Доля вакантных площадей в офисах Москвы в новых бизнес-центрах сегодня доходит до 50%. Ставки аренды с сентября прошлого года по март текущего в среднем также стали вдвое меньше. Продажи офисов практически остановились.
Большое переселение
Сегодня из-за кризиса многие экономят на аренде офисов, стремясь сократить затратную часть бизнеса, — переезжают в более дешевые помещения, предложение которых с каждым днем увеличивается. Причем, сектор офисов Москвы всегда по большей части был рынком аренды, а не продажи (в структуре спроса преобладают заявки на аренду — 70:30). Но в конце прошлого — начале этого года ситуация еще более склонилась в пользу найма, а не собственности — 90:10.
Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество»: «Дефицит оборотного капитала и невозможность его пополнения за счет заемных средств привели большинство компаний к оптимизации расходов: многие вынуждены отказываться от части арендуемой площади, отдавать предпочтения более бюджетным офисам, в том числе и меньшей площади, пересматривать ранее намеченные сделки по приобретению или аренде офисных площадей».
В общем и целом офисный рынок первым среди прочих сегментов коммерческой недвижимости Москвы ощутил негативное влияние финансового кризиса.
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «К концу прошлого года четко обозначилась тенденция задержки строительства офисных зданий и переносов сроков их ввода в эксплуатацию. Замораживаются проекты, в том числе крупные, строительство по которым уже началось (например, башня «Россия» в «Москва-Сити»).
По сравнению с январем — февралем 2008 года, в начале 2009 года было арендовано и продано в три раза меньше офисных площадей. Ставки аренды уже к началу этого года уменьшились в среднем по Москве на 15–20%, а спад рынка в целом усугубился. Несмотря на сокращение строительства, увеличивается предложение по продаже и аренде офисов, а также сроки их экспонирования».
Доля вакантных площадей стремительно растет и на конец февраля составила, по подсчетам экспертов: на офисы класса А — 35–37%, класса В — до 47%. А в новых, только что построенных бизнес-центрах доходит и до 50%. Аналитики утверждают, что это — абсолютный максимум за последние восемь лет.
В этой обстановке неудивительно, что собственники офисных помещений вынуждены ввести более гибкую тарифно-ценовую политику.
Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: «Начиная с IV квартала 2008 года во многих коммерческих предложениях стали исчезать твердые цифры по арендным ставкам, широкое распространение приобрела формулировка «условия аренды определяются по договоренности».
На рынке продаж офисных помещений к концу 2008 года было также зафиксировано снижение цен. Официально офисы, расположенные в бизнес-центрах класса А, подешевели в среднем на 10%; в классе В — на 16%; в классе С — на 2%.
Однако так же, как и в ситуации с арендой, реальные дисконты могут существенно отличаться от заявляемых. В сегодняшних условиях неопределенности покупатели ожидают дальнейшего падения цен. Фактический уровень дисконта от «докризисных» цен может достигать 40–50%».
Результаты мартовского мониторинга рынка подтверждают дальнейшее снижение спроса.
Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG: «В сегменте офисной недвижимости в марте вновь зафиксирован рост предложения: было выставлено на продажу 520 объектов общей площадью 1,54 млн. кв. м и суммарной стоимостью $8 млрд. Это больше, чем в феврале, на 14% по количеству объектов, на 23% по общей площади и на 13% по общей стоимости. На рынок выходит все больше крупных офисов, о чем свидетельствует рост средней площади экспонируемых помещений: плюс 8% к февралю, то есть 2960 кв. м.
На этом фоне средневзвешенная цена продажи офисов в марте по сравнению с февралем опять снизилась: на 5% в центре Москвы (средняя стоимость теперь составляет $9864 за кв. м), на 9% за пределами Садового Кольца ($4325 за кв. м). Минимальная стоимость квадратного метра офисной недвижимости, впервые появившегося в продаже в марте, составляет $2200 (станция метро «Речной вокзал»)».
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Ввиду кризиса ликвидности спрос по-прежнему будет низким, а объем сделок — небольшим. В течение этого года ставки аренды могут снизиться еще на 20–30%, цены продажи — на 25–35%».
