владельцы предлагают скидки, соглашаются зафиксировать курс валюты в договорах, идут на требование об оплате аренды в виде процента от оборота, на уменьшение гарантийного обеспечения, на предоставление льгот при проведении ремонтных работ.
Арендовать помещения, расположенные в "топовых" местах, сейчас можно с существенным дисконтом. Средний размер скидки составляет 20-30 процентов. В результате средняя арендная ставка на торговые помещения в пределах Садового Кольца составила 1,3 тысячи долларов за квадратный метр в год, за Садовым кольцом – 700 долларов. Арендные ставки на помещения, расположенные на Тверской улице, Арбате и Большой Дмитровке, в среднем снизились более чем на 50 процентов.
"Арендаторы жалуются на снижение выручки и просят у собственников снизить арендную плату, но некоторые арендаторы спекулируют этим и требуют порой неадекватного снижения ставок", - отмечает консультант компании "МАГАЗИН МАГАЗИНОВ" в ассоциации с CB Richard Ellis Евгений Кузьменко.
Эксперт рассказал, что владельцы, которые приобрели помещения по докризисным ценам да еще и с привлечением заемных средств, оказались заложниками ситуации. С одной стороны, им необходимо выплачивать кредит, и на этом фоне снижение арендной платы для них значит невозможность выплат по кредитам без дополнительного финансирования. С другой стороны, не договорившись по условиям с текущим арендатором, порой бывает очень сложно найти замену на условиях арендодателя.
"Здесь возникает кассовый разрыв, и владельцу нужно делать нелегкий выбор: либо согласиться на условия арендатора, либо потерять время (а значит и деньги), пытаясь найти арендатора, который согласится на его условия. В конечном счете, в выигрыше будут те владельцы, которые проявят гибкость в отношениях с арендатором и договорятся по условиям", - поясняет Кузьменко.
Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ставок аренды на помещения в торговых коридорах, отмечая, что "дна" пока не наблюдается. В то же время ожидается и увеличение вакантных площадей. "Слабые игроки, переоценившие свои силы, а также те компании, которые не смогут договориться с арендодателями, освободят помещения, - поясняет Александр Болотников из RRG. - В долгосрочной перспективе все эти помещения будут заняты арендаторами, и восстановится уже привычная нам ситуация, когда на хорошие места стоит очередь из потенциальных арендаторов".
