Арендный переполох

Управляющие компании торговых центров в кризис по-прежнему озабочены своими традиционными направлениями деятельности — поддержанием в рабочем состоянии инженерной системы здания, взаимодействием с клининговыми, охранными, городскими службами, и т. д. Однако главный вопрос, который сегодня волнует владельцев ТЦ, — это, конечно, достижение компромисса с арендаторами. И если переговоры с ними входят в полномочия УК, то успех арендной политики определяет и величину ее дохода, и судьбу самого объекта в столь нелегкое время. Последний факт о нелегкости времен подтверждают и данные компании Bridge Consulting: уровень вакантных площадей в качественных торговых объектах вырос с 1,5-2% (в 2008 году) до 10% (по итогам I квартала 2009 года). У большинства ТЦ этот процент сегодня и того выше. Каждая УК и каждый ритейлер придерживаются в кризис индивидуальных стратегий, столкновение которых иногда приводит к серьезному противостоянию.

Представителем интересов владельца торгового центра в различных ситуациях, как известно, является УК. В зависимости от набора переданных ей полномочий она может заниматься реализацией всех жизненно важных для ТЦ процессов, начиная с обслуживания инженерии здания и заканчивая работой с арендаторами и размещением рекламы, а может лишь устранять последствия технических аварий и заниматься их профилактикой. В любом случае УК и собственник ТЦ находятся по одну сторону баррикад. До тех, впрочем, пор, пока дело не доходит до их собственных взаимоотношений.

Выгода или репутация?

С одной стороны, традиционно высокий спрос на УК, которые умеют создавать и регламентировать технологию управления торговым центром вплоть до мельчайших деталей, в кризис тем более не должен упасть. «Экономить на эксплуатации ТЦ, уже вложив в него сотни миллионов долларов, — это неразумно. Хотя до кризиса, при дефиците качественных торговых помещений, собственники могли первые два года, пока объект новый, и не ощущать никаких проблем даже при сотрудничестве с непрофессиональной УК. Теперь это им вряд ли удастся», — рассказывает «СНИПу» генеральный директор компании ADM-Group Герман Крашенинников.

С другой стороны, на деле собственники ТЦ в последние полгода все реже прибегают к услугам УК, пытаясь таким образом сэкономить. «Действительно, любой современный объект может проработать до нескольких лет практически без проведения планово-предупредительного обслуживания оборудования и систем. Вопрос только в том, насколько упадет за это время его стоимость — ведь необходимый после такой эксплуатации ремонт вполне может свести на нет всю полученную экономию», — убежден генеральный директор компании Smart property Константин Королев.

В выигрыше сегодня остаются те УК, которые сами предлагают собственнику схемы уменьшения издержек и гарантируют при этом определенный уровень качества работы объекта (хотя, быть может, и не такой высокий, как раньше). Другое дело, что далеко не все компании могут позволить себе «упасть в цене». «Понижение качества и стоимости услуг — это серьезный удар по репутации, с которой придется жить и после кризиса. В наиболее устойчивом положении сейчас находятся УК, которые диверсифицировали бизнес и остаются на плаву даже при отказе от некоторых объектов в пользу сохранения своего лица и качества своих услуг», — подчеркивает Константин Королев.

Незаменимых нет

Для тех УК, в ведении которых находятся и переговоры с арендаторами, это направление деятельности является сегодня, конечно, самым важным. (Разумеется, лишь после того, как с объекта уже ушел брокер). По данным экспертов, падение ставок на аренду помещений в профессиональных торговых центрах с начала кризиса составило от 10 до 60% в рублях в зависимости от региона и успешности ТЦ. Однако такая тенденция прослеживается не везде. Например, московские ТЦ «Европейский», «Атриум», «Метрополис» и «Охотный ряд» на уступки ритейлерам почти не идут. В последнем из названных торговых центров есть помещения, которые сдаются по $10 тыс. за м² в год. «Жесткую» политику взаимодействия с арендаторами избрала также ГК «ИКЕА». Ее ТЦ в различных регионах страны сейчас могут себе позволить незначительно снижать ставки, поскольку имеют неплохой поток посетителей, за которым «охотятся» ритейлеры. Ведь обороты сегодня падают во всех сегментах розничной торговли, пусть и разными темпами.

Популярный ТЦ помогает сгладить это падение. К тому же торговые фирмы, которые раньше не могли позволить себе аренду площадей в ТЦ из-за высоких ставок и наличия «листов ожидания» и выбирали street retail, теперь на привлекательных условиях перебираются в ТЦ. «Несетевые операторы уже могут конкурировать с крупными ритейлерами, претендуя на вакантные площади в торговых центрах. Из-за наличия достаточного количества свободных площадей собственники объектов готовы делать мелкую «нарезку». Эта ситуация выглядит достаточно привлекательной для ЧП, так называемых несетевых арендаторов», — конкретизировал директор по развитию ГК «Овентал» Антон Туров. С этой точки зрения дела у торговых центров с хорошим покупательским потоком не так уж плохи.

