Когда эксперты говорят об активизации рынка аренды офисных площадей, то надо понимать: речь идет не о росте спроса, а о перераспределении, антикризисных мерах компаний по сокращению издержек. Как правило, это связано с желанием арендатора переехать на более дешевые квадратные метры. В последнее время наметилась еще одна тенденция — рост количества сделок по сдаче помещений в субаренду.
Сила ротации
Давно забытое старое, как известно, всегда приходит на помощь, когда правила игры меняются, причем не в лучшую сторону. Как характеризуют ситуацию в компании RRG, в I квартале 2009 г. на рынке сохранялась низкая деловая активность. За этот период было арендовано и куплено 100 тыс. кв. м площадей, что в два раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Даже при том, что ставки снизились на 50%, компании не спешат искать новые площади, а предпочитают сокращать затраты. Примерно 60% сделок с начала текущего года были связаны с пересмотром заключенных ранее договоров в сторону понижения ставок. По данным компании Knight Frank, объем сделок по аренде новых помещений значительно уменьшился. Так, в I квартале 2009 г. офисных помещений было арендовано в семь раз меньше, чем в IV квартале 2008 г.
Поиски новых, более дешевых площадей обычно заканчиваются переговорами с собственником о снижении цены. Хотя есть фирмы, которые в соответствии с собственной антикризисной стратегией на ближайшие годы считают, что гораздо лучше найти качественные площади по более выгодным ценам. И с успехом реализуют эти планы. Зачастую это связано с желанием потенциальных арендаторов получить весьма комфортное помещение по максимально низкой цене, утверждает Ирина Жарова-Райт, руководитель компании SeSeGar. В целом же достаточно большое количество просмотров нивелируется малым количеством заключаемых договоров. Хорошим показателем месяца, отмечает И. Жарова-Райт, является заключение двух-трех договоров аренды.
В компании Bekar Realty Group характеризуют ситуацию примерно так же. Наблюдаемое оживление на рынке здесь связывают с ротацией арендаторов, вызванной уменьшением потребностей в площадях, а также сменой класса объектов.
Избавляться от излишков
Эксперты единогласно утверждают, что с началом кризиса количество предложений в сегменте субаренды выросло. Причины очевидны, многие компании сдают излишки площадей, которые они снимали в расчете на долгосрочную перспективу развития, отмечает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG. У некоторых вакантные метры появились вследствие сокращения персонала. Правда, есть и такие, у которых излишки отсутствуют, но необходимость получения дополнительных доходов вынудила ухудшить собственные офисные условия жизни и сдавать часть площадей.
Ольга Рыбакова, руководитель отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, также считает, что до кризиса много площадей было приобретено «на вырост», и теперь время требует избавиться от них. Для потенциального съемщика субаренда удобна: даже в офисных центрах высокого класса теперь можно найти небольшие площади, хотя раньше это было проблематично.
По оценкам Becar Realty Group, общее количество площадей классов А и В, предлагаемых в субаренду, к лету 2009 г. составило около 150 тыс. кв. м. Примерами могут служить объекты высокого ценового сегмента: БЦ Citydel, «Башня на Набережной», «Павелецкая плаза» и другие. Есть подобные предложения и в классе В-, что совершенно нетипично для него. В компании отмечают: целью сдачи пустующих после сокращений штатов площадей является не столько получение прибыли как таковой, сколько минимизация собственных расходов вообще и возмещение средств, потраченных на отделку помещений, в частности.
Субарендные ставки сопоставимы со ставками прямой аренды офисов с отделкой. При этом торг вполне уместен, говорят в RRG. Конечно, каждый арендатор, сдавая площадь в субаренду, стремится вернуть вложенные средства. При этом некоторые компании пытаются еще и заработать, выставляя площади по более высокой цене. Это оправдано, когда в субаренду предлагаются небольшие помещения. Тогда срабатывает принцип: стоимость метра маленького объекта гораздо дороже, чем большого. Принимается во внимание и тот факт, что офисы сдаются уже с отделкой.
