О предкризисном потребительском буме ритейлеры сейчас предпочитают не вспоминать— чтобы не расстраиваться. Прошли те времена, когда покупатель готов был выкладывать любые деньги за любой товар. Но ритейлеры пока не хотят отвыкать от привычки «зарабатывать на марже, а не на оборотах».
Мечты о прибыли
Ритейлеры активно ведут переговоры о снижении ставок. «Этот рынок прозрачный, все знают, кто куда за сколько сел, и поэтому могут надавить на девелоперов»,— признают консультанты. «Была у нас клиентка, ПБОЮЛ, которая хотела с нашей помощью потребовать у арендодателя снижения ставки. Стали смотреть документы: у нее чистая прибыль несколько тысяч долларов в месяц. Мы спрашиваем: а на каком основании вам должны снизить плату? У меня, говорит, прибыль должна быть больше на порядок»,— рассказывает анонимный собеседник «Ведомостей». При рассмотрении заявления арендатора о снижении ставки арендной платы в условиях кризиса имеет смысл провести полный анализ его деятельности, отмечает Андрей Панфилов из RRG: «Каждый запрос должен быть обоснован и подтвержден кассовой или другой документацией».
Но возможностей надавить на собственников торговых центров у арендаторов сейчас предостаточно. «Сегодня мы ведем более гибкую политику, чем год назад,— рассказывает Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development.— Однако, соглашаясь на более низкую ставку, мы в то же время гарантируем себе дополнительный доход в виде процента с оборота к фиксированной ставке. Средняя ставка сегодня составляет $1600за 1кв. м, стоимость 1кв. м— от $900до $10000». Компания уже устанавливает лифты и эскалаторы в Mall ofRussia (GLA— 101000кв. м), дата предполагаемого открытия назначена на IVквартал 2009. На конец мая в комплексе, по информации Шмурин, было сдано 52%помещений. Как предположил Анзори Хасия из «Открытие-Недвижимости», возможно, скоро станет обычной практика, когда торговые центры начнут принимать посетителей при 50%-ной заполняемости, а остальные помещения держать закрытыми «по техническим причинам».
Притормозили
По разным оценкам, ставки за Iквартал 2009г. просели на 20-40%, но все равно «остаются самыми высокими в Европе» (цитата из отчета Jones Lang LaSalle (JLL). Максимальная ставка аренды в Москве в Iквартале составила $3900за 1кв. м в год. Минимальная— результат переговоров арендаторов и арендодателей.
В неудачных или вновь открывающихся комплексах ритейлеры теперь платят только процент с оборота. «В большинстве случаев это джентльменское соглашение»,— отмечает Владимир Пантюшин из JLL. Проблему контроля каждый собственник решает по мере своих возможностей.
Крупных профессиональных комплексов в столице уже 66,подсчитали аналитики JLL. С января по май открылось четыре торговых центра: «Метрополис» (GLA— 80000кв. м), «Мегаполис» (GLA— 44000кв. м), «Спектр» (GLA— 38000кв. м), «Филион» (GLA— 55000кв. м). Первый из них консультанты в один голос называют высокопрофессиональным и прочат ему успешное будущее. Но даже в нем, как рассказал Владимир Пантюшин, около 15%арендаторов поменялось в последний момент. «Для московского рынка торговой недвижимости это беспрецедентно»,— добавляет аналитик. «Сети прекратили активное развитие на заемные деньги: вместо 5-6бутиков в год теперь в лучшем случае открывают 1-2»,— объясняет Татьяна Ключинская из Colliers International.
Девелоперы торговых центров также притормозили. «Магазин магазинов/CBRE» чаще других говорила девелоперам: «Не стройте»,— вспоминает ее директор по развитию Игорь Чаплинский.— И слышал в ответ: «Плохой консультант, не дает нам зарабатывать деньги». За Iквартал 2009г. ни один строящийся торговый комплекс не стал объектом инвестиций, зато на рынке появились проблемные активы, говорится в отчете JLL. Интерес инвесторов (из банковского, нефтегазового сектора) есть, отмечает Ключинская, но они «завалены заявками» и если и готовы покупать, то за бесценок. «2009год станет годом слияний и поглощений во всех секторах экономики, включая коммерческую недвижимость»,— резюмируют эксперты JLL.
