Создание и развитие киносети всегда было делом прибыльным и быстро окупалось. Для«киношников» и цены на арендуемые метры не кусались, и самые лучшие площади в ТРЦ выделялись. Чтоизменилось с наступлением кризиса? Насколько уверенно стоит сегодня на ногах киноритейл?
Российский рынок сетевых кинотеатров по сравнению с западным не так велик. Поданным компании Blackwood, существует не более десяти компаний, в руках которых сосредоточено около 40% всей индустрии, среди них «Каро Фильм», «Формула Кино», «Империя Кино», «Киномакс», «Кронверк Синема», «Парадиз», «Синема Парк», Rising Star Media, «Центрфильм», «Люксор». «Причем большинство залов не принадлежит владельцам сетей, а лишь арендуются ими. Объем данного сегмента рынка вплоть до кризиса имел стабильную тенденцию прироста в размере 22–30% в год. Втечение 2008г. этот темп по разным оценкам составил 40–45%», — отмечают специалисты компании.
Один из трендов последнего времени, по словам Александра Болотникова, консультанта по недвижимости консалтинговой компания RRG, является экспансия операторов в города-миллионники, а также в города с населением свыше 500 тыс. человек. «Вызвано это в первую очередь насыщением столичного и питерского рынков, — объясняет эксперт. — Например, в столице на 100 тыс. человек приходится 3,3 кинозала, притом что средний показатель для такого мегаполиса составляет 3,5 кинозала на 100 тыс. жителей».
Однако кризис дает о себе знать. Сего началом возникли проблемы с кредитованием, в результате чего были заморожены некоторые проекты, причем не только находящиеся на стадии разработки документации, но и уже частично построенные. Курс доллара устремился вверх, в результате арендные ставки для кинотеатров возросли в среднем на 30% в рублевом эквиваленте. Некоторые эксперты считают, что при нынешнем снижении размеров кассовых сборов это вынудит многих игроков прекратить свою деятельность.
Одним словом, кризис внес свои коррективы. «Содной стороны, приостановилось строительство торгово-развлекательных центров, а значит, уменьшилось предложение площадей для открытия кинотеатров, — говорит Вячеслав Коркин, старший консультант МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis. — Сдругой стороны, как и большинство ритейлеров, кинооператоры развивались на кредитные средства, и финансовый кризис заставил их пересмотреть свои планы по экспансии. Ну и конечно, снижение покупательской способности населения привело к уменьшению оборотов. Повлияло на ситуацию и замедление темпов выхода в прокат кинолент. Начавшийся в Америке финансовый кризис в 2007г. аукнется в 2009–2011гг. снижением количества картин в кинопрокате по всему миру».
Снаступлением кризиса люди стали урезать свой бюджет. Обычно в таких случаях в первую очередь страдает статья расходов на развлечения. «При этом из всего развлекательного сегмента кинотеатры пострадали менее всего, потому что это наиболее дешевый вариант свободного времяпрепровождения по сравнению, например, с боулингом или детским развлекательным центром», — считает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
Как создать кинотеатр? Существуют три варианта: договориться с собственником торгово-развлекательного центра, отреставрировать старое здание кинотеатра или построить новое. Врезультате самым приемлемым оказывается выбор в пользу ТРЦ. «Когда кинотеатр размещается в построенном торгово-развлекательном центре, где по проекту кинооператора выполнены общестроительные работы, то этот вариант наиболее выгоден для всех сторон. Вэтом случае происходит синергия интересов. Содной стороны, кинотеатр платит относительно невысокую арендную плату, с другой — генерирует поток посетителей, повышает привлекательность ТРЦ и формирует приверженность населения к торговому объекту», — считает В.Коркин.
Плюс еще и в том, что «если в ТРЦ изначально планируется оборудовать кинотеатр, то на этапе строительства или даже проектирования заключают договоры, и проектирование ведется с учетом технологии конкретного оператора кино. Тоесть в конечном итоге последний получает помещение для производства своих работ и размещения оборудования в максимально комфортных для себя условиях и с учетом технических требований», — говорит А.Болотников.