Тонкости закона
Как реагируют собственники на сдачу в аренду их же площадей? До кризиса, отмечает О. Рыбакова, как правило, отрицательно: по сути, арендаторы, сдавая площади, создавали им конкуренцию. Сейчас собственники стали более лояльны к такому поведению, заботясь о том, чтобы не потерять того, кого уже имеют в качестве арендатора. Более того, в компании Knight Frank считают, что для собственника такой вариант в кризис является самым предпочтительным, ибо в условиях, когда многие компании-арендаторы вынуждены сокращать издержки, возможны следующие варианты развития событий: пересмотр договора аренды в сторону понижения ставок, переезд компании-арендатора в более дешевый офис или сдача части помещений в субаренду. Только в последнем случае собственнику не придется искать новых арендаторов, а это является непростой задачей, и при этом удастся сохранить прежний доход от сдаваемых площадей. Таким образом, в нынешних условиях владельцы должны приветствовать субаренду.
Однако юридические нормы никто не отменял. По закону, говорят эксперты, право на субаренду должно быть записано в договоре с собственником. Многие так и поступали еще до кризиса, поэтому желание сдавать свои площади другим компаниям имеет юридическое обоснование.
Можно предположить, рассуждает М. Полетавкин, что в настоящее время данный пункт станет одним из ключевых при принятии решения об аренде того или иного объекта. А тот, кто уже заключил договор без субаренды, наверняка захочет пересмотреть ранее оговоренные условия.
Вместе с тем юристы консалтинговой компании «Перспектива» отмечают, что проблемы все же могут возникнуть, и в первую очередь у тех, кто претендует на излишки.
Основной риск заключается в том, что право субаренды производно от права аренды. Соответственно, если договор аренды является ничтожным, то ничтожным является и договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Срок субаренды не может быть больше срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а арендатор не имеет права предоставить субарендатору больше вещных прав на недвижимость, чем у него имеется по договору.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право заключить договор аренды, причем на прежних условиях. Впрочем, данное право еще нужно будет реализовать: если собственник не захочет сдавать площади бывшим субарендаторам, то проблему придется решать в судебном порядке.
Таким образом, субаренда несет в себе больше рисков, чем прямая аренда, однако это не повод отказываться от выгодных предложений, главное — правильно оценивать ситуацию, внимательно изучать договор аренды и предлагаемые условия субаренды.
Сила ротации
Давно забытое старое, как известно, всегда приходит на помощь, когда правила игры меняются, причем не в лучшую сторону. Как характеризуют ситуацию в компании RRG, в I квартале 2009 г. на рынке сохранялась низкая деловая активность. За этот период было арендовано и куплено 100 тыс. кв. м площадей, что в два раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Даже при том, что ставки снизились на 50%, компании не спешат искать новые площади, а предпочитают сокращать затраты. Примерно 60% сделок с начала текущего года были связаны с пересмотром заключенных ранее договоров в сторону понижения ставок. По данным компании Knight Frank, объем сделок по аренде новых помещений значительно уменьшился. Так, в I квартале 2009 г. офисных помещений было арендовано в семь раз меньше, чем в IV квартале 2008 г.
Поиски новых, более дешевых площадей обычно заканчиваются переговорами с собственником о снижении цены. Хотя есть фирмы, которые в соответствии с собственной антикризисной стратегией на ближайшие годы считают, что гораздо лучше найти качественные площади по более выгодным ценам. И с успехом реализуют эти планы. Зачастую это связано с желанием потенциальных арендаторов получить весьма комфортное помещение по максимально низкой цене, утверждает Ирина Жарова-Райт, руководитель компании SeSeGar. В целом же достаточно большое количество просмотров нивелируется малым количеством заключаемых договоров. Хорошим показателем месяца, отмечает И. Жарова-Райт, является заключение двух-трех договоров аренды.
В компании Bekar Realty Group характеризуют ситуацию примерно так же. Наблюдаемое оживление на рынке здесь связывают с ротацией арендаторов, вызванной уменьшением потребностей в площадях, а также сменой класса объектов.