Есть также группа сетевых УК, которые испытывают проблемы из-за ухода арендаторов, но тоже стараются не идти на снижение ставок. Освобождающиеся в результате такой политики торговые площади они заполняют своими собственными брендами. Например, Tashir Group в апреле сообщила о своем намерении увеличить долю ритейла в структуре бизнеса группы с 8 до 15%. Холдинг начал создание сети мультибрендовых магазинов «Модный альянс» и «Модный альянс Jeans» (первые откроются в августе 2009 года), сети аптек SK Farma, магазинов парфюмерии и косметики SK Parfum, магазинов мультимедийной продукции «Медиа-стар», компьютерных клубов «Гейм стар» и магазинов сувениров и подарков «Барон». «Кризис привел к тому, что многие ритейлеры приостановили развитие сетей, заморозили региональные программы. Сейчас самый подходящий момент для входа на рынок с новыми проектами. В первую очередь мы будем развивать проекты на базе своих торговых центров», — отметил вице-президент Tashir Group Виталий Ефимкин. Напомним, под началом группы Самвела Карапетяна уже давно находятся несколько ритейлнаправлений, среди которых наиболее значимые — фастфуд-оператор «Грандфуд», кинотеатры «Синема Стар» и магазины товаров для дома «Наш дом». Помимо Tashir Group, открытие собственных магазинов в своих же ТЦ практикует еще ряд девелоперов, например Crocus Group.

В регионах девелоперы вместо создания собственных брендов, как правило, покупают франшизы. УК, ежедневно работающая на объекте, хорошо представляет себе, насколько целесообразными могут быть такие действия, и может порекомендовать владельцу купить одну или несколько франшиз либо отговорить его от такой меры. ТРЦ «ЕвроЛэнд» в Иванове после ухода части арендаторов купил ряд франшиз и уже открыл магазины. Компания «Итера» решила купить франшизу сети ресторанов быстрого обслуживания Grillmaster для трех своих ТРК «Континент» в Новосибирске, сообщают «Ведомости». Решение было принято после того, как в феврале из всех трех комплексов ушел арендатор «Нью-Йорк пицца», а новых операторов общепита привлечь не удалось.

Нельзя утверждать, что такая стратегия связана исключительно с кризисом, но сейчас она приобретает большую актуальность. Другое дело, что на создание, развитие или покупку ритейл-бизнеса нужны деньги, а это сейчас большая роскошь. Участники рынка по-разному оценивают целесообразность подобных действий. «Судя по моему опыту, работа с другой бизнес-единицей того же собственника может помочь закрыть «дыры» в пуле арендаторов, чтобы посетители не ушли из ТЦ навсегда. Но это только временная мера», — считает Константин Королев.

ТЦ расставляют приманки

Впрочем, многие ТЦ могут только позавидовать конкурентам, которые доминируют в переговорах с арендаторами или создают собственных торговых операторов. Большинство все же заняты попытками удержать ритейлеров и придумывают для этого различные способы. Освободившиеся площади владельцы ТЦ стараются сдать в аренду, не меняя профиля арендатора. Во-первых, «прикормленное место» — дополнительный козырь. Во-вторых, в таком случае можно существенно сэкономить на оборудовании.

На заре кризиса РСТЦ проводил ряд мероприятий, результатом которых должен был стать коллективный отказ торговых центров от уступок ритейлерам без обоснования со стороны последних. Однако эта идея провалилась, так как в нынешних условиях арендодатели все равно вынуждены занимать индивидуальную позицию по отношению к каждому ритейлеру. В итоге некоторые арендодатели фиксируют курс доллара в договорах аренды или берут на себя затраты по маркетингу, кто-то делает временные скидки и дает отсрочки, а кто-то назначает арендные ставки в размере процента от торгового оборота. Однако последняя схема в нашей стране не очень популярна, поскольку УК не может контролировать величину оборота ритейлеров: бывают платежи, которые при «умелом» руководстве не отражаются в кассовых книгах. В качестве другой меры можно говорить о сезонных графиках распределения арендных платежей. «Здесь можно перенять опыт управленцев из сферы гостеприимства, где сезонные колебания давно стали закладываться в бизнес-планы. При таком подходе, правда, очень важно планирование пула арендаторов. Необходимо учитывать сезонность спроса в каждой товарной группе», — приводит пример Константин Королев.

