Заморозка строек, которую можно наблюдать повсеместно, происходит не от хорошей жизни — мера эта для девелопера вынужденная, связанная с нехваткой финансовых ресурсов. Ноесли большинство застройщиков просто останавливают работы и уходят с площадки, то некоторые, заботясь о будущем своего детища, осуществляют его консервацию — комплекс мероприятий, направленных на защиту объекта от воздействия внешней среды. Втаком виде недострой может пережить трудные времена и через несколько лет быть благополучно завершен.
Подконсервацией строящегося объекта понимают приостановление строительства на длительный срок, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой прекращение договора подряда. Понятно, что заморозка проекта на «бумажной» стадии— наименее безболезненное решение вопроса, что, собственно, и сделали многие девелоперы со многими новыми проектами. Пооценкам RRG, на уровне земельного участка заморожено около 90% проектов, в стадии фундамента и первых этажей — примерно 30–40%.
Темне менее остановка проекта даже на нулевой стадии бывает зачастую небезобидна. «Если под объект уже был выбран участок, то застройщик заплатил долю города, а также потратил средства на разработку проекта. Впоследствии если в течение определенного времени участок не будет осваиваться застройщиком, то его могут изъять», — говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». Также на девелопера могут наложить штраф за невыполнение сроков строительства в зависимости от условий контрактов. Помимо этого застройщик ежеквартально платит за аренду земельного участка, сумма платежа зависит от его площади и месторасположения. Например, в Москве, считает Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент», за аренду участка площадью около 0,8га в ЮЗАО нужно платить около 2млнруб. в квартал. Кроме того, если компания взяла на кредит, требуется найти источники на обслуживание долга. При этом, если в проекте уже были долевые участники строительства, девелопер обязан известить каждого о своих намерениях и вернуть по их требованию деньги плюс процент за использование.
Среди экспертов нет единого мнения, на каком этапе лучше всего консервировать проект. «Точкой невозврата», по расчетам некоторых аналитиков, может быть стадия готовности объекта 25–30%. Впротивном случае остановка строительства может привести к банкротству застройщика», — считает Александр Швайко, генеральный директор «НДВ-Девелопмент». АВладимир Кудрявцев, ведущий аналитик компании Paul's Yard, утверждает: «Консервацию целесообразно проводить только после 100%-ного завершения основных строительно-монтажных работ — то есть возведения фундамента и коробки, что в зависимости от типа здания составляет от 30 до 60% себестоимости строительства».
Вреальности для многих компаний остановка работ на стадии готовности в 30–60% является вариантом более предпочтительным, чем вытягивание проекта, которое в разы дороже. Разумеется, при принятии решения оцениваются такие факторы, как уже понесенные затраты, кредитная нагрузка, количество заключенных договоров с арендаторами или покупателями квартир, потенциальный спрос на проект и пр.
«Всреднем консервировать объект целесообразно примерно до степени готовности в 70%, — считает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.— Если объект построен на 70–80%, то, как правило, серьезных проблем с инвестированием уже не возникает: основной объем средств вложен уже на предыдущих этапах. Исовсем недалек тот день, когда объект начнет приносить прибыль. Замораживание на этой стадии приведет к большим расходам на саму консервацию. Кроме того, не стоит забывать об обязательствах перед инвесторами, арендаторами, невыполнение которых повлечет за собой серьезные неустойки». Конечно, здесь речь идет о целесообразности продолжения строительства, когда для этого есть возможность. Ночасто (особенно в регионах) девелоперы просто не в состоянии завершить проект и вынуждены отказываться от него на поздних этапах, невзирая ни на какие потери.
Наконец, здание нет смысла замораживать и на стадии чистовой отделки. Кроме того, напоминает руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель» Ольга Гусева, оставлять практически готовый объект без отопления на зимний период нельзя.