Ситуация становится еще более ясной, если вспомнить, что кризису предшествовал бум строительства. На протяжении последних пяти лет прирост объема предложения офисов находился в Москве на уровне 16–18% в год.
В 2008 году в столице было введено в эксплуатацию, по подсчетам аналитиков «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», около 1428 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Общий объем офисов международного класса на 1 января 2009 года достиг 9,4 млн. кв. м. При этом доля помещений категорий А и В составляла 35,7% общего объема офисных площадей Москвы.
Как видим, дефицит предложения в ближайшее время рынку не грозит, и пальма первенства пока остается за спросом.
Поэтому потребитель может не торопясь рассматривать появляющиеся как грибы после дождя новые предложения в поисках приемлемого для себя соотношения между размером ставки (совокупностью льгот по договору аренды) и качеством офиса. В Москве сегодня дешевле всего арендовать помещение на периферии — в спальных районах, за пределами Третьего транспортного кольца. Самые демократичные варианты — здесь.
Эскперты считают, что восстановление рынка, то есть ценовая стабилизация и активизация в сегменте продаж, начнется не раньше конца 2009 — начала 2010 года. До этого времени будет появляться все больше помещений, сдаваемых в субаренду, а цены — падать.
Трудности перевода
В обстановке всеобщей мобилизации финансовых ресурсов первое, от чего приходится отказываться, — предметы роскоши. Для коммерческих структур ими стали представительские офисы высокого качества.
Константин Ковалев: «Наибольшее снижение ставок было зафиксировано в самых дорогих объектах премиум-класса (график 1), а также в ранее переоцененных офисах. Сегодня ожидания арендаторов на 25–35% ниже уровня цен предложения».
И, по мнению аналитиков, арендаторам есть на что рассчитывать: площадь вакантных офисных помещений класса А и В в Москве к концу 2009 года может из-за кризиса достигнуть 2 млн. кв. м.
По данным Алексея Никитина, вице-президента инвестиционно-аналитического департамента банка Credit Suisse, «размер вакантных офисных площадей классов А и В составлял в начале 2008 года 250–270 тыс. кв. м, а к ноябрю — уже 700 тыс. кв. м. Сейчас в центре Москвы, в районе ЦУМа, офисная и торговая недвижимость сдается по ставкам $800–1000 за кв. м в год, тогда как в докризисное время аренда в этом районе стоила $2,5 тыс. за кв. м в год». Никитин подчеркнул, что цены на рынке офисной недвижимости в Москве после начала в России кризиса стали падать даже быстрее девальвации рубля. По мнению эксперта, падение стоимости офисных помещений стимулируют резко возросшие ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости столицы (отношение годового дохода от аренды к стоимости объекта недвижимости). Если до кризиса этот показатель составлял 7–9%, то теперь — минимум 17%.
Омар Гаджиев: «Если в начале 2008 года офисные площади в пределах Садового кольца меньше чем за $1,2 тыс. за кв. м арендовать было невозможно, то сегодня это реально сделать уже за $900. В офисах класса А за пределами Садового кольца базовые арендные ставки сейчас составляют порядка $600–700 за кв. м (до кризиса ставка начинались от $1 тыс. за кв. м. В офисах класса В — $400–500 за кв. м (против докризисных $900–950). Если же это новое помещение, требующее отделки, то ставки можно смело делить пополам.
Офисы класса А внутри Садового кольца продаются по цене $8–10 тыс., класса В — $6 тыс., за пределами Садового кольца класса А — $5,6 тыс., класса В — $4 тыс. за кв. м. При этом не исключено, что дисконт может составить и больше уже заложенных в официальных прайсах 40% по результатам индивидуальных переговоров».
Наименее востребованы дорогостоящие офисы внутри Садового кольца.
Антон Коротаев: «Наблюдается переориентация спроса на объекты класса В, В-, С, собственники которых делают предложения ниже рыночной стоимости. Желающих же покупать офисную недвижимость практически нет».
