Сегодня, как никогда ранее, у арендаторов имеется выбор и выгодные условия для размещения своей компании на территории Москвы, причем в комфортных и современных бизнес-центрах. Темне менее в рейтинге предпочтений верхние строчки по-прежнему занимают объекты класса С, зачастую предлагающие спартанскую обстановку. Чтобы разобраться в этой парадоксальной ситуации и в подобных экзерсисах рынка, мы открываем новую рубрику «Экспресс-экспертиза».
В благополучные времена СМИ неоднократно писали, что качественные офисы вытесняют объекты класса Сиз Москвы в область и в скором времени в столице их вовсе не останется. Однако с началом кризиса тон изменился. Некоторые эксперты заговорили о том, что офисный сегмент спасет именно классС. Почему?
Андрей БУШИН: Говорить о том, что в столице нет места для офисов класса С, мягко говоря, не совсем корректно, — ведь их подавляющее большинство. Проиллюстрирую это утверждение с помощью цифр: согласно аналитическим данным нашей компании, в Москве площади помещений класса Ссоставляют 72% от всех имеющихся. На класс Априходится 33%, на класс В— 67%. Площади класса Сбыли, есть и будут существовать и изменяться вместе с рынком. Спасетли класс Срынок во время кризиса? Сточки зрения арендаторов, оптимизирующих свои расходы, безусловно, да.
Антон КОРОТАЕВ: Всвязи со сложившейся кризисной ситуацией главенствующую роль играет вопрос уровня арендных ставок. Многие компании, столкнувшись с финансовыми трудностями, вынуждены закрывать глаза на некоторые недостатки офисных площадей, связанные с пониженной классностью объекта, менее удачным местоположением, более компактным зонированием офисного пространства ит.д. Темне менее говорить о том, что класс Сбыл вытеснен в область, неверно. Доля качественных офисных площадей (класс А, В, В–) на рынкеМосквы — порядка 25%, все остальные можно отнести к классу Си ниже. Это бывшие нереконструированные НИИ, административные здания, которые не обладают эффективной внутренней планировкой, современными инженерными системами, достаточным количеством парковочных мест ит.п.
Антон ЛЮБИН: Сконца 2008г. наблюдается активная миграция арендаторов из дорогих офисов в более экономичные. Также значительно сокращаются и объемы снимаемых помещений. Сегодня уровень вакантных площадей в классе Аи В+ продолжает увеличивается, составляя уже более 20%.
Наибольший спрос зафиксирован в классе В– и С. Последние пользуются популярностью у тех компаний, для деятельности которых не особенно важна представительская составляющая. Вместе с тем необходимо отметить, что перемещение крупных фирм из дорогих офисов в дешевыеедвали произойдет. Главной причиной является, безусловно, имиджевый фактор. Дляних класс Синтересен только при поиске бэк-офиса. Такая политика и раньше практиковалась компаниями в рамках стратегии сокращения затрат, однако в условиях кризиса она получает все большее распространение.
Константин КОВАЛЕВ: Насамом деле офисы класса Свсегда пользовались стабильным спросом со стороны российских предприятий малого и среднего бизнеса, чаще у компаний, деятельность которых в меньшей степени связана с клиентскими потоками. Естественно, в условиях финансовой нестабильности многим арендаторам приходится сокращать издержки, что вызывает увеличение спроса на «бюджетные» офисы. Однако утверждать, что это явление носит масштабный характер, нельзя, и галопирующего роста спроса и сделок в сегменте площадей класса Смы не наблюдаем.
Омар ГАДЖИЕВ: Яне думаю, что офисный сегмент спасет именно класс С, и спрос на такие офисы в ближайшее время существенно возрастет. Нельзя сказать, что произойдет глобальное перераспределение рынка и все ринутся арендовать «бюджетные» площади. Спрос на них может вырасти в среднем на 10–20% за счет компаний, которые наиболее серьезно пострадали в кризис и вынуждены экономить буквально на скрепках. Дело в том, что сейчас ставки заметно просели по всем сегментам и значительная часть предлагаемых офисных помещений класса Встала реальной альтернативой по цене и качеству классу С. Докризиса разрыв между ними был более существенным. Скорее всего, движущей силой офисного рынка станет классВ.
Чтов действительности представляют собой офисы класса С? Каковы требования к ним во всем мире и в России?
