Аналитики Ассоциации строителей России (АСР) полагают, что в июле рынок недвижимости достигнет своего «дна». Риелторы и застройщики в ожидании «события» сворачивают дисконтные программы и отменяют спецпредложения. По данным BFM.ru, получить скидку в 40% на новостройку сегодня действительно нереально. Однако это может быть связано с тем, что все дисконты заложены в заявленные цены.
Ассоциация строителей России и Союз инженеров-сметчиков выпустили очередное исследование, в котором анализируется рынок строительства и цены на жилье. По мнению экспертов АСР, уже в июле станет ясно, прошел ли рынок недвижимости свое «дно», или снижение цен будет продолжаться и дальше.
Цифры исследования АСР отчетливо показывают пропасть между себестоимостью строительства и рыночной ценой на квартиры в Москве. В некоторых регионах России (в Иркутской области, Томской, Красноярском крае и еще ряде субъектов) себестоимость напротив близка к рыночной цене. В этих регионах застройщики совершенно точно не будут понижать цены, а о действиях столичных строителей эксперты могут еще и поспорить. «Цена на квартиры — категория не экономическая, а маркетинговая», — заявляют участники рынка и аналитики.
В пользу снижения цен на недвижимость говорят объективные цифры из того же отчета АСР: общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к маю 2009 года -16,06%. По данным Росстата, доходы населения падают каждый месяц, а безработица растет. Поэтому даже самые смелые аналитики рынка недвижимости очень осторожно говорят о возможном достижении «дна» в июле и возможном росте цен на жилье.
По данным исследования, рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на 11,7 % (с начала кризиса осенью 2008 года — на 15,9%, в том числе за май — 2,8%), в то время как средняя стоимость новостроек упала на 6,96% (с начала кризиса — на 10,27%, в том числе за май на 2,96%).
По данным АСР, застройщики и риелторы отмечают оживление на рынке продаж первичного жилья — квартир в домах, строительство которых уже завершено, активно продолжается или находится в стадии завершения. «На эти квартиры застройщики стараются не снижать цены, так как надеются продать по установившейся цене. Торг на рынке присутствует, однако серьезного дисконта уже нет (сейчас, как правило, дисконт не превышает 10%), хотя совсем недавно отдельные застройщики готовы были снижать цены до 40%».
В феврале и марте компании действительно предлагали дисконты на жилье в 30-40%. Корреспондент BFM.ru в мае попытался получить скидку на новостройки в нескольких компаниях. В «Арсенал-Холдинге», где продают дома нескольких московских застройщиков, по телефону предложили скидку всего в10% на новостройки Подмосковья. В «Су-155» по телефону пообещали дисконт в 5%, и то не на все объекты; «Дон-Строй» и ПИК обещают скидку в 10% при оплате 100% стоимости новостройки. Менеджеры практически всех компаний в телефонном разговоре обещали, что в июне и эти скидки исчезнут.
«Прямые скидки, и правда, ушли, — соглашается с выводами АСР руководитель агентства «РЕЛАЙТ — Недвижимость» Олег Самойлов. — Но и застройщики, и владельцы квартир на «вторичке» при личном обсуждении готовы разговаривать о скидках. На вторичном рынке они составляет не более 10%, а с застройщиками можно договориться и о 20%. Все зависит от компании и от объекта недвижимости».
Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков в интервью Business FM заявил, что в начале апреля участники рынка стали отменять акции и распродажи. Связано это, по мнению эксперта, с недостатком предложения в новостройках. «Объектов немного, поэтому бессмысленно снижать на них цены», — полагает аналитик. Однако Луцков подчеркнул, что это касается только завершенных новостроек либо домов в высокой стадии готовности, вне зависимости от классности (эконом, бизнес или элитная). «По «бумажным» объектам и по объектам, которые начали строить недавно, можно снижать цену, можно поднимать, на них все равно нет спроса — это предложения вне рынка». На вторичном рынке спрос активизировался, однако, количество сделок далеко от докризисного, это отставание составляет порядка 40%. Аналитик связывает его с непростой ситуацией на рынке и с обычным сезонным снижением спроса.
Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество», рассказал BFM.ru, что на сегодняшний день наблюдается сокращение размера предоставляемого дисконта на ликвидные объекты. «В январе–марте на рынке городского жилья можно было получить скидку в 30–50%, сегодня дисконт составляет лишь 20–30%. Данная тенденция обусловлена прежде всего ростом покупательской активности. Кроме того, некоторые девелоперы уже нашли способы рассчитаться с долгами и не видят смысла идти на значительное снижение стоимости квадратных метров. Играет роль и тот факт, что большинство застройщиков уже предлагают квартиры по новым прайсам, в которых учтены все скидки. Однако по некоторым объектам путем индивидуальных переговоров можно добиться дополнительных скидок со стороны застройщика. На вторичном рынке продавец, скорее, предпочтет отложить сделку до лучших времен. Все еще популярны разговоры о второй волне снижения цен, однако в настоящее время мы не видим к этому предпосылок. Аналогично обстоят дела на рынке загородной недвижимости. Активизация сделок на рынке позволяет продавцам надеяться на более выгодные условия реализации объектов. Максимальный размер скидке здесь составляет сегодня 10–20%».
Олег Самойлов соглашается с коллегой. И не соглашается с утверждением АСР о том, что переломный момент наступит в середине лета. «Сегодня на рынке наблюдается противостояние продавцов и покупателей, никто пока не желает уступать. Решение вопроса, скорее всего, будет отнесено на осень. И либо собственники и застройщики дрогнут, после чего последует обвал цен, либо сдадутся покупатели и цены потихоньку пойдут вверх. Вопрос цен на недвижимость сегодня не экономическая величина и даже не маркетинговая, а психологическая — на рынке ждут, у кого все-таки не выдержат нервы».
У опрошенных BFM.ru экспертов есть предположение о том, что в этой «борьбе» проигравшими окажутся все-таки покупатели. Они вынуждены будет выходить на рынок и совершать сделки.
Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников полагает, что об окончательном выходе из кризиса говорить нельзя, но мнение о достижении некоего «дна» он считает вполне справедливым и подтверждает это данными о рынке московского жилья. «Объем предложения в последние месяцы составляет около 14–15 тысяч квартир. Конечно, это приличный объем, особенно при низком спросе, но далеко не «запредельный» (например, в 2004 году во время стагнации рынка объем предложения достигал 24–25 тысяч квартир). И, главное, предложение стабильно в течение 2–3 месяцев. Безусловно, спрос существенно меньше докризисного. Депрессии на рынке нет, но стагнация есть. На протяжении марта–апреля мы также наблюдали некоторую активизацию спроса на рынке жилья, что является положительным фактором. Долларовая цена предложения в этот период оставалась на одном уровне», — аргументирует Колокольников.