Второй вариант, то есть реставрация уже имеющегося кинотеатра, менее привлекателен. Дело в том, что подобное решение потребует больших финансовых вложений, причем не только в ремонт фасада или внутренних помещений здания, но и в его реконструкцию, — ведь кинотеатры в советское время чаще всего строили только с одним залом. Сейчас этот формат неприемлем, современные кинотеатры имеют пять-шесть залов. Кроме того, стоимость переоборудования кинотеатра старого образца, по словам экспертов компании Blackwood, начинается с суммы в 200–300тыс.долл. и во многом зависит от характеристик будущего помещения. Необходимо учитывать, что кинотеатр сегодня — это не только современное оборудование, но и различные варианты его монтажа, хорошая акустика, освещение, системы кондиционирования и вентиляции, правильная геометрия зала и удобные кресла, качественный экран. Воплотить все это в старом здании очень сложно. Темне менее подобные проекты иногда реализуются, если, к примеру, старый кинотеатр находится в одном из лучших мест города. Упустить такой шанс былобы ошибкой.
Наконец, третий вариант — самый решительный шаг — построить новый кинотеатр. «Это все равно что возвести одноквартирный дом в центре города вместо многоквартирной высотки», — говорит Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. Между тем такие проекты тоже встречаются. «Например, «Формула Кино» построила один такой кинотеатр — на пересечении МКАД и Можайского шоссе. Однако большинство кинопрокатчиков не хотят вкладывать средства в возведение собственных кинотеатров, так как считают это непрофильным бизнесом», — утверждает В.Коркин.
Как скоро окупаются новые кинотеатры? «Если речь идет о проекте в ТРЦ, то его оборудование из состояния shell and core обойдется сети в 3–4 млн долл. с окупаемостью в пять-шесть лет, если имеется в виду шести-восьмизальный кинотеатр», — считает В.Коркин.
Среди инвесторов наиболее распространен мультиплекс. Это комплексы с несколькими залами, имеющими разные формат и концепции: демократичные, V.I.P. ит.д. Популярность мультиплексов также обусловлена значительными преимуществами объединения торговой и развлекательной функций в составе ТРЦ. «Мультиплекс — это мощный центр притяжения, являющийся крупным якорным арендатором, в котором собственник торгового центра всегда заинтересован. Ихотя размеры требуемых инвестиций очень высоки (мультиплекс «Формула Кино» был оценен в 6 млн долл., а «ИнвестКиноПроект» на строительство «Киноплекса на Профсоюзной» потратил как минимум 9 млн долл.), расчетные сроки окупаемости невелики — три-четыре года», — поясняют эксперты компании Blackwood.
Для решения проблем, возникших в результате кризиса, операторы предпринимают различные шаги. «Некоторые сети заморозили свое развитие и сосредоточились на операционной деятельности, среди них есть и федеральные операторы — «ИнвестКиноПроект», «Формула Кино» и некоторые другие. Втоже время можно ожидать появления новых проектов. «Кпримеру, компания «Кино Сити», у которой весьма амбициозные планы, заявила об открытии в ближайшие четыре года более чем 120 кинотеатров», — рассказывает А.Болотников.
Пословам экспертов, сейчас также происходит укрупнение существующих сетей за счет поглощения мелких региональных. Иллюстрацией может служить недавнее приобретение сетью «Кронверк-Синема» двух кинотеатров в Новосибирске (на 12 и 5 залов).
Вообще, региональные сети чувствуют себя хуже других. Дело в том, что на периферии ТРЦ возводят не так часто, как в центре. Впериод кризиса ситуация только обострится. «Препятствием для развития киносетей является еще и тот факт, что в ближайшем будущем девелоперы будут строить небольшие объекты, которые легче заполнить арендаторами. Вторговых центрах площадью 30тыс.кв.м, как известно, не всегда возможно разместить кинотеатр», — считает Т.Ключинская.
В то же время сегодня наметилась еще одна знаковая тенденция — когда девелоперы ТРЦ, получив отказ от киносетей по открытию кинотеатра, начинают сами развивать это направление, привлекая кинооператоров уже только в качестве управляющей компании. Пословам В.Коркина, подобная схема сотрудничества освобождает кинооператора от каких-либо финансовых затрат и рисков, которые полностью ложатся на собственников ТРЦ, что подразумевает большую финансовую отдачу (для девелоперов) от площадей в случае успешного функционирования кинотеатра.
Яна Володина,
журнал "Недвижимость и цены" от 15.06.2009 г.