Константин КОВАЛЕВ: Унас требований к «бюджетным» помещениям фактически не предъявляется. Общепринятая классификация МИФ (Московский исследовательский форум.— Ред.) не регламентирует критерии отнесения офисов к классу С, в этот сегмент попадают все объекты, не удовлетворяющие классам Аи В. Зарубежом основной показатель классности— местоположение. Однако даже при относительной похожести сравнивать иностранные и отечественные классификации нелогично: наш рынок коммерческой недвижимости слишком молод по сравнению с западным.
ВРоссии к классу С, как правило, относят здания советской постройки, перепрофилированные или изначально имеющие административное назначение: НИИ, институты, административные корпуса заводов и фабрик, бывшие гостиницы ит.п. Эти помещения зачастую имеют коридорно-кабинетную планировку, отсутствуют системы кондиционирования и централизованный паркинг, нет профессионального управления, существуют юридические проблемы, не всегда гарантированы долгосрочная аренда и право ее пролонгации.
Омар ГАДЖИЕВ: Офисы класса С— это объекты, которые либо по своему функционалу не соответствуют требованиям современных офисных зданий, либо уже морально и физически устарели (с высокой степенью износа). Такие помещения, как правило, не имеют качественной внешней и внутренней отделки, то есть не предназначены для представительских функций.
Антон ЛЮБИН: Отечественная классификация бизнес-центров существенно отличается от мировой, так как в России требования к офисам несколько ниже, чем за границей. Какправило, международным стандартам соответствуют только новые офисы класса Аи В+.
Андрей БУШИН: Образно говоря, класс Сможно назвать Золушкой рынка коммерческой недвижимости, поскольку критерии, определяющие принадлежность офисных площадей к этому классу, формировались по остаточному принципу. Другими словами, были подробно описаны требования к классам Аи В, а все остальное приравнивалось к классу С.
Вообще в вопросе классификаций офисных зданий эксперты рынка придерживаются различных мнений, тем не менее многие склонны выбирать ту, что определил Московский исследовательский форум. Впрочем, она в большей степени ориентирована на девелоперов. Известный аналитик Г.В.Стерник разработал свою подробную классификацию офисных помещений (А, В, С, D, F), но она не получила широкого распространения.
Налюбом рынке, в том числе и западном, коммерческие здания, как и любой продукт, имеют тенденцию к устареванию — как моральному, так и материальному (мы не принимаем во внимание здания, представляющие историческую и художественную ценность). Таким образом, при отсутствии реконструкции любое помещение класса Аи Вимеет шанс пополнить ряды помещений класса С.
Однако жизненный цикл здания за рубежом и в России различается. Назападе это 10–12лет. После того как затраты окупились и здание достигло предельной степени износа, его демонтируют, на освободившемся месте возводят что-то более современное. ВРФ нормы износа капитального строения составляют 50лет (ранее было 100лет).
Антон КОРОТАЕВ: Используемая в настоящее время в Москве классификация офисных объектов различает БЦ класса А, В, В–. Все, что не подпадает под характеристики данной классификации, относят к классу Си ниже. Темне менее стоит отметить, что подобное разделение не является совершенным, в связи с чем заявляемый девелопером класс здания не всегда соответствует действительности. Объясняется это просто: определением класса объекта и его позиционированием занимается сам девелопер. Таким образом,ряд помещений (преимущественно подпадающих под редевелопмент) при заявляемом классе Вили В– фактически относится к классу Си ниже.
Может быть, так называемый класс В– на самом деле и есть класс С? Зачем несколько лет назад игроки рынка изменили классификацию в офисном сегменте? Некроетсяли за этим финансовая выгода?
Омар ГАДЖИЕВ: Все произошло как раз наоборот: Московский исследовательский форум принял новую классификацию, разделив качественные объекты на классы А, В+, В– (до этого были лишь Аи В), конкретизировав и ужесточив ряд требований. Врезультате многие объекты были понижены в классности.
Антон ЛЮБИН: Офисные площади класса В–, как правило, находятся в реконструированных промышленных зонах или объектах гражданского использования. Посравнению с большинством офисов класса С, они обладают более выраженными представительскими характеристиками и повышенными критериями комфортабельности. Подобные объекты имеют рационально организованные входные группы и паркинг, разнообразные планировочные решения и модернизированные инженерные коммуникации.
