В докризисные времена все девелоперы, строившие объекты, заключали с их будущими обитателями предварительные договоры аренды. Но когда ситуация на рынке изменилась — появились площади, более привлекательные по цене и к тому же с выполненным ремонтом, — стало выгодно расторгать прежние соглашения. Некоторые арендаторы преуспели в этом, пользуясь тем, что девелопер не располагал правом собственности на здание. Однако сегодня, когда по таким делам уже накопилась достаточная судебная практика, арендатору не стоит рассчитывать, что закон в любом случае слепо встанет на его сторону.
Среди участников рынка бытует миф, что предварительный договор аренды не имеет юридической силы, так как у арендодателя нет титула собственности на здание и, следовательно, он не имеет право сдавать эти площади. На самом деле это не так и данный договор имеет законную силу. Особенность состоит только в том, что его предмет — не аренда помещения, а обязательства: со стороны арендодателя — предоставить площади в аренду, а со стороны арендатора — снять их. В предварительном договоре содержатся необходимые условия и описаны все действия, направленные на заключение в будущем договора аренды, выполнение отделки помещения и пр. Владелец несет ответственность по своим обязательствам, выражающихся в сроках открытия ТЦ, готовности помещений и т. п. Естественно, прописываются и условия расторжения договора как по инициативе арендатора, так и владельца.
Причины для недовольства
Сегодня наметилась и тенденция к разрыву тех предварительных договоров, которые были подписаны еще до кризиса. Часть компаний пересмотрела планы своего развития и решила не открывать новые офисы и магазины, другие нашли более выгодные условия на рынке. Это касается как арендной платы, так и других условий. «Рынок коммерческой недвижимости сегодня может предложить в аренду помещения, уже имеющие базовую отделку, — рассказывает Алексей Митирев, директор юридического департамента компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Кроме этого, увеличивается число арендодателей, готовых осуществить отделку помещений под конкретного арендатора за свой счет».
Одной из главных причин, вынуждающих арендаторов отказаться от помещений во вновь построенных зданиях коммерческого назначения, являются непрогнозируемые задержки как в строительстве объектов и вводе их в эксплуатацию, так и в оформлении прав на него. Это в свою очередь не позволяет полноценно использовать помещение, лишает гарантированной защиты вложений в арендуемые квадратные метры, а также препятствует уменьшению налогооблагаемой прибыли на размер арендных платежей. «По мнению налоговых органов, отнесение к расходам сумм, выплаченных за аренду помещений, право собственности на которое еще не оформлено, является необоснованным, — комментирует Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Если придерживаться позиции фискальных органов и не относить расходы на аренду к затратам, то они не уменьшат налоговую базу по налогу на прибыль (20%) и НДС (18%), что ощутимо бьет по карману». Правда, суды часто не соглашаются с позицией ФНС и у арендатора есть возможность оспорить такое доначисление, но кому охота судиться с налоговой. Впрочем, в нынешней экономической ситуации арендатору обычно удается убедить собственника снизить ставку на эти спорные 20%, и таким образом конфликт улаживается. «Последние изменения (снижение налога на прибыль с 24 до 20%) сделали девелоперов более сговорчивыми по части предоставления дисконтов», — замечает Дмитрий Волков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium.
Реально ли вернуть платежи?
По статистике Высшего арбитражного суда РФ, количество дел, связанных с разрешением споров по договорам аренды, возросло в 2008 г. на 25,3%, причем в ноябре и декабре поступило не менее 20% от всех исковых заявлений. Арендаторы объектов с неоформленным правом собственности пытаются разорвать договорные отношения, надеясь вернуть себе все платежи и не платить штраф за досрочный выезд из помещения, который устанавливается, как правило, в размере страхового депозита (сегодня это одна или две месячные арендные платы).
«Подобные конфликты и раньше не были редкостью. Если владелец не нарушал своих обязательств, страховой депозит не возвращался практически никогда, — рассказывает Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. — В прошлом, когда арендатор порой соглашался на страховой депозит в размере четырех-, а то и шестимесячной арендной платы, владелец еще шел на уступки и возвращал по договоренности часть суммы. Но сейчас такого нет. Например, при открытии ТЦ «ЛИГА» на Ленинградском шоссе одна крупная компания, развивавшая сеть универмагов, заключила предварительный договор купли-продажи помещений в ТЦ, завезла отделочные материалы и… расторгла договор, сославшись на отсутствие финансирования проекта. Естественно, ни задаток, ни уже ввезенные материалы никто ей не вернул». Вероятно, это произошло потому, что арендатор не обратился в суд. А если заявить иск?