Технически законсервировать объект можно на любой стадии строительства и на любой срок, заявляет Валентина Степанова, заведующая лабораторией коррозии и долговечности бетонных и железобетонных конструкций НИИПКиТИ бетона и железобетона. «Обычно к нам обращаются с просьбами разработать проект консервации на срок от двух до пятилет», — говорит она. Другое дело, что если стройка останавливается не более чем на полгода, консервация не проводится, да этого и не требуется. Какправило, застройщики надеются, что за этот срок «жизнь наладится» и деньги найдутся, а потому не проводят дорогостоящих мероприятий по консервированию объекта. Напрактике со стройплощадки просто-напросто вывозят все материалы и оборудование, которые имеют ценность и могут быть утрачены, в лучшем случае выставляют охрану.
Ночерез полгода начинается процесс разрушения несущих конструкций стен и перекрытий. Впрочем, его масштабы зависят от того, на какой стадии строительства был оставлен объект. «Если были завершены все строительно-монтажные работы, то есть возведен каркас здания (в том числе проведена гидроизоляция крыши), то объект без консервации может простоять до трех лет, — считает Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт». — Еслиже здание было оставлено на стадии готовности в 20–50%, то неблагоприятное воздействие окружающей среды будет наиболее заметно: дождь и снег приведут к коррозии металлических конструкций, разрушению несущих и ограждающих конструкций здания и инженерных систем».
Многое зависит и от материала, из которого строят здание. Так, «кирпичная кладка может рассыпаться уже через полгода, если оставить дом без окон и крыши», утверждает Юрий Сидоров, начальник управления капитального строительства компании «Велес Капитал Девелопмент». Попадание влаги внутрь фатально для такой конструкции, даже если здание уже возведено на 90%. «Особое внимание стоит уделить объектам с незавершенными работами по облицовке фасада, остеклению и устройству кровли как наиболее подверженным прямому атмосферному воздействию», — напоминает Александр Михеев, генеральный директор компании «Яртт Девелопмент».
Кстати, специалисты и руководство «Яртт Девелопмент» имеют опыт по реанимации долгостроя. «Остановка строительства может привести к самым плачевным результатам, — рассказывает А.Михеев. — Мы проводили работы по завершению законсервированных и брошенных объектов печально известного «Стройметресурса». Водном случае пришлось полностью снести и отстроить заново два верхних этажа. Ав другом — полностью сносить строение, брошенное на начальной стадии, и перепроектировать весь участок, так как долгого перерыва не выдержал фундамент. ВЖелезнодорожном один объект был законсервирован, другой— нет. Экспертиза первого прошла быстро, и к его возведению мы смогли приступить довольно оперативно, а по второму ее проводили очень тщательно, и она затянулась на несколько месяцев. Фатальных дефектов не было обнаружено, но сама процедура отняла много времени».
Ноне всем брошенным стройкам так везет. Один из самых известных недостроев — «Кристалл», или «Синий зуб», возле станции метро «Юго-Западная». Официальное его название — деловой центр «Зенит». Строительство было начато в 1993г., после завершения каркаса, остекления и частичной установки внутренней инженерии объект был заморожен. Ихотя издалека он еще производит впечатление готового офисного центра, внутри уже видны следы разрушения конструкций.
Даже в самом центре Москвы можно увидеть красноречивые свидетельства девелоперских неудач. НаБолотном острове, который окрестили Золотым, высится недостроенный офисный центр «Кейпстаун», который из-за проблем застройщика перешел в собственность Сбербанка. Попричине серьезных изъянов и просчетов в планировках, а также юридических проблем с участком новые хозяева завершать проект не стали. Здание уже устарело и морально, и физически.
Однако имеются и образцы успешной расконсервации объектов. Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов одним из них считает гостиницу Holiday Inn в Сокольниках. Ее фундамент был заложен в 1988г., а в начале 90-х проект был заморожен из-за судебных разбирательств. Работы продолжили только в 2002г., после того как объект выкупили структуры «Банка Москвы». Сейчас это вполне современная гостиница. Вкачестве второго примера эксперт привел ЖК «Оазис-Парк» в Северном Чертанове. Его возведение было начато также в 1980-егоды, однако, когда был сооружен каркас здания, поплыл фундамент (строили на берегу пруда). В2000г. «494 УНР» укрепило береговую линию и в 2004г. ввело дом в эксплуатацию. Внешне он выглядит довольно современно.