Самая главная уступка со стороны ТЦ, о которой грезят сегодня все ритейлеры, — это «арендные каникулы». «Такая льгота может быть предоставлена новому арендатору на период «раскрутки» его магазина или во время мертвого сезона (летом) ритейлеру, в котором заинтересован владелец ТЦ. Но даже в этом случае, как правило, ритейлер не освобождается не только от уплаты коммунальных платежей, но и от оплаты своей части эксплуатационных расходов, которые несет собственник здания», — напоминает директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG Андрей Панфилов. Об этой схеме взаимодействия в последнее время очень много говорят, но пока она почти нигде не реализуется. Другое дело, что некоторые не очень популярные ТЦ со временем могут вынужденно принять подобный механизм.

Торговому центру, конечно, выгоднее всего предоставить «арендные каникулы» якорным арендаторам. Во-первых, у них и так самые низкие ставки, во-вторых, на них «завязана» большая часть посетителей. По данным компании Bridge Consulting, некоторые новые ТЦ в Москве уже предоставляют якорям данную преференцию сроком до 1 года.

«Единственное, чего не стоит делать даже во время кризиса, — это давать арендаторам послабления, касающиеся правил пожарной безопасности, страховки и т. д.», — предостерегает Герман Крашенинников. Некоторые эксперты убеждены и в том, что нужно избегать фиксации в договорах сниженных ставок. Отсроченные платежи — гораздо более подходящий метод уступок арендатору, считают они, в то время как сниженные ставки будет практически нереально вернуть обратно в разумные сроки, даже если ритейл будет активно восстанавливать свои обороты. Однако не каждый ТЦ может позволить себе такую тактику. Большинство, конечно, просто вынуждено снижать ставки, в то время как другие методы удержания арендаторов уже не помогают.

От успеха арендной политики, которую проводит УК, напрямую зависит ее доход и доверие собственника. «В рамках наиболее правильной и распространенной схемы взаимоотношений между УК и владельцем управляющая компания получает за свою работу определенный процент от арендных сборов (как правило, 6-8%). Кроме того, существуют годовые, квартальные или полугодовые бонусы за превышение запланированного уровня сборов», — напоминает управляющий партнер компании Ross Group Марк Афраймович. К примеру, если по объекту ожидался арендный доход в размере 100 млн рублей за год, а собрано 120 млн рублей, УК получает от 10 до 30% от «внеплановых» 20 млн рублей. Существуют и другие схемы, при которых УК, например, имеет определенное фиксированное вознаграждение, как правило на стадии старта проекта; формы сдельной оплаты или 25-30% от операционного бюджета ТЦ. Но они менее распространены на российском рынке.

Кто на новенького?

Теоретически в более сложном положении сегодня должны находиться новые ТЦ, так как от докризисного времени они не «унаследовали» никаких арендных договоров. Но в действительности в каждом случае все очень индивидуально. В I квартале в Москве открылось всего три крупных ТЦ: «Метрополис» (торговая площадь — 80 тыс. м²), «Мегаполис» (44 тыс. м²) и «Спектр» (38 тыс. м²), а также один средний ТЦ — «Праздник» на ул. Тушинской (20,7 тыс. м²). Во II квартале пока не состоялось ни одного открытия. По данным Colliers International, на конец марта общее предложение профессиональной торговой недвижимости в столице составило 4,288 млн м² (в том числе торговая площадь — 2,203 млн м²).

Участники рынка считают, что сейчас целесообразно открывать ТЦ, только когда доля сданных в аренду площадей достигла 70%. Раньше ТЦ вводились в эксплуатацию при заполненности не менее 95%. Впрочем, некоторые эксперты еще более категоричны. «ТЦ теперь будут открываться с любым процентом заполненности. Собственнику нужно исполнять обязательства по кредитам, поэтому он не может ждать заключения договоров по 70% торговых площадей и откроется даже при значительно меньшем показателе, чтобы начались хоть какие-то поступления от аренды», — отметил Герман Крашенинников из ADM-Group.

Хорошую службу открывающимся ТЦ может сослужить привлечение новых международных брендов, которые до этого не присутствовали в стране и теоретически могут увеличить поток покупателей. Например, большинство ритейлеров, которые подписали договоры об аренде площадей в ТЦ «Метрополис», в разгар кризиса решили отложить свое открытие, поскольку не видели в нем особого смысла. Однако после того как в «Метрополисе» открылся магазин H&M, поток покупателей в этот ТЦ заметно увеличился, и другие арендаторы, глядя на это, стали возобновлять ремонт и постепенно открывать свои точки. Еще один магазин, который делает «Метрополис» более привлекательным для арендаторов и посетителей, — River Island, который не представлен больше нигде в России. Однако бренды, подобные H&M, C&A, а также Zara, Stradivarius и Bershka (Inditex Group), осознают свою значимость для ТЦ и поэтому могут, например, в качестве бонуса потребовать отделки своих помещений и самостоятельно назвать арендные ставки, которые их устраивают.