По мнению Д. Агапова, все будет зависеть от того, как оформлен страховой депозит. Если это был предварительный договор с задатком, то вернуть его можно. Дело в том, что действующее законодательство (ст. 380 ГК РФ) предусматривает, что задаток может выдаваться в счет причитающихся платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток может существовать только в договоре, по которому выдающий задаток должен платить. В соответствии со ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором». Таким образом, из этого договора вытекает лишь обязанность заключить договор аренды в будущем, по нему нет оплаты, поэтому и нельзя передать задаток. Такой позиции придерживаются большинство судей. «Однако если выплата была оформлена другим способом (гарантийный взнос и т. п.), то ситуация неоднозначная, — продолжает Д. Агапов — Одни судьи трактуют ее как способ обеспечения обязательств, не предусмотренный законом, но предусмотренный договором, и отказывают арендаторам в возврате. Другие считают, что подобные платежи являются притворными, поэтому сумма подлежит возврату».
Весомый аргумент
В последнее время арбитражные суды в таких спорах зачастую принимали сторону несостоявшегося арендатора, взыскивая с арендодателя затраты на ремонт и так называемые платежи за пользование помещением, которые он получал в период с момента доступа арендатора на объект и до момента заключения основного договора аренды. «Складывающаяся судебная практика по рассмотрению схожих дел привела к увеличению числа споров, — отмечает А. Митирев. — Хотя невозможно, не вникая в существо дела и не ознакомившись с документами, в том числе с текстом предварительного договора, заведомо утверждать, что любой иск будет выигран арендатором».
Возможно, именно попытки арендаторов злоупотреблять тем, что Фемида склоняет весы в их пользу, привели к тому, что суды стали более взвешенно подходить к решению споров по предварительным договорам. Наконец, вышло Определение Высшего арбитражного суда РФ № ВАС-402/09 от 03.04.2009 г., ставшее эпохальным в вопросе о предварительных договорах. В этом документе на примере конкретного дела — спора между ООО «Премьер» и ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» — ВАС РФ прокомментировал выводы арбитражных судов разных инстанций, вынесших решения о несоответствии предварительных договоров аренды, заключаемых до возникновения права собственности арендодателя на сдаваемую в аренду недвижимость, требованиям действующего законодательства РФ. В частности, Высший арбитражный суд указал на наличие возможности использования конструкции предварительного договора аренды с целью «юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора». «Таким образом, арендодатели нашли весомый аргумент в возможных спорах с арендаторами, в лице Высшего арбитражного суда РФ обрели защитника своих интересов, что дает им возможность более уверенно планировать финансовые потоки от сдачи в аренду вновь построенных объектов недвижимости», — комментирует ситуацию А. Митирев.
Теперь, как отмечает Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», судебная практика склоняется к тому, чтобы арендатор не мог взыскать суммы арендной платы, если в судебном заседании признается доказанным факт пользования помещениями. «Что же касается иных платежей, в том числе обеспечительных, то их, как правило, удается вернуть в случае расторжения предварительного договора аренды», — говорит он.
Среди участников рынка бытует миф, что предварительный договор аренды не имеет юридической силы, так как у арендодателя нет титула собственности на здание и, следовательно, он не имеет право сдавать эти площади. На самом деле это не так и данный договор имеет законную силу. Особенность состоит только в том, что его предмет — не аренда помещения, а обязательства: со стороны арендодателя — предоставить площади в аренду, а со стороны арендатора — снять их. В предварительном договоре содержатся необходимые условия и описаны все действия, направленные на заключение в будущем договора аренды, выполнение отделки помещения и пр. Владелец несет ответственность по своим обязательствам, выражающихся в сроках открытия ТЦ, готовности помещений и т. п. Естественно, прописываются и условия расторжения договора как по инициативе арендатора, так и владельца.
Причины для недовольства
Сегодня наметилась и тенденция к разрыву тех предварительных договоров, которые были подписаны еще до кризиса. Часть компаний пересмотрела планы своего развития и решила не открывать новые офисы и магазины, другие нашли более выгодные условия на рынке. Это касается как арендной платы, так и других условий. «Рынок коммерческой недвижимости сегодня может предложить в аренду помещения, уже имеющие базовую отделку, — рассказывает Алексей Митирев, директор юридического департамента компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Кроме этого, увеличивается число арендодателей, готовых осуществить отделку помещений под конкретного арендатора за свой счет».
Одной из главных причин, вынуждающих арендаторов отказаться от помещений во вновь построенных зданиях коммерческого назначения, являются непрогнозируемые задержки как в строительстве объектов и вводе их в эксплуатацию, так и в оформлении прав на него. Это в свою очередь не позволяет полноценно использовать помещение, лишает гарантированной защиты вложений в арендуемые квадратные метры, а также препятствует уменьшению налогооблагаемой прибыли на размер арендных платежей. «По мнению налоговых органов, отнесение к расходам сумм, выплаченных за аренду помещений, право собственности на которое еще не оформлено, является необоснованным, — комментирует Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Если придерживаться позиции фискальных органов и не относить расходы на аренду к затратам, то они не уменьшат налоговую базу по налогу на прибыль (20%) и НДС (18%), что ощутимо бьет по карману». Правда, суды часто не соглашаются с позицией ФНС и у арендатора есть возможность оспорить такое доначисление, но кому охота судиться с налоговой. Впрочем, в нынешней экономической ситуации арендатору обычно удается убедить собственника снизить ставку на эти спорные 20%, и таким образом конфликт улаживается. «Последние изменения (снижение налога на прибыль с 24 до 20%) сделали девелоперов более сговорчивыми по части предоставления дисконтов», — замечает Дмитрий Волков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium.