Настоящая консервация, которую проводят по всем правилам, требует не только финансовых затрат, но и множества хлопот. Застройщик должен оповестить о своем решении органы местного самоуправления, государственного надзора, подрядчиков, затем ГИБДД — для снятия введенных ограничений на дорожное движение. После этого составляют акт о приемке выполненных работ с подрядчиками. Далее готовят сам проект консервации и расконсервации с необходимыми сметами. Пословам В.Степановой, стоимость такого проекта зависит от конструкции здания, срока заморозки, применяемых материалов и других факторов и может варьироваться от 100тыс. до 1,5млнруб.
Сейчас стали появляться специализированные компании, предлагающие услуги по консервации объектов. Однако эти работы не являются уникальными или особо сложными, и обычно их выполняет генподрядчик. Главное, от чего зависят затраты, — степень готовности объекта. Наначальных стадиях строительства они минимальны. Например, Ю.Сидоров говорит, что если объект, подверженный консервации, занимает площадь около 1000кв.м и находится на нулевом цикле строительства, то стоимость необходимых мероприятий может составлять1млнруб. Ноесли этажи здания уже построены, то необходимо застеклить окна, провести гидроизоляцию здания и возвести так называемую временную крышу, чтобы влага не разрушала стены и дом не покрылся плесенью, так что сумма будет иной. «Чембольше выполнено строительно-монтажных работ и смонтировано инженерных систем, тем дороже консервация, — утверждает А.Швайко. — Темне менее, по оценке аналитиков «НДВ-Девелопмент», она не превышает 20–25% стоимости строительно-монтажных работ. Влюбом случае расходы на консервацию в десятки раз меньше, чем стоимость работ, которые потребуется выполнить для восстановления незаконсервированного объекта».
«Вабсолютном выражении затраты могут составлять от 4тыс.руб. на 1кв.м общей площади и зависеть от сроков и качества консервации, а также общих размеров объекта», — утверждают специалисты «Яртт Девелопмент». Каких-то расходов потребуют вывоз и реализация уже закупленного строительного материала, постоянная охрана на объекте.
Пословам П.Епихина, «в среднем консервация объекта обходится заказчику в 0,3–3% от стоимости уже возведенной части здания. Ещебольше средств будет потрачено на расконсервацию здания и восстановительные работы — от 1,5 до 10% от стоимости возведенной части». Вне зависимости от того насколько хорошо была выполнена консервация, при разморозке действительно требуются дорогостоящие обследования с участием сотрудников специальных экспертных организаций.
…Покаже большинство строек стоят неподготовленные к долгому «зимовью» (если это выражение уместно в конце весны). Превратитсяли наш город в хранилище «консервов», которые рано или поздно будут вскрыты и проглочены рынком, или в выставку ветшающего недостроя — это зависит сегодня от благоразумия девелоперов, решающих судьбу своих проектов.
КОММЕНТАРИИ:
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
При консервации объектов могут возникнуть такие проблемы, как переоформление документов, истечение сроков технических условий и разрешительных документов, истечение сроков годности топографии и геологии, изменение нормативов и, как следствие, корректировка проекта и повторная экспертиза, обследование здания при расконсервации.
Дмитрий Волков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium
Какправило, затраты на консервацию не превышают 15% от стоимости строительства. Опытный девелопер может их снизить до 5–10%. Однако в случае возобновления строительства возникают дополнительные статьи расходов (проходит срок действия многих разрешительных документов, необходимо провести обследование конструкции ит.д.). Общий уровень затрат можно оценить в 25–30% от стоимости строительства.
Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент»
Мы знаем о большом количестве замороженных складских проектов в России. Но ни один из них не проходил консервацию. Во-первых, стоимость и объем работ настолько велики, что объект легче реанимировать после его остановки, чем проводить плановую консервацию, во-вторых, сроки заморозки объектов не превышают года; еслиже требуется заморозка на больший срок, то такой компании мы посоветуем продать объект.
Ирина Богатырева,
журнал "Недвижимость и цены" от 01.06.2009 г.
