По данным Ассоциации строителей России (АСР), в последние месяц-два сильнее всего падение цен на жилье замедлилось в Красноярске (с –14,5% до –4,1%), Ростове-на-Дону (с –12,5% до –4,5%), а также в Перми (с –12,3% до –4,9%). В Московском регионе и Екатеринбурге падение сократилось до 2,1–2,2%. Зато Калининград и Новороссийск уже достигли своего дна, цены в этих городах не падают уже порядка двух месяцев.
По мнению руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Натальи Алихановой, быстрее всего начнут расти цены на массовое жилье. По ее мнению, уже через два-три года цены на квартиры эконом-класса вырастут на 20%. Правда, эксперт уточняет, что рост начнется лишь с улучшением экономической ситуации в мире. Но когда это произойдет, не знает никто.
Зато директор по продажам компании «Красивая земля» Артур Хахоков замечает, что земельные участки на расстоянии 50–60 км от МКАД стоимостью 60–80 тыс. рублей за сотку начали расти в цене. «Сегодня половина от всех покупателей ищут предложения именно в этом сегменте», – говорит Хахоков. По данным компании «Красивая земля», до кризиса участки на удалении более 50 км от Москвы стоили порядка 75–100 тыс. рублей за сотку, к апрелю 2009 года их цена упала до 30–60 тыс. рублей за сотку, но в последние два месяца выросла до 35–70 тыс. рублей. «В среднем на 5–10%», – замечает Артур Хахоков. Впрочем, повышение спроса можно объяснить традиционным сезонным повышением покупательского интереса к загородным участкам.
Снижение цены на неликвидные участки во втором квартале 2009 года достигло 80%, подсчитали эксперты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). При этом крупные девелоперы ушли с рынка, оставив покупку земли на частных покупателей, которые интересуются не сотнями гектаров, а небольшими участками под собственные дома.
По словам председателя совета директоров холдинга Rodex Group Антона Данилова-Данильяна, предложение на земельном рынке значительно увеличилось, тогда как спрос сильно снизился. «Возросло число участков, выставленных на продажу, а спрос со стороны девелоперов, занимающихся строительством коттеджных поселков, упал. Часть свернули свою деятельность, часть и вовсе прекратили свое существование. Вот цена на участки и пошла вниз», – поясняет эксперт. Он подтверждает падение стоимости хороших участков приблизительно на треть.
Между тем эксперты отмечают значительное оживление среди частных инвесторов. Аналитики C&W/S&R говорят о спекулятивных сделках: покупателей, располагающих суммами в пределах 3 млн долларов, сейчас интересуют земельные участки по низким ценам.Согласно расчетам аналитиков компании «Земер», число сделок в сегменте поселков увеличилось в разы, в июне стоимость участков начала повышаться. «На это существенно повлиял сезонный фактор: в конце весны – начале лета все продавцы земельных участков отмечали повышение спроса и, пользуясь ситуацией возросшего интереса покупателей, повышали цены», – поясняют эксперты. Если с ноября по май средняя стоимость сотки в рублях снижалась на 3–4% ежемесячно, то в июне она выросла на 0,62% на первичном рынке и на 0,92% – на вторичном. По итогам первого летнего месяца средняя стоимость сотки на первичном рынке составила 268,3 тыс. рублей, на вторичном – 218,6 тыс. рублей.
По мнению генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, стоит обратить внимание на так называемые дистресс-активы: объекты, выставляемые на продажу ввиду финансовых сложностей их владельцев (кредиты, необходимость в финансах для другого бизнеса и т. д.) или сложностей самого проекта (например, с заполняемостью арендаторами). «Подобные лоты предлагаются к продаже по заниженным ценам, – рассуждает аналитик. – Соответственно, если проект перспективный с точки зрения местоположения, возможности реконцепции, то он весьма привлекателен для инвестирования».
Также, по мнению эксперта, привлекательны для инвестиций и некоторые проекты коммерческой недвижимости. В частности, стрит-ритейл, особенно в центре столицы и в особенности на таких улицах, как Тверская, Пятницкая и Мясницкая. «Это ресурс невосполнимый, и в «хорошие времена» такие помещения в большом дефиците, а арендные ставки на них могут быть очень высокими, – говорит Денис Колокольников. – Сегодня именно в этом сегменте можно наблюдать единичные случаи «аукционов» по увеличению цены продажи».
Еще одна категория объектов, по мнению аналитиков рынка недвижимости, интересных для инвестирования, – это офисные особняки в центре Москвы площадью 500–1500 квадратных метров с земельным участком.
Заместитель генерального директора компании Amdex Group Сергей Бозриков считает, что спешить с инвестициями в недвижимость не стоит. По его мнению, кризис привел к серьезному переосмыслению подхода к инвестированию в недвижимость в целом, сейчас идет переосмысление самих целей инвестирования. «Раньше в основном рассматривался спекулятивный интерес: сейчас вложить, через год продать с доходом 100%, – говорит он. – Были такие объекты, которые за время строительства несколько раз переходили из рук в руки, – именно этот рынок и рухнул».