Реально ли вернуть платежи?
По статистике Высшего арбитражного суда РФ, количество дел, связанных с разрешением споров по договорам аренды, возросло в 2008 г. на 25,3%, причем в ноябре и декабре поступило не менее 20% от всех исковых заявлений. Арендаторы объектов с неоформленным правом собственности пытаются разорвать договорные отношения, надеясь вернуть себе все платежи и не платить штраф за досрочный выезд из помещения, который устанавливается, как правило, в размере страхового депозита (сегодня это одна или две месячные арендные платы).
«Подобные конфликты и раньше не были редкостью. Если владелец не нарушал своих обязательств, страховой депозит не возвращался практически никогда, — рассказывает Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. — В прошлом, когда арендатор порой соглашался на страховой депозит в размере четырех-, а то и шестимесячной арендной платы, владелец еще шел на уступки и возвращал по договоренности часть суммы. Но сейчас такого нет. Например, при открытии ТЦ «ЛИГА» на Ленинградском шоссе одна крупная компания, развивавшая сеть универмагов, заключила предварительный договор купли-продажи помещений в ТЦ, завезла отделочные материалы и… расторгла договор, сославшись на отсутствие финансирования проекта. Естественно, ни задаток, ни уже ввезенные материалы никто ей не вернул». Вероятно, это произошло потому, что арендатор не обратился в суд. А если заявить иск?
По мнению Д. Агапова, все будет зависеть от того, как оформлен страховой депозит. Если это был предварительный договор с задатком, то вернуть его можно. Дело в том, что действующее законодательство (ст. 380 ГК РФ) предусматривает, что задаток может выдаваться в счет причитающихся платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток может существовать только в договоре, по которому выдающий задаток должен платить. В соответствии со ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором». Таким образом, из этого договора вытекает лишь обязанность заключить договор аренды в будущем, по нему нет оплаты, поэтому и нельзя передать задаток. Такой позиции придерживаются большинство судей. «Однако если выплата была оформлена другим способом (гарантийный взнос и т. п.), то ситуация неоднозначная, — продолжает Д. Агапов — Одни судьи трактуют ее как способ обеспечения обязательств, не предусмотренный законом, но предусмотренный договором, и отказывают арендаторам в возврате. Другие считают, что подобные платежи являются притворными, поэтому сумма подлежит возврату».
Весомый аргумент
В последнее время арбитражные суды в таких спорах зачастую принимали сторону несостоявшегося арендатора, взыскивая с арендодателя затраты на ремонт и так называемые платежи за пользование помещением, которые он получал в период с момента доступа арендатора на объект и до момента заключения основного договора аренды. «Складывающаяся судебная практика по рассмотрению схожих дел привела к увеличению числа споров, — отмечает А. Митирев. — Хотя невозможно, не вникая в существо дела и не ознакомившись с документами, в том числе с текстом предварительного договора, заведомо утверждать, что любой иск будет выигран арендатором».
Возможно, именно попытки арендаторов злоупотреблять тем, что Фемида склоняет весы в их пользу, привели к тому, что суды стали более взвешенно подходить к решению споров по предварительным договорам. Наконец, вышло Определение Высшего арбитражного суда РФ № ВАС-402/09 от 03.04.2009 г., ставшее эпохальным в вопросе о предварительных договорах. В этом документе на примере конкретного дела — спора между ООО «Премьер» и ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» — ВАС РФ прокомментировал выводы арбитражных судов разных инстанций, вынесших решения о несоответствии предварительных договоров аренды, заключаемых до возникновения права собственности арендодателя на сдаваемую в аренду недвижимость, требованиям действующего законодательства РФ. В частности, Высший арбитражный суд указал на наличие возможности использования конструкции предварительного договора аренды с целью «юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора». «Таким образом, арендодатели нашли весомый аргумент в возможных спорах с арендаторами, в лице Высшего арбитражного суда РФ обрели защитника своих интересов, что дает им возможность более уверенно планировать финансовые потоки от сдачи в аренду вновь построенных объектов недвижимости», — комментирует ситуацию А. Митирев.
Теперь, как отмечает Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», судебная практика склоняется к тому, чтобы арендатор не мог взыскать суммы арендной платы, если в судебном заседании признается доказанным факт пользования помещениями. «Что же касается иных платежей, в том числе обеспечительных, то их, как правило, удается вернуть в случае расторжения предварительного договора аренды», — говорит он.
Ирина Богатырева,
журнал "Недвижимость и цены" от 13.07.2009 г.
