Мы уже писали о том, что цены на коммерческую недвижимость этой весной вернулись на уровень начала 2007 года, и это снижение продолжается. Тяжелее всего приходится, пожалуй, офисному сегменту, страдающему от «кризиса перепроизводства» площадей – кто бы мог подумать о таком еще год-два назад? А вот торговому сегменту, несмотря на существенный перевес предложения над спросом, участники рынка предсказывают относительно легкий выход из кризиса. Почему?
Все как у всех…
Как мы уже сказали, сейчас в торговом сегменте наличествует серьезное преобладание предложения над спросом. Как говорит генеральный директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин, в феврале 2009 года уровень предложения по аренде превышал прошлогодний показатель в 3,5 раза, по покупке – 2,5. «Рынок стал более открыт для арендаторов. В открытом доступе появились предложения от торговых центров, входящих в первую десятку лидеров, – комментирует эксперт. – Собственники помещений стали, в том числе самостоятельно, искать перспективных, с их точки зрения, арендаторов. В I квартале 2009 года было введено 115тыс.кв.м торговых площадей. Тем самым объем существующего предложения качественных торговых центров в Москве составил 3132тыс.кв.м».
Спрос при этом особой активностью не отличается, а говоря откровенно, просто падает. То же самое можно сказать и об арендных ставках: по данным «Миэль– Коммерческая недвижимость», за первый квартал текущего года падение было рекордным за всю историю наблюдений. Так, средняя базовая ставка на встроено-пристроенные помещения сократилась на 40,7% (до $537 за кв.м в год), а аренда в торговых комплексах упала до $505 за кв.м в год, или на 45,9%. Средняя ставка по рынку к началу апреля составляла около $537 за кв.м в год, и с тех пор она продолжала снижаться. Что касается купли-продажи, к началу апреля кв.м стоил в среднем по рынку $5055 (при разбросе от $3000 до $5500), а снижение по сегментам составило от 30 до 43%.
Все чаще арендаторы получают возможность платить за аренду исходя из показателей собственного оборота и выручки, рассказывает об актуальных тенденциях торгового сегмента Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property: «И хотя я считаю, что в нашей стране это слишком рискованный для арендодателя ход (в первую очередь, из-за непрозрачности большинства компаний-ретейлеров), управляющие компании торговых объектов должны приложить все силы к тому, чтобы как можно активнее участвовать в маркетинговых работах каждого своего арендатора. По большому счету сейчас маркетинговый отдел в ТЦ куда важнее отдела продаж, поскольку надо удержать арендаторов, удержать потоки арендных платежей, и самое главное – удержать совместно с арендаторами посетителей».
Спрос при этом особой активностью не отличается, а говоря откровенно, просто падает. То же самое можно сказать и об арендных ставках: по данным «Миэль– Коммерческая недвижимость», за первый квартал текущего года падение было рекордным за всю историю наблюдений. Так, средняя базовая ставка на встроено-пристроенные помещения сократилась на 40,7% (до $537 за кв.м в год), а аренда в торговых комплексах упала до $505 за кв.м в год, или на 45,9%. Средняя ставка по рынку к началу апреля составляла около $537 за кв.м в год, и с тех пор она продолжала снижаться. Что касается купли-продажи, к началу апреля кв.м стоил в среднем по рынку $5055 (при разбросе от $3000 до $5500), а снижение по сегментам составило от 30 до 43%.
Все чаще арендаторы получают возможность платить за аренду исходя из показателей собственного оборота и выручки, рассказывает об актуальных тенденциях торгового сегмента Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property: «И хотя я считаю, что в нашей стране это слишком рискованный для арендодателя ход (в первую очередь, из-за непрозрачности большинства компаний-ретейлеров), управляющие компании торговых объектов должны приложить все силы к тому, чтобы как можно активнее участвовать в маркетинговых работах каждого своего арендатора. По большому счету сейчас маркетинговый отдел в ТЦ куда важнее отдела продаж, поскольку надо удержать арендаторов, удержать потоки арендных платежей, и самое главное – удержать совместно с арендаторами посетителей».
В качестве крайней меры можно рассматривать арендные каникулы, продолжает Королев, особенно если речь идет о крупных якорях. «Во-первых, у них самые низкие ставки, и на одном квадратном метре площади арендатора, которому предоставлены такие каникулы, собственник теряет меньше всего. Даже несмотря на большие площади якорей, дать им выжить таким образом – это эффективная (хотя и крайняя) мера. Главное для УК – сохранить потоки в ТЦ. А если уйдет якорь, за ним уйдут посетители. За посетителями уйдет последняя возможность выжить мелким арендаторам, – объясняет эксперт. – Думаю, что сейчас уже более актуально предоставление отсрочек или частичный перенос платежей на сроки до полугода. Фиксация сниженных ставок приведет к тому, что обратно их будет практически нереально вернуть в разумные сроки, даже если ретейл будет активно восстанавливать свои обороты. Отсроченные платежи – это куда более понятная для собственника перспектива, нежели грядущие переговоры о возвращении ставки к более высоким показателям».