Андрей БУШИН: Здание представляет собой сложный продукт. Иесли отдельные составляющие процесса создания и эксплуатации объекта регламентированы (нормы по строительству, требования по безопасности и прочее), то оценить архитектурный стиль, удобство можно только экспертным путем. Введение знаков «+» и «–» символизирует собой, с одной стороны, стремление к более точной детализации, с другой — является неким маркетинговым инструментом обоснования арендных ставок и цены продаж.
Антон КОРОТАЕВ: Офисные помещения класса В– должны соответствовать хотябы минимально характеристикам качественных офисных объектов: приемлемая глубина здания, шаг колонн, умеренный объем помещений общего пользования, наличие современных инженерных систем, парковки ит.д. Но далеко не все объекты, позиционируемые как класс В–, фактически таковыми являются. Очевидно, что в целях получения более высоких сумм арендных платежей собственник заинтересован завышать классность объекта.
Какой сегодня уровень арендных ставок на разные категории офисов, насколько выигрышнее на их фоне выглядит класс С?
Константин КОВАЛЕВ: Средние базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) ставки аренды на офисные помещения класса Анаходятся в диапазоне 450–1200долл. за 1кв.м в год. Всегменте В+ они варьируются от 400 до 800долл. за 1кв.м в год и 300–700долл. за 1кв.м в год в В–. Вклассе Св зависимости от местоположения, качественных характеристик помещений и площади блока аренда может начинаться от 150 и доходить до 600долл. за 1кв.м в год без НДС.
Омар ГАДЖИЕВ: Разрыв между нижней границей ставок на качественные офисы и средней ценой на «бюджетные» площади сейчас минимальный. Судите сами: в классе В(«+» и «–») разброс по стоимости — от 200 до 650долл. за 1кв.м в год в зависимости от местоположения и уровня качества. Асредняя ставка в классе С— 100–150долл. за 1кв.м в год. Одно время представители малого и среднего бизнеса отдавали ему предпочтение из-за мелкой нарезки площадей, но сегодня в борьбе за клиентов собственники офисов класса В+ и В– также стали предлагать небольшие помещения. Таким образом, очевидных преимуществ у класса Сна данный момент практически нет.
Снижаютли собственники категорию своих офисов в условиях кризиса?
Константин КОВАЛЕВ: Нет, не снижают. Потому что цель любого собственника — получение максимального дохода. Такие вариации возможны в текущих условиях, но только в сегменте Аи В. Маловероятно, что кто-то решится официально понизить класс объекта до уровня С.
Антон ЛЮБИН: Длясобственников не имеет смысла снижать классность здания. Сегодня все чаще делается акцент на то, что здание класса Апредлагается по ставкам В+, а класс В– по ставкам С.
Андрей БУШИН: Из-за морального и материального устаревания офисов собственники должны пересматривать классификацию своих объектов. Однако на практике это случается крайне редко.
Антон КОРОТАЕВ: Собственник не заинтересован в снижении категории своих офисов, так как это приведет к уменьшению его доходов. Темне менее арендатор может аргументированно отстаивать свою позицию относительно ставок, если помещения не соответствуют заявляемому классу и соответственно уровень предлагаемых цен является завышенным. Правда, подобное стало возможно только в недавнее время, с учетом снизившегося спроса на офисные помещения.
Какие перспективы у помещений класса Св Москве? Будутли строить новые офисы или только реконструировать уже имеющиеся?
Константин КОВАЛЕВ: Строительство как таковое в данном сегменте не ведется, поскольку оно невыгодно — затраты сопоставимы с объектами класса Аи В, а потенциальный доход за счет разницы ставок существенно ниже. Новое предложение в этом сегменте появляется крайне редко, в основном за счет ремонта старых зданий советской постройки. Вбудущем возможен незначительный прирост после понижения классности качественных, но устаревших зданий. Авот наиболее привлекательные объекты в этом секторе рано или поздно будут реконструированы с повышением классности минимум до В–.
Омар ГАДЖИЕВ: Конкуренция на офисном рынке, обострившаяся в период кризиса, показала, что некоторые офисы класса Вне вполне соответствуют заявленным характеристикам. Иесли на растущем рынке на это могли закрыть глаза, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Унекачественных объектов с завышенными ценами и классностью будут проблемы.
Антон ЛЮБИН: Вдолгосрочной перспективе продолжится постепенное замещение офисов класса Скачественными бизнес-центрами. Однако в ближайшие несколько лет «бюджетные» площади будут пользоваться спросом. Одна из главных причин — государственное стимулирование развития малого бизнеса.
Николай Петров,
журнал "Недвижимость и цены" от 22.06.2009 г.