Избавляться от излишков
Эксперты единогласно утверждают, что с началом кризиса количество предложений в сегменте субаренды выросло. Причины очевидны, многие компании сдают излишки площадей, которые они снимали в расчете на долгосрочную перспективу развития, отмечает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG. У некоторых вакантные метры появились вследствие сокращения персонала. Правда, есть и такие, у которых излишки отсутствуют, но необходимость получения дополнительных доходов вынудила ухудшить собственные офисные условия жизни и сдавать часть площадей.
Ольга Рыбакова, руководитель отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, также считает, что до кризиса много площадей было приобретено «на вырост», и теперь время требует избавиться от них. Для потенциального съемщика субаренда удобна: даже в офисных центрах высокого класса теперь можно найти небольшие площади, хотя раньше это было проблематично.
По оценкам Becar Realty Group, общее количество площадей классов А и В, предлагаемых в субаренду, к лету 2009 г. составило около 150 тыс. кв. м. Примерами могут служить объекты высокого ценового сегмента: БЦ Citydel, «Башня на Набережной», «Павелецкая плаза» и другие. Есть подобные предложения и в классе В-, что совершенно нетипично для него. В компании отмечают: целью сдачи пустующих после сокращений штатов площадей является не столько получение прибыли как таковой, сколько минимизация собственных расходов вообще и возмещение средств, потраченных на отделку помещений, в частности.
Субарендные ставки сопоставимы со ставками прямой аренды офисов с отделкой. При этом торг вполне уместен, говорят в RRG. Конечно, каждый арендатор, сдавая площадь в субаренду, стремится вернуть вложенные средства. При этом некоторые компании пытаются еще и заработать, выставляя площади по более высокой цене. Это оправдано, когда в субаренду предлагаются небольшие помещения. Тогда срабатывает принцип: стоимость метра маленького объекта гораздо дороже, чем большого. Принимается во внимание и тот факт, что офисы сдаются уже с отделкой.
Тонкости закона
Как реагируют собственники на сдачу в аренду их же площадей? До кризиса, отмечает О. Рыбакова, как правило, отрицательно: по сути, арендаторы, сдавая площади, создавали им конкуренцию. Сейчас собственники стали более лояльны к такому поведению, заботясь о том, чтобы не потерять того, кого уже имеют в качестве арендатора. Более того, в компании Knight Frank считают, что для собственника такой вариант в кризис является самым предпочтительным, ибо в условиях, когда многие компании-арендаторы вынуждены сокращать издержки, возможны следующие варианты развития событий: пересмотр договора аренды в сторону понижения ставок, переезд компании-арендатора в более дешевый офис или сдача части помещений в субаренду. Только в последнем случае собственнику не придется искать новых арендаторов, а это является непростой задачей, и при этом удастся сохранить прежний доход от сдаваемых площадей. Таким образом, в нынешних условиях владельцы должны приветствовать субаренду.
Однако юридические нормы никто не отменял. По закону, говорят эксперты, право на субаренду должно быть записано в договоре с собственником. Многие так и поступали еще до кризиса, поэтому желание сдавать свои площади другим компаниям имеет юридическое обоснование.
Можно предположить, рассуждает М. Полетавкин, что в настоящее время данный пункт станет одним из ключевых при принятии решения об аренде того или иного объекта. А тот, кто уже заключил договор без субаренды, наверняка захочет пересмотреть ранее оговоренные условия.
Вместе с тем юристы консалтинговой компании «Перспектива» отмечают, что проблемы все же могут возникнуть, и в первую очередь у тех, кто претендует на излишки.
Основной риск заключается в том, что право субаренды производно от права аренды. Соответственно, если договор аренды является ничтожным, то ничтожным является и договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Срок субаренды не может быть больше срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а арендатор не имеет права предоставить субарендатору больше вещных прав на недвижимость, чем у него имеется по договору.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право заключить договор аренды, причем на прежних условиях. Впрочем, данное право еще нужно будет реализовать: если собственник не захочет сдавать площади бывшим субарендаторам, то проблему придется решать в судебном порядке.
Таким образом, субаренда несет в себе больше рисков, чем прямая аренда, однако это не повод отказываться от выгодных предложений, главное — правильно оценивать ситуацию, внимательно изучать договор аренды и предлагаемые условия субаренды.
Наталия Крол,
журнал "Недвижимость и цены" от 06.07.2009 г.