«Кризис значительно повлиял на рынок торговой недвижимости, – резюмирует Андрей Бушин. – Количество заявок, как на аренду, так и на продажу, по отношению к предыдущему кварталу сократилось на 75%, средняя площадь интересуемого торгового помещения упала в среднем на 70%. С начала кризиса наибольшее изменение претерпел спрос на покупку, значение которого снизилось в 2 раза. Количество заявок на аренду упало незначительно – на 5%. Средняя площадь запрашиваемого помещения на аренду изменилась на 24% в минус, на покупку – на 45%».
…Но свет в конце тоннеля ближе
Вроде бы данные неутешительные, и все же именно торговый сегмент московского рынка коммерческой недвижимости, как считают аналитики, девелоперы и консультанты, имеет реальный шанс выйти из кризиса раньше прочих.
«Легче всего кризис переносит рынок торговой недвижимости, особенно компании, работающие в сегменте эконом-класса и дискаунтеры, что связано со снижением доходов населения, – рассуждает Вероника Манн, директор по стратегическому консалтингу компании «Бридж Консалтинг». – Так, продуктовый дискаунтер «Магнит» фиксирует увеличение прибыли и продолжает активную экспансию. Сложнее обстоят дела у высококлассных офисных объектов, спрос на них упал, и скорейшего восстановления пока не предвидится, так как арендаторами в подобных БЦ в основном были крупные финансовые, страховые и промышленные компании, испытывающие в настоящее время наибольшие трудности».
Кроме того, неплохие перспективы по выходу из кризиса у помещений формата street-retail. «Торговый сегмент самый активный на рынке купли–продажи, – поясняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – И активность эта определяется главным образом за счет интереса к качественным объектам street-retail Центрального округа столицы».
«Кризис значительно повлиял на рынок торговой недвижимости, – резюмирует Андрей Бушин. – Количество заявок, как на аренду, так и на продажу, по отношению к предыдущему кварталу сократилось на 75%, средняя площадь интересуемого торгового помещения упала в среднем на 70%. С начала кризиса наибольшее изменение претерпел спрос на покупку, значение которого снизилось в 2 раза. Количество заявок на аренду упало незначительно – на 5%. Средняя площадь запрашиваемого помещения на аренду изменилась на 24% в минус, на покупку – на 45%».
…Но свет в конце тоннеля ближе
Вроде бы данные неутешительные, и все же именно торговый сегмент московского рынка коммерческой недвижимости, как считают аналитики, девелоперы и консультанты, имеет реальный шанс выйти из кризиса раньше прочих.
«Легче всего кризис переносит рынок торговой недвижимости, особенно компании, работающие в сегменте эконом-класса и дискаунтеры, что связано со снижением доходов населения, – рассуждает Вероника Манн, директор по стратегическому консалтингу компании «Бридж Консалтинг». – Так, продуктовый дискаунтер «Магнит» фиксирует увеличение прибыли и продолжает активную экспансию. Сложнее обстоят дела у высококлассных офисных объектов, спрос на них упал, и скорейшего восстановления пока не предвидится, так как арендаторами в подобных БЦ в основном были крупные финансовые, страховые и промышленные компании, испытывающие в настоящее время наибольшие трудности».
Кроме того, неплохие перспективы по выходу из кризиса у помещений формата street-retail. «Торговый сегмент самый активный на рынке купли–продажи, – поясняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – И активность эта определяется главным образом за счет интереса к качественным объектам street-retail Центрального округа столицы».
«Среди торговых объектов меньше пострадали и быстрее восстановятся качественные торговые центры и сегмент площадей формата street-retail, расположенные в местах с активным пешеходным и автомобильным трафиком. В известных и качественных ТЦ практически не появляются свободные площади, – рассказывает Андрей Бушин. – Коррекция арендных ставок, безусловно, происходит, поскольку в большинстве случаев они зафиксированы в виде процента от оборота, доходы ТЦ снизились, но это снижение незначительно. Объекты формата street-retail всегда пользовались повышенным спросом среди покупателей и арендаторов. Оживление в торговом сегменте в какой-то мере подтянет за собой сегмент складской недвижимости. Сложнее всего будет складываться ситуация на рынке офисной недвижимости: большинство компаний стремятся сократить в первую очередь административные затраты, а это непосредственно отражается на востребованности офисных площадей, заполненности бизнес-центров и уровне арендных ставок».
Ну а четких прогнозов, как мы уже затвердили за время кризиса, никто давать не хочет. Обобщая точки зрения всех опрошенных нами экспертов, можно сказать следующее: летом и осенью рынок недвижимости продолжит лихорадить, и до конца года негативные последствия кризиса будут весьма ощутимы, даже если считать, что основное падение уже позади.
Ну а четких прогнозов, как мы уже затвердили за время кризиса, никто давать не хочет. Обобщая точки зрения всех опрошенных нами экспертов, можно сказать следующее: летом и осенью рынок недвижимости продолжит лихорадить, и до конца года негативные последствия кризиса будут весьма ощутимы, даже если считать, что основное падение уже позади.
Альбина Лебедева,
портал "Собственник" от 28.05.2009 г.