В феврале этого года на рынке зарегистрирован ряд сделок, в рамках которых владельцы предоставляют арендаторам «арендные каникулы» — временное освобождение от оплаты помещений. Об этом говорится в отчете консалтинговой компании CB Richard Ellis. Срок «арендных каникул» в среднем составляет четыре месяца, но количество подобных сделок будет расти, так же, как и период каникул — эксперты говорят о сроке до полугода и более. Актуальность подобных мер особенно очевидна при ознакомлении с динамикой арендных ставок в конце прошлого — начале этого года.
Эра субаренды
С ноября 2008 года по март 2009-го существенно меньше стали сроки аренды — в среднем до 11 месяцев, страхового депозита — до 1–2 месяцев (Blackwood).
Омар Гаджиев: «Впервые за многие годы стали сокращать сроки аренды. Стандартные долгосрочные соглашения на пять — семь лет сейчас практически никто не заключает, компании предпочитают максимум годовой договор. Объясняется это просто: люди не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего их снижения в течение года.
Наблюдается также уменьшение среднего размера офисного помещения. Если раньше минимальный блок составлял 500 кв. м, то сейчас можно снять офис от 200 кв. м.
Растет и предложение по субаренде: на сегодняшний день площадь сдаваемых таким образом помещений превышает по Москве 100 тыс. кв. м. Это связано прежде всего с тем, что во многих организациях произошли сокращения сотрудников, пересмотрены планы по развитию бизнеса. В результате площади, которые были необходимы компании ранее, теперь не нужны. А расторгнуть уже подписанный договор без существенных потерь практически невозможно.
По прогнозам экспертов, к середине этого года субаренда составит порядка 150 тыс. кв. м, из которых большее количество придется на класс А. Офисы этой категории снимали в основном крупные компании, арендовавшие не менее 3 тыс. кв. м. На многих из них, таких как банки, инвестиционные и консалтинговые фирмы, финансовый кризис сказался сильнее всего. Сейчас такого рода учреждения снижают свои издержки, большинство из них не могут позволить себе столь просторные офисные помещения. Крупным фирмам, с подписанными на длительный срок договорами аренды, ничего не остается, как сдавать их в субаренду, если, конечно, они не хотят платить большую неустойку в связи с досрочным освобождением помещений. Например, ТНК-ВР, недавно отказавшейся от аренды 45,4 тыс. кв. м в бизнес-центре «Западные ворота», грозит штраф примерно $25 млн. Компания отменила планы по расширению офиса после того, как уволила около 400 человек».
Под знаком качества
Очевидно, что сектор офисов, как и прочие сегменты рынка недвижимости, переживает непростые времена.
Андрей Бушин: «В результате изменений происходят серьезные сдвиги в структуре предложения и спроса, что обуславливает существенное усиление конкуренции между участниками рынка в условиях снижения уровня доходности инвестиций.
Для офисов класса А и В особое значение приобретают вопросы качества, концепции, готовности к жесткой конкурентной борьбе. Ниша для их строительства никогда не будет полностью закрыта. Однако на ближайшие три — четыре года дадут эффект только очень продуманные проекты, обладающие серьезными конкурентными преимуществами.
Впрочем, для офисов класса С сегодня также оптимальной стратегией становится подготовка к началу ожесточенной борьбы за арендаторов. Это означает создание качественных офисных площадей. В ближайшие три — четыре года смогут эффективно функционировать только те объекты, которые будут модернизированы, реконструированы. При этом разрабатывать соответствующие мероприятия надо уже сейчас, чтобы суметь в полной мере воспользоваться плодами постепенного посткризисного оживления рынка, которое может начаться в 2010 году.
Среди грядущих структурных изменений в секторе офисов стоит отметить укрупнение компаний. Ведь выдержать конкуренцию смогут лишь мощные фирмы, способные привлечь значительные финансовые средства или обходиться собственными, а также выводить на рынок грамотные, профессионально разработанные предложения».
Мила Бойкова,
Прямые инвестиции №5(85) 2009 г.
